【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 體項(xiàng)目的日常管理活動(dòng) 37 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 對(duì)于外地項(xiàng)目或者項(xiàng)目規(guī)模較大，可以成立項(xiàng)目公司 工程部 總經(jīng)理 其他部 營(yíng)銷部 財(cái)務(wù)部 項(xiàng) 目 公 司 財(cái)務(wù)部 銷售部 項(xiàng)目公司根據(jù)公司的整體計(jì)劃和項(xiàng)目需要控制進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量，根據(jù)項(xiàng)目要求安排融資，有相當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán) 項(xiàng)目管理部 38 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 考慮到公司目前的項(xiàng)目規(guī)模，且沒有外地項(xiàng)目，建議現(xiàn)階段項(xiàng)目管理部職能暫時(shí)由開發(fā)部承擔(dān)，等待時(shí)機(jī)成熟再單獨(dú)成立部門 開發(fā)部 項(xiàng)目前期 項(xiàng)目管理 ? 項(xiàng)目開發(fā) ? 市場(chǎng)研究 ? 土地儲(chǔ)備 ? 項(xiàng)目甄選 ? 政府關(guān)系維護(hù) ? ?? ? 前期策劃 ? 與策劃公司銜接，策劃方案的審核和監(jiān)督 ? 項(xiàng)目手續(xù)報(bào)批 ? 項(xiàng)目可研 ? ?? 項(xiàng)目開發(fā) ? 項(xiàng)目管理 ? 項(xiàng)目經(jīng)理管理 ? 項(xiàng)目總體協(xié)調(diào) ? 全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常運(yùn)作 ? ?? 新增職能，需要加強(qiáng)，同時(shí)也為公司培養(yǎng)項(xiàng)目管理人員隊(duì)伍 39 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 戰(zhàn)略管理職能是世博偉業(yè)公司能否達(dá)到戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，建議公司單獨(dú)設(shè)置“戰(zhàn)略發(fā)展部” 戰(zhàn)略發(fā)展部的主要職能 1. 加強(qiáng)戰(zhàn)略管理職能，為公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展打好基礎(chǔ) 2. 加強(qiáng)前期土地規(guī)劃和儲(chǔ)備職能 3. 解決目前子公司管理失控的問題 4. 解決目前總部資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)人負(fù)責(zé)的問題 *研究長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃 *市場(chǎng)信息收集與分析 *土地儲(chǔ)備的論證和獲取 *項(xiàng)目的可行性研究 *公司投融資計(jì)劃的可行 性研究 *監(jiān)督各子公司的業(yè)務(wù)管 理與運(yùn)作情況 *總部資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理 獨(dú)設(shè)這個(gè)部門的原因 司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的組織保障 是解決世博偉業(yè)能否持續(xù)發(fā)展問題的關(guān)鍵 理的重要內(nèi)容 解決的主要問題 40 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 公司現(xiàn)階段的戰(zhàn)略發(fā)展職能以項(xiàng)目可行性研究為主，時(shí)機(jī)成熟時(shí)，該職能剝離出戰(zhàn)略發(fā)展部 戰(zhàn)略發(fā)展部 戰(zhàn)略管理 投資管理 業(yè)務(wù)發(fā)展管理 業(yè)務(wù)發(fā)展部 主要職能： 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展研究、項(xiàng)目可行性分析、土地儲(chǔ)備的論證 投資發(fā)展部 主要職能： 公司投資分析、退出機(jī)制研究、資本運(yùn)作、 公司資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、子公司業(yè)務(wù)運(yùn)作的指導(dǎo)與監(jiān)管 41 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的“龍頭”，是銜接概念設(shè)計(jì)與具體施工的橋梁，考慮到該職能與工程管理結(jié)合更緊密，建議并入工程部 概念設(shè)計(jì)方案 交通組織 房型設(shè)計(jì) 環(huán)境規(guī)劃 