某地產(chǎn)武漢公司項(xiàng)目前期階段性報(bào)告內(nèi)容和流程梳理97p(編輯修改稿)
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【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不同的 支付能力 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 43 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 不同年齡的不同財(cái)富積累階段，對(duì)應(yīng)不同的 支付能力 ? 天津招行金葵花開(kāi)戶情況 嬰兒潮群體購(gòu)買力最強(qiáng) 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 44 年齡 (06年 ) 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 不同年齡的不同財(cái)富積累階段，對(duì)應(yīng)不同的 支付能力 ? 不同市場(chǎng)差異明顯 上海 成都 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 45 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 不同產(chǎn)品系列對(duì)應(yīng)不同的客戶價(jià)值：金色系列 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 46 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 不同產(chǎn)品系列對(duì)應(yīng)不同的客戶價(jià)值 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 47 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 階段三：品類劃分。細(xì)化土地屬性，初步建立細(xì)化后土地屬性同客戶的對(duì)應(yīng)關(guān)系，完成品類框架 細(xì)化土地屬性 同客戶對(duì)應(yīng) 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 48 【 萬(wàn)科的 品類 】 萬(wàn)科品類劃分的原則 ? 可進(jìn)入 在我們的業(yè)務(wù)能力范疇內(nèi) ? 可復(fù)制 適應(yīng)規(guī)模化發(fā)展的需要 ? 被選擇 滿足企業(yè)的價(jià)值最大化 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 49 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 品類成果框架：八大品類 8個(gè)品類 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 50 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 品類規(guī)劃結(jié)果：八大品類 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 51 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 品類規(guī)劃結(jié)果介紹：金色系列 G1（商務(wù)住宅） 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 52 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 品類規(guī)劃結(jié)果介紹：金色系列 G2（城市改善） 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 53 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 品類規(guī)劃結(jié)果介紹：金色系列 G3（城市棲居） 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 54 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 品類規(guī)劃結(jié)果介紹：城花系列 C（城郊改善） 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 55 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 品類規(guī)劃結(jié)果介紹：四季系列 T1（郊區(qū)棲居） 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 56 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 品類規(guī)劃結(jié)果介紹：四季系列 T2（郊區(qū)享受） 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 57 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 品類規(guī)劃結(jié)果介紹：高檔系列 TOP1（城市豪宅）、TOP2（郊區(qū)豪宅） 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 58 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 品類規(guī)劃結(jié)果 八大品類描述大表 A B C D E F G H I J K L M N O P價(jià)值排序比例家庭生命周期 （居?。┛蛻籼卣髂挲g（支付能力）購(gòu)買動(dòng)機(jī)主力戶型產(chǎn)品類型產(chǎn)品編號(hào)產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)商務(wù)人士 投資單房（25—35平米）一房（35－45平米）高層 海晟名苑頂級(jí)商務(wù)人士 投資大戶型：有高端傾向二房（160170平米）三房（180200平米）高層 北京US聯(lián)邦公寓1 10% 孩子三代 35－ 45 歲 改善 四房（180—220平米）小高層高層 大家庭生活2 40% 后小太陽(yáng) 4045歲 改善 三房（150－180平米）小高層高層 功能完善3 40% 小太陽(yáng) 3539歲 改善 三房（150－180平米）小高層高層 凸顯主人功能4 10% 老年一代 4550歲 空巢 二房（100－120平米）小高層高層 凸顯自我功能1 70% 青年之家 25－35歲 棲居一房（30－50平米）二房（65－80平米）高層 功能緊湊2 15% 青年持家 25－30歲 棲居 三房（80－90平米） 高層 功能緊湊3 15% 小小太陽(yáng) 3 0 －3 