【文章內(nèi)容簡介】 明顯 與稱職的監(jiān)理公司長期合作 通過合同條款嚴格約束監(jiān)理公司 不夠重視項目經(jīng)驗的總結(jié)和積累 每月整理施工管理中發(fā)生的典型事例，作為崗位培訓資料 工程部與規(guī)劃設(shè)計、工程造價、經(jīng)營部、銷售部協(xié)調(diào)工作量大 理順工程部主要的跨部門工作流程 加強工程部制度與流程分析 小結(jié)：工程部分析主要發(fā)現(xiàn)與初步建議 注：周總建議增加預(yù)算招標工作流程與相關(guān)管理制度 09/04/2023PAGE 34 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 目錄 北大縱橫的主要發(fā)現(xiàn) 總體分析 市場開發(fā)部分析 規(guī)劃設(shè)計部分析 工程部分析 工程造價部分析 經(jīng)營部分析 銷售部分析 物業(yè)公司分析 財務(wù)部分析 人事部分析 企管部分析 辦公室分析 重點回顧與初步建議 09/04/2023PAGE 35 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 員工對造價部的主要關(guān)注點 ? 對預(yù)算的結(jié)果沒有審計， 應(yīng)對預(yù)算進行審計或總結(jié)，總結(jié)經(jīng)驗教訓，提高預(yù)算水平 ? 施工圖不能及時下發(fā)，影響了預(yù)算工作。規(guī)劃設(shè)計部應(yīng)及時向工程造價部提供圖紙 ? 圖紙會審造價部沒有參加，造價部應(yīng)從控制工程造價的角度對圖紙進行評審 ? 設(shè)計更改引起的造價更改太多，占用造價師 5060%的工作時間，應(yīng)減少設(shè)計更改或?qū)嵭许椖抗芾? ? 在現(xiàn)場協(xié)調(diào)中，工程部不應(yīng)讓施工單位直接找造價部核算造價，工程部應(yīng)先現(xiàn)場確認，然后通知造價部核算造價 ? 對設(shè)計變更的核價不合理或不及時，影響施工進度 09/04/2023PAGE 36 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 工程造價部組織結(jié)構(gòu)圖 總經(jīng)理：徐國瑞 造價部部長：王麗娟 主要職責：負責造價部的工作 造價部職員：徐久良 主要職責：施工圖預(yù)算、編制標底、審核乙方提出的預(yù)算、負責世紀新城的現(xiàn)場簽證 造價部職員：孫治 主要職責：施工圖預(yù)算、編制標底、審核乙方提出的預(yù)算、負責世紀新城的現(xiàn)場簽證 造價部職員：王玉琢 主要職責：施工圖預(yù)算、編制標底、審核乙方提出的預(yù)算、負責巴黎豪苑的現(xiàn)場簽證 09/04/2023PAGE 37 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 造價部目前的制度、流程以及需要補充的制度、流程 現(xiàn)狀 需補充 制度 簽證更改管理制度 合同管理制度 流程 項目造價預(yù)算工作流程 工程造價變更工作流程 標底編制工作流程 施工圖預(yù)算、結(jié)算工作流程 工程撥款控制流程 09/04/2023PAGE 38 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 項目估算編制工作流程：對估算的準確性進行總結(jié) 施工方案 工程部 提出工期、施工方案等 提供材料價格 經(jīng)營部 考察市場材料價格情況 設(shè)計方案 規(guī)劃設(shè)計部 提供結(jié)構(gòu)、戶型等 項目估算 工程造價部 綜合各部門數(shù)據(jù)形成項目估算報告 相關(guān)部門向造價部提供的信息很 重要，應(yīng)建立信息管理制度，對提供信息的準確性進行考核（見市場開發(fā)部初步建議）。 09/04/2023PAGE 39 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 預(yù)算編制工作流程中對預(yù)算質(zhì)量應(yīng)進行總結(jié)評估 提供施工圖 規(guī)劃設(shè)計部 說明： 施工方案與施工合同 工程部 說明：提供施工合同確定施工方案 材料價格 經(jīng)營部 說明：提供材料的市場價格 預(yù)算文件 工程造價部 說明：匯總、計算形成預(yù)算文件 套項、調(diào)整單價 工程造價部 說明：參考標準 計算工程量 工程造價部 說明：參考施工圖 預(yù)算審計 財務(wù)部 說明：委托獨立的建筑審計單位審核 分析：目前對造價缺乏監(jiān)控 下發(fā)執(zhí)行 工程造價部 說明：向工程、財務(wù)、經(jīng)營下發(fā)預(yù)算文件 預(yù)算質(zhì)量評估 財務(wù)部 說明：對比內(nèi)部預(yù)算、外部預(yù)算和實施結(jié)果，對造價部和外部審計單位的工作質(zhì)量進行評估 09/04/2023PAGE 40 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 工程造價變更工作流程問題點分析：業(yè)主變更比重太大 提出變更意見、設(shè)計院提出更改意見 銷售部 /工程部 /施工單位 /監(jiān)理單位 /貴哈設(shè)計部 /設(shè)計院 說明： 設(shè)計更改 規(guī)劃設(shè)計部 說明：根據(jù)技術(shù)標準更改設(shè)計 費用申請 施工單位 /工程部 說明：根據(jù)設(shè)計更改 審核 工程部 核定造價 工程造價部造價師 施工現(xiàn)場核定 客戶對房屋設(shè)計的大量更改占用規(guī)劃設(shè)計部、工程造價部大量工作時間，也增加了工程成本，應(yīng)制定相應(yīng)制度來制約客戶對房屋的更改。 