結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)公司 室內(nèi)裝飾 設(shè)計(jì)公司 環(huán)境景觀 設(shè)計(jì)公司 暖衛(wèi)電 設(shè)計(jì)公司 市政 設(shè)計(jì)公司 挖掘想法 梳理構(gòu)思 不斷深化 詳細(xì)、可實(shí)施 的設(shè)計(jì)圖紙 溝 通 總承包 設(shè)計(jì)公司 設(shè)計(jì)市場(chǎng) 招 標(biāo) 選擇 評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 景觀設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 安全防范 智能化 生態(tài)環(huán)保 社區(qū)環(huán)境 室內(nèi)裝飾 功能設(shè)置 建筑風(fēng)格 ?房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。 ?設(shè)計(jì)是銷售策劃之本，是有效供給之源。 ?科學(xué)、實(shí)用的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制能降低工程成本的 60％～ 70％ ? 該部分人員素質(zhì)是保證規(guī)劃管理、降低規(guī)劃設(shè)計(jì)成本的關(guān)鍵，應(yīng)由具有多年設(shè)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員承擔(dān) ? 部分房地產(chǎn)公司將該職能與預(yù)算部合并為一個(gè)部門；也有部分公司將該職能與工程部合并 42 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 工程設(shè)計(jì)并入工程部的兩種方案 分管副總 總工 項(xiàng)目 1 工程經(jīng)理 總設(shè)計(jì)師 專業(yè)工程師隊(duì)伍 分管副總 總工 工程部經(jīng)理 總設(shè)計(jì)師 專業(yè)工程師隊(duì)伍 項(xiàng)目 2 工程經(jīng)理 方案一 方案二 43 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 審計(jì)是現(xiàn)代管理的重要職能之一，建議單獨(dú)設(shè)立審計(jì)部 參股公司 控股公司 項(xiàng)目公司 離任審計(jì) 預(yù)算審計(jì) 投資審計(jì) 會(huì)計(jì)審計(jì) 稅務(wù)審計(jì) 固定資產(chǎn)審計(jì) 項(xiàng)目審計(jì) 合同審計(jì) 職能部門 其他 44 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 計(jì)劃管理是公司執(zhí)行控制最重要的手段，預(yù)算作為一種將資源分配給特定活動(dòng)的數(shù)字性計(jì)劃，是經(jīng)營(yíng)計(jì)劃實(shí)施的工具之一，建議在財(cái)務(wù)部加強(qiáng)預(yù)算管理職能 預(yù)算的方法 增量預(yù)算 零基預(yù)算 預(yù)算的種類 收入預(yù)算 費(fèi)用預(yù)算 利潤(rùn)預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 資本支出預(yù)算 可變預(yù)算 固定預(yù)算 原料采購(gòu)預(yù)算 生產(chǎn)預(yù)算 銷售預(yù)算 直接人工預(yù)算 制造費(fèi)用預(yù)算 管理費(fèi)用預(yù)算 售出產(chǎn)品成本預(yù)算 資本支出預(yù)算 預(yù)算損益表 預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債表 預(yù)算現(xiàn)金流量表 直接材料預(yù)算 期末存貨預(yù)算 總預(yù)算圖 注：房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)與有形產(chǎn)品一樣，其生產(chǎn)過(guò)程抽象為與有形產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程同一 45 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 一般地，完整的財(cái)務(wù)管理職能包括以下方面 企 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 運(yùn) 作 財(cái)務(wù) 審計(jì) 稅務(wù) 會(huì)計(jì) 投資 預(yù)算 宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) 金融市場(chǎng)預(yù)測(cè) BD資金供需預(yù)測(cè) 調(diào)度資金 ?... 資金籌措計(jì)劃 成本計(jì)劃 資金需要量計(jì)劃 利潤(rùn)計(jì)劃 ?... 費(fèi)用計(jì)劃 調(diào)查投資環(huán)境 制定投資報(bào)告 分析投資效益 投資事項(xiàng)處理 ?... 匯總報(bào)表 計(jì)帳職能 對(duì)帳職能 考核經(jīng)濟(jì) 效益 ?... 