5 歲 棲居 三房（80－90平米） 高層 功能緊湊1 10% 孩子三代 35－ 45 歲 改善四房（150－190平米）四房（200—240平米）情景洋房TownHouse 享受功能三房（130－150平米） 情景洋房 三房（180—200平米） TownHouse 三房（130－150平米） 情景洋房 三房（180—200平米） TownHouse 4 5% 老年一代 4550歲 空巢 二房（90－100平米） 凸顯自我功能5 5% 青年持家 3035歲 改善 三房（110－130平米） 注重父母6 30% 小小太陽(yáng) 3035歲 改善 三房（110－130平米） 功能合理50% 青年之家 25－3 5 歲 棲居 二房（75－85平米） 功能實(shí)用20% 小小太陽(yáng) 2530歲 棲居 二房（75－85平米） 功能實(shí)用10% 青年持家 25－30歲 棲居 三房（90－110平米） 功能實(shí)用10% 孩子三代 2530歲 棲居 三房（90－110平米） 功能實(shí)用10% 老年一代 4 5歲以上 空巢 二房（75－85平米） 功能實(shí)用1 50% 孩子三代 35－4 5 歲 空巢 三房（200—240平米） TownHouse 資源擁有2 50% 后小太陽(yáng) 35－45 歲 改善 一房?jī)煞浚?090平米） 情景多層 資源擁有T O P 1（城市豪宅）位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源 資源占有 俊園T O P 2（郊區(qū)豪宅）位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源 資源占有 十七英里G2：35－50 G3：25－35C：35－45T1：25－35；45以上低價(jià)格 價(jià)格務(wù)實(shí)商務(wù)服務(wù)1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近2）相對(duì)市中心居住密度低3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）1）有自然資源2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)3）沒(méi)有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)C（城郊改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜2)適宜居住G2（城市改善）G3（城市棲居）20%四季( 郊區(qū)住宅)核心價(jià)值注：1 . 黃底色列由一線公司根據(jù)各城市具體情況填寫(xiě)，其余各列不能變動(dòng)； 2. 帶 “*” 格無(wú)須填寫(xiě)； 3. 帶 “” 格由一線公司根據(jù)具體情況填寫(xiě)； 4. 帶 “” 格內(nèi)容尚在研究中； 5. F列 “價(jià)值排序”指的是客戶支付能力的排序； 6. G列 “比例”指的是市場(chǎng)上這幾類重點(diǎn)客戶之間的相對(duì)比例關(guān)系； 7. J列 購(gòu)買動(dòng)機(jī)中，有四個(gè)動(dòng)機(jī)的備選項(xiàng)，分別是“投資”、“棲居”、“改善”、“空巢”。其中“投資”指的是客戶出于非自住、而將房屋作為短期或長(zhǎng)期投資商品目的的購(gòu)買動(dòng)機(jī)；“棲居”指的是出于滿足剛性需求而產(chǎn)生的購(gòu)買動(dòng)因；“改善”指的是為了滿足居住舒適性而產(chǎn)生的購(gòu)買動(dòng)機(jī)；“空巢”指的是由于家庭成員減少、成為單核心家庭之后，為了更滿足核心成員的舒適性居住而產(chǎn)生的購(gòu)買動(dòng)機(jī)。 8 . 對(duì)于G 1 的描述，可以增加列進(jìn)行更詳細(xì)的描述。銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)2倍以上1)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫(xiě)字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級(jí)別配套2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復(fù)雜的情況3)商業(yè)價(jià)值高4）居住價(jià)值一般客戶細(xì)分客戶選擇產(chǎn)品主力細(xì)分客戶構(gòu)成舒適居住（第二居所）考慮父母養(yǎng)老或休閑T1（郊區(qū)棲居）————產(chǎn)品系列——品類 土地屬性小太陽(yáng)T2（郊區(qū)享受）城花( 城郊住宅)高檔注重工作便利,關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)G1（商務(wù)住宅）1）距離目標(biāo)客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c(diǎn)較遠(yuǎn)2） 交通不便利，公交線路缺乏或基本沒(méi)有3）項(xiàng)目周邊通常無(wú)配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決4）要有小區(qū)環(huán)境5）地塊條件通常只有三通（水電路）便捷的城市生活金色( 城市住宅)舒適居?。ǖ谝痪铀┳非笫孢m居住低總價(jià)優(yōu)勢(shì)占有稀缺資源項(xiàng)目命名結(jié)構(gòu)萬(wàn)科X X 匯、萬(wàn)科X X 閣、萬(wàn)客X X 苑、萬(wàn)科X X工房萬(wàn)科X X X 城上海假日風(fēng)景一二期深圳四季花城一到五期水晶城西山庭院典型項(xiàng)目成都金色武漢C8B8成都加州灣萬(wàn)科X 路X 號(hào)萬(wàn)科金X X X1）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2）周邊有較完善的生活配套3）居住價(jià)值一般——杭州良渚深圳東海岸——多層小高層高層追求居住改善和品質(zhì)多層小高層2高 —— ——改善——改善以資源命名萬(wàn)科X X X 園情趣功能炫耀展示* ***35－39歲40－45歲后小太陽(yáng)30%3華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 59 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 萬(wàn)科品類同全市場(chǎng)的覆蓋對(duì)應(yīng)關(guān)系 華潤(rùn)置地武漢公司編輯整理，2023年3月 60 【 萬(wàn)科的 品類規(guī)劃 】 關(guān)于品類的幾點(diǎn)說(shuō)明 說(shuō)明 1：必須依據(jù)目標(biāo)客戶的選擇來(lái)確定土地屬性，土地屬性不一 樣，品類規(guī)屬自然不一樣。 說(shuō)明 2：同一塊土地上
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