【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域商務(wù)狀況分析 低價位的中檔寫字樓和商務(wù)公寓為成長型企業(yè)的主要需求 企業(yè)有不同的發(fā)展階段 ， 在不同的發(fā)展階段 ， 對辦公物業(yè)的選擇有自己的需求 。 這就像馬斯洛的人類需求理論一樣 ， 人第一是生存 ， 第二是安全 ，第三才是社會尊重 。 當(dāng)企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過程中的時候 ， 它不可能有高檔物業(yè)的需求 。 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)雄厚 ， 所以在辦公地點的選擇上也沒有那些企業(yè)講究 。 一些低端寫字樓項目或者商住兩用的準(zhǔn)寫字樓就成為他們所需要的 。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 中小面積為主力需求面積 整個區(qū)域的客戶辦公面積需求偏小 ， 有 60％ 的客戶表示他們理想的辦公面積在 300平米以下 ， 有 ％ 在 300－ 500之間 ， 僅有 ％ 的客戶認為500平米以上的面積才是他們比較理想的辦公面積 。 據(jù)了解理想的辦公面積在 300平米以下的用戶類型主要是私營企業(yè)，行業(yè)上屬于貿(mào)易、咨詢、廣告企業(yè)，人員數(shù)量也大多在 50人及以下。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 CBD及輻射區(qū)商務(wù)樓購買群體現(xiàn)狀 （ 1） 大面積 （ 整層 、 半層 ） 購買群體 選擇購買大面積寫字樓的公司主要為國內(nèi)大中型公司，這些公司屬于成熟企業(yè)，有良好的公司實力，財務(wù)穩(wěn)健，在行業(yè)中具有較高的知名度。這些公司注重自身形象，員工的歸屬感及榮譽感，辦公空間的對立性及整體性，因此往往會選擇形象好、面積大的寫字樓。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 （ 2） 中小面積 （ 200— 500平米 ） 購買群體 購買中小面積辦公區(qū)為國內(nèi)目前處于穩(wěn)定成長的中小型企業(yè)、港臺及國外公司派駐北京的分公司或事務(wù)處。這類公司尚處于業(yè)務(wù)快速發(fā)展時期，前景比較樂觀，同時，這類公司也比較注重自身形象、希望給他們的客戶及員工一個良好的信心保證。這些公司從事的行業(yè)面比較廣，其中較為集中的行業(yè)有：商業(yè)貿(mào)易、廣告公司、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司、廣告、出版等。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 CBD及其輻射區(qū)的中小型企業(yè)成長性很強 ， 規(guī)模巨大 。 對于辦公區(qū)的選擇受到其公司實力及提供服務(wù)的大型企業(yè)辦公地址的影響 。 選擇 CBD及其輻射區(qū)內(nèi)低端寫字樓或高檔商務(wù)公寓為其辦公地址 。 這些中小型成長企業(yè)的入住帶動了 CBD輻射區(qū)商務(wù)公寓市場的發(fā)展。 結(jié)論： 區(qū)域商務(wù)狀況分析 西大望路板塊的現(xiàn)狀 （ 1） 西大望路板塊目前開發(fā)力度很大 ， 但主要為居住類物業(yè) ， 如東區(qū)國際、 珠江帝景 、 金港國際 、 石韻浩庭 、 風(fēng)度柏林等 ， 商用樓的開發(fā)則主要集中在長安街沿線 ， 如華貿(mào)中心 、 現(xiàn)代城 、 溫特萊中心等 。 （ 2） 區(qū)域內(nèi)適合中小型成長企業(yè)辦公的物業(yè)缺乏 ， 但需求巨大 。 （ 3） 配套相對匱乏 。 （ 4） 區(qū)域內(nèi)商務(wù)環(huán)境和商務(wù)辦公條件很差 ， 特別是廣渠路以南區(qū)域 。 ? 西大望路商務(wù)板塊的形成 區(qū)域商務(wù)狀況分析 西大望路商務(wù)板塊的發(fā)展 （ 1） 最強勢的邊緣商務(wù) 西大望路與 CBD相連 ， 從區(qū)域地理特點而言 ， 可以說是 CBD的金角銀邊 。 大望路現(xiàn)在由于工廠搬遷留下了大批有待開發(fā)的土地 ， 創(chuàng)造了較好的整體開發(fā)環(huán)境 。 商務(wù)樓 、 寫字樓的投資開發(fā)是重頭戲 。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 （ 2）交通便利，將形成高端寫字樓市場 西大望路，守望 CBD的東大門，南端可以直通朝陽公園，北邊則延伸到了松榆南路。中間穿過建國路、廣渠路、勁松路等重要路段，可以順利到達三環(huán)、四環(huán)，交通很便捷，本身又與復(fù)八線河地鐵交匯，交通便利，在地鐵大望路站附近目前寫字樓商圈規(guī)模初步形成，目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓市場上的代表性項目，有華貿(mào)中心和現(xiàn)代城，預(yù)計本區(qū)域?qū)⒊蔀樯虅?wù)樓市場最活躍的區(qū)域之一。