下達給施工單位 工程部 審核確認 工程部 確定施工單位落實設(shè)計更改 審核同意 工程造價部部長 核定 否 是 審核 工程造價部部長 存檔、調(diào)整合同價格進預(yù)算 工程造價部 造價師因設(shè)計變更到現(xiàn)場核算工程造價的工作占其日常工作量的50%以上； 核價及時性和合理性是矛盾的焦點，影響施工進度 09/04/2023PAGE 41 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 工程造價部分析的主要發(fā)現(xiàn)及初步建議 主要發(fā)現(xiàn) 初步建議 預(yù)算工作流程沒有形成閉環(huán)，對項目的預(yù)算水平和預(yù)算結(jié)果沒有總結(jié) 聘請外部預(yù)算審計單位； 由財務(wù)部對內(nèi)部預(yù)算、外部審計和實際執(zhí)行情況對比分析，評估預(yù)算工作質(zhì)量。 造價師因設(shè)計變更到現(xiàn)場核算工程造價的工作占其日常工作量的 50%以上，而且公司規(guī)定必須有 2個造價師 同時在場，導(dǎo)致造價師項目預(yù)算工作的職責沒有得到充分的發(fā)揮。 合理控制不必要的設(shè)計變更； 建議加強項目負責制，適度減少部門之間的牽制。 合同管理是開發(fā)公司一項重要的工作，目前公司沒有統(tǒng)一管理。 建議由辦公室對公司工程有關(guān)合同統(tǒng)一管理。 09/04/2023PAGE 42 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 目錄 北大縱橫的主要發(fā)現(xiàn) 總體分析 市場開發(fā)部分析 規(guī)劃設(shè)計部分析 工程部分析 工程造價部分析 經(jīng)營部分析 銷售部分析 物業(yè)公司分析 財務(wù)部分析 人事部分析 企管部分析 辦公室分析 重點回顧與初步建議 09/04/2023PAGE 43 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 員工對經(jīng)營部的關(guān)注和建議 材料員大部分時間（ 8090%）用在與施工單位協(xié)調(diào)； 施工單位計劃性差，非常被動地提供材料計劃； 主要是副總 1人管理合同和采購，工作量太大； 材料的驗收很困難，材料員難以對材料質(zhì)量負責，局限于監(jiān)督材料驗收； 材料員看不懂施工圖，需要提高這方面的技能； 材料員有時沒有及時掌握材料變更情況，導(dǎo)致采購不及時或浪費； 人員少，缺乏時間研究材料市場； 材料采購有時不及時，影響施工進度； 09/04/2023PAGE 44 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 部門結(jié)構(gòu)分析：職責與職務(wù)不協(xié)調(diào)；比較局限于短期項目運作。 副總兼部長：徐長劍 職責：合同審核和簽訂 采購副部長：才作良 職責：巴黎豪苑 根據(jù)施工單位材料 計劃，聯(lián)系供應(yīng)商供貨 材料驗收 動遷副部長：彭木達 職責：具體負責動遷工作 協(xié)助副總開展其他工作 材料員：閆志剛 職責：世紀新城 主管 B類材料 (電器 ) 材料日常供應(yīng) 電控箱由電氣總工 和施工隊負責管理 材料員：張國賓 職責：世紀新城 A類材料（土建） 同時負責總體協(xié)調(diào) 貫標相關(guān)工作 材料員：符成宏 職責：世紀新城 C 類材料日常供應(yīng) 動遷員：孔海軍 職責：協(xié)助動遷副部 長開展動遷工作 從銷售部調(diào)來 1+月 材料員：徐晶 職責：巴黎豪苑 施工單位的材料計 劃，入職半年 負責流程： 采購工作流程 負責流程： 動遷工作流程 采購副部長和材料員負責的流程： 采購執(zhí)行流程 甲供材料和設(shè)備控制流程 施工單位采購材料和設(shè)備管理流程 搬遷和儲存控制流程 09/04/2023PAGE 45 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 經(jīng)營部的制度和工作流程 現(xiàn)狀 需要補充 制 度 流 程 《經(jīng)營部材料供應(yīng)管理規(guī)定》 《甲供材料和設(shè)備控制程序》 《施工單位采購材料和設(shè)備控制程序》 《搬遷和儲存控制程序》 《經(jīng)營部崗位描述》（包含職責、素質(zhì)要求、職業(yè)發(fā)展、培訓內(nèi)容等） 