某地產(chǎn)定向增發(fā)調(diào)研報告(編輯修改稿)
2025-01-22 22:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 預(yù)計明年才能完全凸顯，進(jìn)入全國化布局的全面收獲階段還需時日。 9 ? 數(shù)據(jù)來源：公司公告 北京、廣州、上海三個核心城市上半年銷售額合計在 %，占據(jù)了全國銷售額的三分之二左右的份額。公司在二線城市銷售額所占比例僅占三分之一。 10 ? 數(shù)據(jù)來源：公司公告 武漢、廣州、沈陽三城市的未結(jié)轉(zhuǎn)面積分別列全國城市排名一、二、三位。 11 ? ? 經(jīng)營環(huán)境或?qū)夯? ? 我們對行業(yè)調(diào)整的判斷從近一年的樓市表現(xiàn)來看得到了初步驗證，北京同比銷量在 7 月達(dá)到上半年最低，同比下降近 60%；廣州 16 月同比銷量下降 55%；其他城市也銷售情況也是一片綠，一些年初還保持銷量增長的城市隨著調(diào)整的深入也沒能幸免于難。今年上半年 1 月份同比銷量增長 10%的重慶，銷量一路下滑，到 7 月成交量同比降幅達(dá)%。延續(xù)我們的觀點，市場目前仍處于滯脹（即價漲 /橫盤、量跌）階段，在目前持續(xù)緊縮、居民財富增速降低、大量樓盤滯銷的背景下，調(diào)整的深度和幅度在下半年可能會更深、更廣，調(diào)整的區(qū)域也開始蔓延全國大部分城市。公司在未來一年時間里北京、上海、廣州仍將是主要的貢獻(xiàn)地區(qū)，上半年這些地區(qū)樓盤滯銷嚴(yán)重，加上下半年和明年保障性住房將形成實質(zhì)性供應(yīng)造成對市場的沖擊，公司的經(jīng)營環(huán)境可能會比上半年更差。 12 ? 數(shù)據(jù)來源：公司公告 08年除一月份重慶成交量同比增幅為 10%以外，其他各城市 17月成交量同比增幅均為負(fù)值，成交量的低迷，對公司的銷售壓力加大。 13 ? ? 核心競爭力確保優(yōu)勢地位 ? 強(qiáng)大的融資優(yōu)勢 ? 公司融資渠道頗多，包括銷售回款、銀行借貸、資本市場、大股東支持等方式。公司的銷售能力毋庸置疑，我們在前面看到，在樓市深入調(diào)整的上半年，公司取得了驕人的銷售佳績，同比增速位列招保萬金之首，完成全年計劃近一半；銀行借貸方面，公司與多家銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，尚未使用的信貸額度達(dá) 180 億元，相當(dāng)于去年銷售額 倍；公司的大股東保利集團(tuán)實力雄厚，迄今已為保利地產(chǎn)提供資金支持達(dá) 20 億元以上，集團(tuán)是公司融資強(qiáng)大的后盾。 ? 低價地，高毛利率 ? 公司近年在土地儲備方面獲得巨大成功，到目前為止在建、擬建項目規(guī)劃建筑面積達(dá) 2400 萬平米，而且土地成本低廉，價值高， 80%以上為住宅項目，毛利率高， 2023年結(jié)轉(zhuǎn)收入毛利率達(dá) %，今年 18 月，公司又獲得多幅廉價土地，分布在天津、上海、成都、長沙等地，權(quán)益建筑面積達(dá) 412 萬平方米，樓面地價平均只有 909 元 /平米，用最苛刻的假設(shè)進(jìn)行估值，這部分土地的重估凈資產(chǎn)增值幅度已達(dá)%，增值空間巨大，延續(xù)了低成本、高毛利的競
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