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 （ 3） 配套設(shè)施進一步完善 區(qū)域內(nèi)的火車轉(zhuǎn)運站將遷移 ， 改建成現(xiàn)代化建筑綜合體 ， 大規(guī)模的影視中心也將建立 ， 通惠河即將改造 ， 南磨房主題公園 ， CBD中心花園廣場 ，四環(huán)百米綠化帶工程及散布在期間的各種街區(qū)花園的陸續(xù)建成 ， 這些都將大大改善西大望路沿線的配套 。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 區(qū)域內(nèi)中小型成長企業(yè)規(guī)模很大，成長性很強。 中小型成長企業(yè)對于低端寫字樓和高檔商務(wù)公寓需求旺盛。 西大望路商務(wù)板塊即將形成。 西大望路板塊內(nèi)高檔商務(wù)公寓產(chǎn)品存在很大市場空白。 ? 結(jié)論： 潛在客群需求研究 我公司目前在富力城北側(cè)有“ CBD總部公寓”項目在售，我們目前擁有 5000 多客戶資源，我們認為，他們的需求及特征完全能夠代表本項目的潛在客群，經(jīng)過調(diào)查分析，本項目潛在目標(biāo)客群進行如下分析： ? 潛在客戶年齡構(gòu)成 從上圖可以看出，潛在客戶年齡集中在 26－ 45歲之間，其中 26－ 30歲的比例占 32％， 31－ 45歲占 44％。 潛在客群需求研究 2 5 以下6%263032%313519%364525%465515%5 6 以上3%? 潛在客戶所在公司類型 根據(jù)統(tǒng)計可以看出潛在客戶中在私營企業(yè)中工作的比例最高，占到 33％。其次是外企人員占到 30％。 潛在客群需求研究 國企21%政府部門14%外省職員2%外企30%私營33%? 置業(yè)次數(shù) 根據(jù)統(tǒng)計，潛在客戶中 “首次”置業(yè)者達到 40%，二次置業(yè)者占到了 47%，我們將首次置業(yè)者確定為白領(lǐng)階層（其中有 50%為過度型），將二次以上置業(yè)者確定為升級換代型客戶，三次以上置業(yè)者為投資型客戶。 潛在客群需求研究 一次40%二次47%三次以上13%自住64%投資13%商住4%自住與投資兼顧19%? 購房目的 本項目潛在客戶中“購房目的”選擇“自住”的比例最高，占到 64％；“自住與投資兼顧”的比例為 19％，純“投資”客戶的比例占 13％。 潛在客群需求研究 ? 銷售單價 有 29％的客戶選擇 6000－ 6500元 /平米，有 25％的客戶選擇 6500－ 7000元 /平米，選擇 7000— 7500元 /平米的客戶有 11%，選擇 7500— 8000元 /平米的客戶有 7%，選擇 8000元 /平米以上的人只占 9％。統(tǒng)計結(jié)果表明客戶重點關(guān)注的價格集中在 6500元 /平米左右。 潛在客群需求研究 6001650029%6501700025%850190004% 9 0 0 1 以上0%750180007%800185005%7001750011%6 0 0 0 以下19%? 購房原因 “ 離單位近”成為潛在客戶在此區(qū)域選房的首要因素，占到 31％； “居住習(xí)慣”占 24％。這說明潛在的主力客群對周邊環(huán)境和發(fā)展?fàn)顩r比較了解。 潛在客群需求研究 價格14%居住習(xí)慣24%離單位近31%交通因素15%配套齊全10%投資6%? 戶型結(jié)構(gòu)需求 潛在客戶中需要“二居室”的比例較高，占到 51％；“三居室”的需求比例也較高，占到 31％。面積較大的“四室以上”戶型及面積較小的“零居室”戶型的需求量最小，分別為 5％和 1％。 潛在客群需求研究 二室一廳一衛(wèi)19%二室二廳一衛(wèi)10%二室二廳二衛(wèi)22%一室一廳12%四室以上5%零居室1%三室31%? 戶型面積需求 戶型面積需求范圍比較分散， 71－ 110平米是選擇的重點范圍，占 51％。也有 28％的被調(diào)查者選擇 120平米以上的大戶型。 潛在客群需求研究 819013%9110013%10111010%1111209%718015%1 6 0 以上6%12116022%61708%5 0 以下2%51602%? 戶型結(jié)構(gòu)與戶型面積的關(guān)系 50以下 5160 6170 7180 8190 91100 101110 111120 121160 160以上 零居室 100% 一室 25% 9% 50% 16% 二室 7% 22% 22% 25% 13% 11% 三室 4% 18% 52% 26% 四室以上 5% 85% 潛在客群需求研究 根據(jù)以上表格統(tǒng)計，戶型與面積的比例關(guān)系為： 零居： 50平米以下，比例為 100％ 一居： 61－ 70平米，比例為 50% 二居： 71－ 100平米，比例為 69％，其中 70— 9044%。 三居： 120平米以上，比例為 78%，其中 160平米以上占 26% 四居： 160平米以上，比例為 85％ ? 交房標(biāo)準(zhǔn) 32%的購房者愿意接受毛坯的裝修方案，接受帶裝修的客戶比例占到54