某旅游地產(chǎn)項目風險評估(編輯修改稿)
2025-01-20 08:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 態(tài)漁農(nóng)業(yè)休閑度假村 ” 、 “ 華夏 (海陵島 )藝術大觀園 ” 、 “ 亞熱帶濱?；榧啍z影基地 ” 、 “ 旅游文化紀念品展銷基地 ”–漁業(yè)（閘坡港上，腥味撲鼻。這個距大角灣不到 10分鐘車程的地方，里三層外三層密密麻麻?？恐黝悵O船。）大型開發(fā)項目和競爭對手分布（競爭激烈）–保利銀灘項目占地 2750畝，規(guī)劃建設包括 3家五星級酒店、一個海邊高爾夫球場、一個帆船俱樂部等設施在內(nèi)的高端旅游休閑度假區(qū)。–敏捷黃金海岸旅游綜合開發(fā)項目，囊括了國際游艇俱樂部、五星級酒店、度假公寓、水療中心以及旅游、文化、體育等配套設施， “ 8萬平方米的游泳池更是世界罕見 ”。–順峰北洛灣馬尾島鄉(xiāng)村俱樂部、大飛洋游艇俱樂部等投資超 10億元的大項目正加快推進該地區(qū)土地政策、土地利用規(guī)劃“陽辦 【 2023】 35號 ”文稱， “為更好地將海陵島打造成為國內(nèi)外知名的濱海旅游休閑度假勝地，在中國城市規(guī)劃設計研究院編制的第三輪總體規(guī)劃基礎上，按照國際旅游島的標準對旅游發(fā)展進行重新規(guī)劃 ”。文件還提出，停止海陵島所有未動工的房地產(chǎn)項目，并暫停房地產(chǎn)項目供地。對于經(jīng)批準且已動工的建設項目，要組織專家論證，對未建部分進行調(diào)整優(yōu)化。中觀自然環(huán)境–暴雨、臺風（因為購買者是來度假的，氣候是購買者的重點考慮的因素之一）–海灘（海岸是否受侵蝕）–泄洪區(qū)（位于泄洪區(qū)不可開發(fā)為住宅）–環(huán)境質(zhì)量（水污染： 可能影響到溫泉的水質(zhì) 游客飲食受影響 ）–紅樹林（對生態(tài)會否造成影響，是否能與周邊的景觀相適宜）公共干預–建設過程中造成噪聲污染等可能會遭到附近居民的投訴交通設施–高鐵等能否如期開通–交通規(guī)劃能否更完善項目用地范圍可以看出： 臨近海灘（十里銀灘東側(cè)）、濕地（紅樹林） 土地用途分類微觀主題定位不明確–體現(xiàn)不出 “ 海上夏威夷 ” 的主題–與 “ 漁村文化 ” 無法融合–針對的客戶群，各個客戶群的比例溫泉項目–淡旺季的風險，冬季旺季，夏季淡季。根據(jù)大多數(shù)溫泉旅游區(qū)的統(tǒng)計，溫泉旅游的淡旺季，游客相差一般在 10倍左右。–溫泉建設無特色，缺少對溫泉文化的演繹。–水量不足。溫泉水量是溫泉水（水量、水溫和水質(zhì)）三大要素之一，也是溫泉開發(fā)成功和后續(xù)發(fā)展的基本命脈。–水溫會提高成本。在冬季，溫泉溫度低、水冷時會使人患上感冒或引發(fā)其他疾病，而引起客人的投訴，如果溫泉水量大就可以采取補水的方式增溫，否則就要適量加熱增溫，很自然，加熱必須要用能源（煤、煤氣或電），這就額外加大了經(jīng)營的成本。–水污染導致水質(zhì)變差。–周圍別的項目開發(fā)溫泉旅游區(qū)。–服務和管理跟不上微觀泄洪區(qū) – 海水倒灌游艇項目 – 可能會污染水域環(huán)境– 周圍別的項目開發(fā)游艇設施場地設計、功能分區(qū)不合理– 旅游服務區(qū)、度假中心區(qū)、海上運動區(qū)、陸地運動區(qū)、空中運動區(qū)、道路綠化帶等建筑材料設備的選擇– 影響進度，成本上升，如果要更替換，還會造成原有材料的浪費技術、設計質(zhì)量、施工質(zhì)量因素 – 臺風加上臨近海域，地產(chǎn)可能會受影響內(nèi)部裝修 – 房間色調(diào)、內(nèi)部陳設、裝修主題是否與外部相協(xié)調(diào)整體空間形態(tài) – 與該區(qū)域總體的形態(tài)不相適應規(guī)劃設計人員的專業(yè)水平 – 專業(yè)知識、判斷24 風險坐標圖①②③④⑤⑥⑦⑧⑨輕微風險一般風險重大風險⑩? ? ?可能性影響程度極高 高中等 低極低極低 低 中等 高 極高說明：①經(jīng)濟形勢預期不確定 風險② 旅游地產(chǎn)發(fā)展方向不明確風險③市場政治經(jīng)濟政策風險④地區(qū)發(fā)展計劃風險⑤旅游業(yè)競爭風
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