【文章內容簡介】 項目可行性分析、土地儲備的論證和取得 主要職能： 公司投資分析、退出機制研究、資本運作、 公司資產經營管理、子公司業(yè)務運作的指導與監(jiān)管 注：深色表示近期崗位設置，虛線為中期或者遠期新增的部門和崗位 33 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 前期策劃和規(guī)劃設計管理是房地產企業(yè)經營管理活動中的核心環(huán)節(jié) 項目決策 規(guī)劃設計 建設施工 市場銷售 物業(yè)管理 ? 項目決策質量直接影響項目的市場定位和未來可能取得的收入 ? 規(guī)劃設計質量則對工程造價影響最大。如果在施工階段進行設計變更，則會導致成本嚴重失控。同時，設計質量還直接影響未來的銷售和物業(yè)管理 ? 因此，前期策劃工作是房地產開發(fā)的關鍵業(yè)務，特別是規(guī)劃設計工作更是重中之重，在組織設計時應給予高度重視 60%70% 25%35% 5%10% 初步設計階段 施工設計階段 施工階段 不同階段對成本的影響程度 34 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 一般地，完整的市場營銷職能應包含市場研究、營銷策劃和銷售三方面 樓盤面市 銷售策劃 廣告 促銷組合 渠道 廣告 媒體 公共關系 房產 展示交易會 網絡銷售推廣 營業(yè)推廣 人員銷售 人員培訓 銷售培訓公司 代理銷售 自主銷售 公益活動 促銷活動 前期策劃 市場定位 整體營銷規(guī)劃 客戶服務 市場研究 營銷策劃與銷售 市場分析 35 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 前期策劃需要敏銳的市場洞察和專業(yè)的策劃視角，公司過去主要依賴咨詢公司，但是職能劃分不清晰，建議暫時設置策劃助理承擔項目前期策劃的協(xié)調和溝通工作，未來視情況是否成部門 前期策劃 產品定位 過去前期策劃方案的審核和監(jiān)督職能主要由老板承擔，這種親力親為的模式不利于公司發(fā)展壯大 偉業(yè)咨詢公司 總經理及副總 專業(yè)咨詢公司 營銷副總 轉變 策 劃 助 理 新增職能 36 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 目前銷售部承擔尾樓的銷售，市場研究及營銷職能弱化，售后服務職能由客戶服務部承擔 市場研究和營銷策劃缺位 營銷總監(jiān) 宋云山 銷售員 李爽、陳雪、李玲、李琦、高國濤 營銷助理 策劃助理 客服主管 張凱 客服部經理 連軍 客服專員 白巍、劉勇軍 售后服務 部門職責 一、負責直接管理物業(yè)公司 二、負責交房 三、負責接待客戶投訴，聯(lián)系有關部門解決客戶投訴問題 四、負責客戶投訴中發(fā)現(xiàn)的問題總結經驗制作案例庫 五、參與底商的租售和管理 37 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 為了加強市場營銷管理職能，同時保持策劃、銷售、客服的有效銜接，建議將這三種職能歸屬于營銷副總統(tǒng)管，同時銷售部增加銷售分析和客戶服務職能 ? 市場研究 ? 營銷策劃 ? 銷售和客戶分析 策劃助理（營銷部） 環(huán)境研究 ： ? 經濟環(huán)境 ? 政策環(huán)境 市場研究： ? 產品研究 ? 價格研究 ? 競爭對手研究 消費者研究： ? 消費者需求 ? 消費者購買能力 項目定位 市場營銷 ： ? 項目銷售目標的確定 ? 項目整體營銷策劃 ? 項目營銷預算 ? 營銷活動及工具整合管理 ? 外部專業(yè)公司的接觸、選擇與管理 客戶服務 ? 辦理入住等手續(xù) ? 接待客戶投訴 ? 其他 銷售部 銷售 ： ? 營銷方案執(zhí)行 ? 日常銷售 客戶分析 ? 客戶檔案庫 ? 客戶分析 38 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 規(guī)劃設計是房地產項目的“龍頭”，是銜接概念設計與具體施工的橋梁，考慮到該職能與工程管理結合更緊密，建議并入工程項目部 概念設計方案 交通組織 房型設計 環(huán)境規(guī)劃 結構 設計公司 室內裝飾 設計公司 環(huán)境景觀 設計公司 暖衛(wèi)電 設計公司 市政 設計公司 挖掘想法 梳理構思 不斷深化 詳細、可實施 的設計圖紙 溝 通 總承包 設計公司 設計市場 招 標 選擇 評價 房地產開發(fā)企業(yè) 景觀設計 配套設施 安全防范 智能化 生態(tài)環(huán)保 社區(qū)環(huán)境 室內裝飾 功能設置 建筑風格 ?