稅法分析掌握 交稅納稅 稅務(wù)效益分析 稅務(wù)事項(xiàng)處理 ?... 股權(quán)審計(jì) 預(yù)算審計(jì) 投資審計(jì) 會(huì)計(jì)審計(jì) ?... 稅務(wù)審計(jì) 注： 表示財(cái)務(wù)部門現(xiàn)有職責(zé) 財(cái)務(wù)管理職能 財(cái)務(wù)管理各職能具備的職責(zé) 46 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 建議財(cái)務(wù)部加強(qiáng)預(yù)算、融資、財(cái)務(wù)分析等財(cái)務(wù)管理職能 財(cái)務(wù)部 會(huì)計(jì)核算 財(cái)務(wù)管理 ? 會(huì)計(jì)核算 ? 會(huì)計(jì)體系維護(hù) ? 報(bào)表匯總 ? 工資發(fā)放 ? ?? ? 財(cái)務(wù)管理 ? 預(yù)算編制及管理 ? 融資計(jì)劃編制 ? 財(cái)務(wù)分析 ? ?? 未來(lái)需要加強(qiáng)的職能 47 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 一般地，完整的市場(chǎng)營(yíng)銷職能應(yīng)包含市場(chǎng)研究、營(yíng)銷策劃和銷售三方面 樓盤面市 銷售策劃 廣告 促銷組合 渠道 廣告 媒體 公共關(guān)系 房產(chǎn) 展示交易會(huì) 網(wǎng)絡(luò)銷售推廣 營(yíng)業(yè)推廣 人員銷售 人員培訓(xùn) 銷售培訓(xùn)公司 代理銷售 自主銷售 公益活動(dòng) 促銷活動(dòng) 規(guī)劃階段 市場(chǎng)定位 整體營(yíng)銷規(guī)劃 客戶服務(wù) 市場(chǎng)研究 營(yíng)銷策劃與銷售 市場(chǎng)分析 48 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 目前銷售部承擔(dān)尾樓的銷售，市場(chǎng)研究及營(yíng)銷職能弱化，售后服務(wù)職能由客戶服務(wù)部承擔(dān) 市場(chǎng)研究和營(yíng)銷策劃缺位 營(yíng)銷總監(jiān) 宋云山 銷售員 李爽、陳雪、李玲、李琦、高國(guó)濤 營(yíng)銷助理 策劃助理 客服主管 張凱 客服部經(jīng)理 連軍 客服專員 白巍、劉勇軍 售后服務(wù) 部門職責(zé) 一、負(fù)責(zé)直接管理物業(yè)公司 二、負(fù)責(zé)交房 三、負(fù)責(zé)接待客戶投訴，聯(lián)系有關(guān)部門解決客戶投訴問題 四、負(fù)責(zé)客戶投訴中發(fā)現(xiàn)的問題總結(jié)經(jīng)驗(yàn)制作案例庫(kù) 五、參與底商的租售和管理 49 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 考慮到市場(chǎng)營(yíng)銷職能在項(xiàng)目前期有效加入，以及銷售與售后服務(wù)不脫節(jié)，建議將營(yíng)銷管理職能并入開發(fā)部，客戶服務(wù)和分析并入銷售部，銷售職能同時(shí)保留 ? 市場(chǎng)研究 ? 營(yíng)銷策劃 ? 銷售 開發(fā)部 環(huán)境研究 ： ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 政策環(huán)境 市場(chǎng)研究： ? 產(chǎn)品研究 ? 價(jià)格研究 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 消費(fèi)者研究： ? 消費(fèi)者需求 ? 消費(fèi)者購(gòu)買能力 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)營(yíng)銷 ： ? 項(xiàng)目銷售目標(biāo)的確定 ? 項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷預(yù)算 ? 營(yíng)銷活動(dòng)及工具整合管理 ? 外部專業(yè)公司的接觸、選擇與管理 銷售部 銷售 ： ? 營(yíng)銷方案執(zhí)行 ? 日常銷售 客戶服務(wù) ? 辦理入住等手續(xù) ? 接待客戶投訴 ? 其他 客戶分析 ? 客戶檔案庫(kù) ? 客戶分析 50 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 人力資源部從事的多為事務(wù)性工作，其人力資源規(guī)劃、績(jī)效考核、培訓(xùn)等等管理職能基本沒有發(fā)揮，建議加強(qiáng)該部分職能 投入不足或者效果不好 遠(yuǎn)期加強(qiáng)工作 現(xiàn)在的主要工作 職業(yè)生涯設(shè)計(jì) 招聘與培訓(xùn) 人力資源規(guī)劃 績(jī)效考核 人事檔案 社保管理 管理層考核 事務(wù)性工作 近期加強(qiáng) 51 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 目前行政部主要負(fù)責(zé)后勤管理，但是管理職能發(fā)揮不足 行政部現(xiàn)有職能，主要是后勤服務(wù)職能，而 