《供應(yīng)商管理制度》 《信息管理制度》 采購工作流程 采購執(zhí)行流程 動遷工作流程 供應(yīng)商管理評估流程（以經(jīng)營部為主） 施工計劃、材料供應(yīng)計劃和控制流程（跨部門協(xié)作） 09/04/2023PAGE 46 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 現(xiàn)有《經(jīng)營部材料供應(yīng)管理規(guī)定》分析 制度及內(nèi)容 問題 敦促施工單位加強計劃管理 與相關(guān)部門合作系統(tǒng)制定《供應(yīng)商管理制度》和《施工單位管理制度》 借助采購合同對供應(yīng)商的約束和施工合同對施工單位的約束來加強質(zhì)量控制 一、《經(jīng)營部材料供應(yīng)管理規(guī)定》 供料時間及要求 材料質(zhì)量控制 責任要求 計劃協(xié)調(diào)性差 以經(jīng)營部為中心 材料質(zhì)量檢測困難 初步建議 四、《搬遷和儲存控制程序》 二、 《甲供材料和設(shè)備控制程序》 三、 《施工單位采購材料和設(shè)備控制程序》 把主要內(nèi)容納入標準施工合同條款 與施工合同相對分離 同上 同上 同上 同上 09/04/2023PAGE 47 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 采購工作流程問題點分析 圖紙會審 /設(shè)計變更 規(guī)劃設(shè)計部 說明：規(guī)劃設(shè)計部把會審結(jié)果通知經(jīng)營部 分析：圖紙會審應(yīng)該有嚴格規(guī)定 施工合同 工程部 說明：施工合同由工程部提供 分析：建議施工合同交辦公室存檔管理；賦予經(jīng)營部查閱或備份的權(quán)限；經(jīng)營部參與標準施工合同的審定 （初步）材料計劃 經(jīng)營部及相關(guān)技術(shù)人員 /施工單位 說明：該計劃沒有施工單位參加 分析：只能作為權(quán)宜之計，需要大力提高上游環(huán)節(jié)的計劃性 選擇供應(yīng)商 采購員 /經(jīng)營部長 /相關(guān)部門 說明：采購員編制合格供應(yīng)商名單 分析：需要在供應(yīng)商管理制度中作詳細的規(guī)定 考察供應(yīng)商 經(jīng)營部 說明：實地考察，生成候選供應(yīng)商名單 分析：供應(yīng)商選擇標準不明確，流程不規(guī)范，需改進 材料定價 經(jīng)營部經(jīng)理 說明：基于比較和成本分析 分析：基本信息應(yīng)該存檔或建立數(shù)據(jù)庫；需要借助抽查等措施嚴格控制 合同蓋章生效 經(jīng)營部長 /財務(wù)負責人/辦公室 說明：辦公室存檔一份，財務(wù)部 /造價部 /材料員各保留備份 分析：合同管理需要規(guī)范 簽訂供貨合同 經(jīng)營部經(jīng)理 說明：需要參照標準供貨合同 分析：建議由辦公室統(tǒng)一管理合同 合同執(zhí)行 經(jīng)營部 /施工單位 /財務(wù)部 說明：參見采購執(zhí)行流程 1采購工作總結(jié) 經(jīng)營部 / 說明：包括對供應(yīng)商的評估 分析：采購工作總結(jié)應(yīng)該制度化，整理典型案例建議每月或每季度一次 需要參考的制度與規(guī)范： 標準施工合同； 供應(yīng)商管理制度； 合同管理制度； 供應(yīng)商與物資數(shù)據(jù)庫 1采購制度和流程優(yōu)化 經(jīng)營部 /施工單位 /財務(wù)部 說明：制度和流程需要適應(yīng)發(fā)展持續(xù)優(yōu)化 5生成材料清單 設(shè)計院 /經(jīng)營部 說明：質(zhì)量 /規(guī)格 /性能等參數(shù) 分析： 新材料 是 否 09/04/2023PAGE 48 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 采購工作流程問題點分析及初步建議 圖紙會審： 圖紙質(zhì)量有待提高，設(shè)計更改工作量大 會審和設(shè)計更改信息不能及時送達經(jīng)營部 工程造價部應(yīng)該參加圖紙會審，盡早開始控制成本 屬跨部門協(xié)調(diào)，尤其需要規(guī)范協(xié)調(diào) 考察供應(yīng)商： 應(yīng)該規(guī)范供應(yīng)商選擇標準 盡可能做到信息來自至少兩條不同渠道 物資定價： 相關(guān)信息應(yīng)該備案 應(yīng)該有規(guī)范的購銷比價或成本分析作為定價依據(jù) 至少應(yīng)該有兩人參與 應(yīng)該由經(jīng)營部以外的部門（如造價部）抽查監(jiān)督 采購工作總結(jié)和制度 /流程優(yōu)化 流程應(yīng)該形成閉環(huán)，定期對工作進行總結(jié)，不斷改善 09/04/2023PAGE 49 ALLPKU寶地 內(nèi)部分析 采購執(zhí)行流程問題點分析 1財務(wù)結(jié)算 財務(wù)部 /施工單位 /供應(yīng)商 /經(jīng)營部 說明：