房地產質量、功能、成本控制的關鍵在規(guī)劃設計階段。 ?設計是銷售策劃之本，是有效供給之源。 ?科學、實用的規(guī)劃設計控制能降低工程成本的 60％～ 70％ ? 該部分人員素質是保證規(guī)劃管理、降低規(guī)劃設計成本的關鍵，應由具有多年設計工作經驗的專業(yè)技術人員承擔 ? 部分房地產公司將該職能與預算部合并為一個部門；也有部分公司將該職能與工程部合并 39 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 考慮到公司現(xiàn)狀，目前在工程副總下設設計助理，時機成熟時，可單獨成立設計部 工程副總 總工 工程項目經理 設計助理 專業(yè)工程師隊伍 只是成本中心，對工程質量、進度、成本控制負責 負責與設計公司協(xié)調工作 40 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 對于幾個項目并存的公司，一般成立項目管理部，負責公司總體項目管理與控制，下設項目部，負責各個具體項目的日常管理，考慮到現(xiàn)狀，公司暫不變化，由工程項目部承擔工程項目建設職責 項目管理部 項目部 項目管理部的主要職能是工程招標管理、采購管理，并負責各個項目運作的管理與進度控制 項目部負責具體項目的工程質量管理、成本管理、進度管理 項目部 項目部 采取 項目經理負責制 ，由公司內部競聘產生項目經理，全權負責具體項目的日常管理活動 41 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 對于外地項目或者項目規(guī)模較大，可以成立項目公司，同樣在現(xiàn)階段暫不變化 工程項目部 總經理 其他部 營銷部 財務部 項 目 公 司 財務部 銷售部 項目公司根據(jù)公司的整體計劃和項目需要控制進度、費用、質量，根據(jù)項目要求安排融資，有相當?shù)淖灾鳈? 項目管理部 42 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 完整的財務管理職能包括 企 業(yè) 經 營 運 作 財務 審計 稅務 會計 投資 預算 宏觀經濟預測 金融市場預測 資金供需預測 調度資金 ?... 資金籌措計劃 成本計劃 資金需要量計劃 利潤計劃 ?... 費用計劃 調查投資環(huán)境 制定投資報告 分析投資效益 投資事項處理 ?... 匯總報表 計帳職能 對帳職能 考核經濟 效益 ?... 稅法分析掌握 交稅納稅 稅務效益分析 稅務事項處理 ?... 股權審計 預算審計 投資審計 會計審計 ?... 稅務審計 注： 表示財務部門現(xiàn)有職責 財務管理職能 財務管理各職能具備的職責 43 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 審計是現(xiàn)代管理的重要職能之一，建議單獨設立審計部 參股公司 控股公司 項目公司 離任審計 預算審計 投資審計 會計審計 稅務審計 固定資產審計 項目審計 合同審計 職能部門 其他 44 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 預算作為一種將資源分配給特定活動的數(shù)字性計劃，是經營計劃實施的工具之一，建議在財務部加強預算管理職能 預算的方法 增量預算 零基預算 預算的種類 收入預算 費用預算 利潤預算 現(xiàn)金預算 資本支出預算 可變預算 固定預算 原料采購預算 生產預算 銷售預算 直接人工預算 制造費用預算 管理費用預算 售出產品成本預算 資本支出預算 預算損益表 預算資產負債表 預算現(xiàn)金流量表 直接材料預算 期末存貨預算 總預算圖 注：房地產行業(yè)服務與有形產品一樣，其生產過程抽象為與有形產品生產過程同一 45 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 此外，還需要加強融資分析、財務分析等財務管理職能 財務部職能 會計核算 財務管理 ? 