制度建設(shè)、計(jì)劃管理、監(jiān)督協(xié)調(diào)職能 發(fā)揮不足 行政總監(jiān) 黃海濤 資產(chǎn)管理員 機(jī)要秘書 王欣 司機(jī) 陳文躍 前臺(tái) 劉丹 總經(jīng)理秘書 金蕊 部門職責(zé) 一、負(fù)責(zé)來(lái)訪人員的接待 二、負(fù)責(zé)公司非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、低值易耗品（包括辦公用品、書報(bào)刊物、勞保、福利用品）的計(jì)劃、采購(gòu)與管理工作； 三、負(fù)責(zé)公司工商年檢、企業(yè)代碼登記； 四、負(fù)責(zé)公司公務(wù)車輛的調(diào)配、使用及交通安全管理工作； 五、負(fù)責(zé)公司員工的午餐和部分員工的住宿管理 六、負(fù)責(zé)公司會(huì)議管理 七、負(fù)責(zé)公司文檔管理和統(tǒng)一下發(fā) 八、負(fù)責(zé)公司信息化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)維護(hù) 九、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他行政事務(wù) 52 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 考慮到公司目前的規(guī)模和人員結(jié)構(gòu)，建議將行政部和人力資源部合并改稱“綜合管理部”，同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理職能 綜合管理部 內(nèi)部管理 后勤管理 ? 內(nèi)部監(jiān)管、協(xié)調(diào)中心 ? 計(jì)劃制定及執(zhí)行監(jiān)督 ? 制度建設(shè) ? 內(nèi)部協(xié)調(diào) ? 會(huì)議管理 ? ?? ? 后勤保障中心 ? 固定資產(chǎn)管理 ? 物業(yè)管理 ? 車輛管理 ? 安全保衛(wèi)管理 ? 食堂管理 ? ?? 該職能今后要著重發(fā)揮作用 人力資源管理 ? 人力資源管理中心 ? 人力資源規(guī)劃 ? 薪酬管理 ? 績(jī)效考核 ? 招聘培訓(xùn) ? 員工職業(yè)生涯規(guī)劃 ? ?? 53 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能調(diào)整說(shuō)明 ? 成立 戰(zhàn)略發(fā)展部 ，負(fù)責(zé)集團(tuán)公司戰(zhàn)略規(guī)劃、投資管理及子公司管理 ? 成立 審計(jì)部 ，負(fù)責(zé)對(duì)總部及下屬公司進(jìn)行財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、制度及領(lǐng)導(dǎo)離任審計(jì) 新增機(jī)構(gòu) ? 開發(fā)部 增加項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目管理職能 ? 工程部 增加規(guī)劃設(shè)計(jì)職能 ? 財(cái)務(wù)部 增加預(yù)算管理、融資管理、財(cái)務(wù)分析職能 ? 合并 行政和人力資源部 為綜合管理部，并增加人力資源規(guī)劃、薪酬管理、員工職業(yè)規(guī)劃等職能 ? 營(yíng)銷部 變銷售部，加強(qiáng)銷售職能，同時(shí) 客戶服務(wù)部 合并至 銷售部 ，并增加客戶分析職能 變動(dòng)部門 54 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 現(xiàn)階段世博偉業(yè)公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案（方案一）：以房地產(chǎn)為主，直接控制項(xiàng)目部業(yè)務(wù) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 信和管理公司 戰(zhàn)略發(fā)展部 腦庫(kù)文化公司 工程部 綜合管理部 總經(jīng)理辦公會(huì) 項(xiàng)目管理 物資部 財(cái)務(wù)部 開發(fā)部 銷售部 審計(jì)部 55 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項(xiàng)目組 規(guī)劃設(shè)計(jì) 世博偉業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)示意圖 戰(zhàn)略 計(jì)劃 預(yù)算 項(xiàng)目決策 項(xiàng)目建設(shè) 市場(chǎng)與銷售 法律事務(wù) 行政后勤 信息系統(tǒng) 人力資源管理 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 外部事務(wù) 公司資金管理 公文管理 風(fēng)險(xiǎn)管理 固定資產(chǎn)管理 檔案管理 …… 機(jī)會(huì)研究 項(xiàng)目規(guī)劃 可行性分析 勘察設(shè)計(jì) 土地投標(biāo) 工程設(shè)計(jì) …… …… 工程招標(biāo) 施工管理 材料設(shè)備采購(gòu) …… 市場(chǎng)策劃 銷售 ……