會計核算 ? 會計體系維護 ? 報表匯總 ? 工資發(fā)放 ? ?? ? 財務管理 ? 預算編制及管理 ? 融資計劃編制 ? 財務分析 ? ?? 未來需要加強的職能 出納 ? 現(xiàn)金出納 ? 客戶摟款接受 ? 銀行往來 ? 供應商支付 ? ?? 46 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 目前人力資源部從事的多為事務性工作，其人力資源規(guī)劃、績效考核、培訓等等管理職能基本沒有發(fā)揮，建議加強該部分職能 投入不足或者效果不好 完全沒有 現(xiàn)在的主要工作 職業(yè)生涯設計 招聘與培訓 人力資源規(guī)劃 績效考核 人事檔案 社保管理 管理層考核 事務性工作 近期加強 中期、遠期加強 47 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 而行政部主要負責后勤管理，管理職能發(fā)揮不足 行政部現(xiàn)有職能，主要是后勤服務職能，而 制度建設、監(jiān)督協(xié)調職能發(fā)揮不足 行政總監(jiān) 黃海濤 資產管理員 機要秘書 王欣 司機 陳文躍 前臺 劉丹 總經理秘書 金蕊 部門職責 一、負責來訪人員的接待 二、負責公司非生產用固定資產、低值易耗品（包括辦公用品、書報刊物、勞保、福利用品）的計劃、采購與管理工作； 三、負責公司工商年檢、企業(yè)代碼登記； 四、負責公司公務車輛的調配、使用及交通安全管理工作； 五、負責公司員工的午餐和部分員工的住宿管理 六、負責公司會議管理 七、負責公司文檔管理和統(tǒng)一下發(fā) 八、負責公司信息化建設和網絡維護 九、負責領導交辦的其他行政事務 48 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 考慮到公司現(xiàn)狀，建議將行政部和人力資源部合并改稱“綜合管理部”，同時加強內部管理職能 綜合管理部 內部管理 后勤管理 ? 內部監(jiān)管、協(xié)調中心 ? 制度建設 ? 內部協(xié)調 ? 會議管理 ? ?? ? 后勤保障中心 ? 非生產性固定資產管理 ? 物業(yè)管理 ? 車輛管理 ? 安全保衛(wèi)管理 ? 食堂管理 ? ?? 該職能今后要著重發(fā)揮作用 人力資源管理 ? 人力資源管理中心 ? 人力資源規(guī)劃 ? 薪酬管理 ? 績效考核 ? 招聘培訓 ? 員工職業(yè)生涯規(guī)劃 ? ?? 49 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 機構設置與職能調整說明 ? 新增 戰(zhàn)略管理 崗位，負責公司戰(zhàn)略規(guī)劃、計劃管理、投資管理 ? 成立 審計部 ，負責對總部及下屬公司進行財務、業(yè)務、制度及領導離任審計 ? 新增 策劃助理 崗位，負責協(xié)調營銷策劃公司的工作銜接，制定項目定位和營銷方案 ? 新增 設計助理 崗位，負責協(xié)調設計咨詢公司的工作銜接，制定工程設計方案 新增機構或者崗位 ? 財務部 增加預算管理、融資管理、財務分析職能 ? 合并 行政和人力資源部 為綜合管理部，并增加人力資源規(guī)劃、薪酬管理、員工職業(yè)規(guī)劃等職能 ? 客戶服務部 合并至銷售部 ? 工程部 更名為工程項目部，突出定位 變動部門 50 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 近期世博偉業(yè)公司的組織結構設計方案（虛線為臨時機構） 總經理 總經理辦公會 營銷副總 工程副總 策 劃 助 理 銷 售 部 工 程 項 目 部 合 約 部 物 資 部 財 務 部 審計部 綜 合 管 理 部 戰(zhàn) 略 發(fā) 展 總工程師 設 計 助 理 信 和 管 理 公 司 腦 庫 文 化 公 司 戰(zhàn)略副總 項 目 拓 展 物 業(yè) 管 理 公 司 51 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 規(guī)劃設計 世博偉業(yè)公司經營管理活動示意圖 戰(zhàn)略