恒基-西安-碧翠錦華項目1-b期戶型配比及推售策略建議1(編輯修改稿)
2025-01-19 18:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 95 460 64%舒適 119 13 2% 722 三房 舒適 143146 209 100%數(shù)據(jù)來源：易居 克爾瑞 時間統(tǒng)計口徑為： 成交戶型集中于：216。90100平方米面積適中的兩房最為集中， 90平方米以下的兩房次之；216。140平方米以上的舒適型三房；九錦臺戶型 面積（平方米） 成交套數(shù)（套） 不同尺度戶型所占比例兩房 112127 35 8%三房 161319 322 70%四房 195261 71 15%五房 291 17 4%六房 337353 16 3%戶型尺度分析九錦臺數(shù)據(jù)來源：易居 克爾瑞 時間統(tǒng)計口徑為： 九錦臺所有戶型尺度均偏大，偏向奢華型的戶型尺度設(shè)置，戶型集中于奢華型的大三房；從去化來看，九錦臺過大的戶型設(shè)置市場接受度低、去化緩慢，價格提升幅度也有限。競品及典型案例借鑒啟示一 戶型供應(yīng)： 三房和兩房供應(yīng)比例相差不大，隨著項目自身檔次的提高，戶型面積區(qū)間趨大；啟示二 戶型去化： 兩房去化速度最大，三房去化速度次之 ,四房供應(yīng)及成交量都較低。啟示三 戶型比例： 成交戶型中 90100平方米面積適中的兩房最集中， 90平方米以下的兩房次之， 100平方米以上兩房比例較??； 成交戶型中 120平方米以上的三房最為集中，項目檔次越高，戶型越偏向于舒適型； 戶型應(yīng)面向于主流市場，偏離主流需求的戶型價值實現(xiàn)度降低； 入市初期戶型均偏向于緊湊型，隨著開發(fā)進(jìn)度的持續(xù)，戶型尺度趨大； 客戶分析216。 調(diào)查范圍：以積累的恒基意向客戶為訪談對象216。 樣本量：訪談 10組客戶通過對周邊競品項目客戶調(diào)研及項目意向客戶訪談，從客戶特征、置業(yè)需求等多維度對客戶進(jìn)行了分析。訪談一：216。 調(diào)查范圍：以熟悉城東高端人群的人士為訪談對象，訪問對城東中高端客較為了解的新興駿景園、普華淺水灣、恒大名都、恒大綠洲的置業(yè)顧問。216。 調(diào)查方式：通過置業(yè)顧問聚類分析所接觸到的中高端客戶，通過這些客戶的共性來了解他們的置業(yè)需求。訪談二：項目 客戶聚類分析區(qū)域來源 城東地緣性客戶，服裝城的私營業(yè)主都來自福建、浙江、廣州等地、周邊企事業(yè)單位職工本地人比例較大年齡層次 3050歲職業(yè)特征 服裝城的私營業(yè)主、周邊企事業(yè)單位職工家庭結(jié)構(gòu) 服裝城的私營業(yè)主家庭規(guī)模偏小；周邊企事業(yè)單位職工由于多數(shù)是本地人，家庭規(guī)模較大居住情況 服裝城的私營業(yè)主目前多以租房為主、周邊企事業(yè)單位職工以單位房為主置業(yè)目的 自住、首置居多；對于房產(chǎn)的鑒賞能力有限經(jīng)濟(jì)實力 總體上經(jīng)濟(jì)能力屬于中等，服裝城的私營業(yè)主收入中等或偏上、周邊企事業(yè)單位職工特別是工廠職工支付能 力較低對城東的認(rèn)知 親友多聚焦于城東、地緣情節(jié)深對恒基的認(rèn)知 對恒基兆業(yè)有初步的認(rèn)知價格接受度 普遍對于價格敏感，認(rèn)為目前房價過高，大多無投資房產(chǎn)經(jīng)驗或不認(rèn)可目前房產(chǎn)的投資價值購買習(xí)慣 親友集中式購買較多，老帶新是主要的推廣渠道，客戶親友購買新興駿景園、紫昕花庭的較多對產(chǎn)品的認(rèn)知 眼見為實、實在型客戶；對于中高端產(chǎn)品認(rèn)知度不高對戶型需求 對于 130左右的三房和 90左右的兩房意向度高購房關(guān)注點 價格、采光、物業(yè)安全、地段、質(zhì)量、通透性、品牌對政策敏感度 對于政策預(yù)期較大，認(rèn)為目前房產(chǎn)價格升值潛力及投資價格有限信息接受渠道 眼見為實、上網(wǎng)少，對于報紙信任度低，口碑式的傳播接受度高本項目的價值 較認(rèn)可地段、大社區(qū)、品牌客戶分析（訪談一）恒基意向客戶訪談啟示啟示一 由于客戶的購買力不高，一次置業(yè)居多，對價格敏感度高，訪談客戶對 1B期中低端產(chǎn)品有一定借鑒意義：周邊批發(fā)市場的私營業(yè)主以及效益較好的企事業(yè)單位員工是 1B期中低端產(chǎn)品的潛在客戶，而周邊效益較差的廠礦員工對于 1B期產(chǎn)品設(shè)置的借鑒意義不大；啟示二 130左右的適中型三房和 90左右的適中型兩房是周邊批發(fā)市場的私營業(yè)主以及效益較好的企事業(yè)單位員工接受度較高的戶型。項目 客戶聚類分析區(qū)域來源 主要是城東地緣性客戶，主要是康復(fù)路交易廣場、錦繡鞋城、貝斯特等批發(fā)市場的私營業(yè)主以及西京醫(yī)院等 收入較高的國家單位的員工，區(qū)域外主要是以高新為主要來源的的投資客。年齡層次 3050歲職業(yè)特征 周邊服裝批發(fā)市場的相關(guān)業(yè)主、經(jīng)營人員；效益較好的國家單位員工（醫(yī)院、設(shè)計院、高校為主）家庭結(jié)構(gòu) 家庭規(guī)模以三口人居多、兩口人次之居住情況 私營業(yè)主目前租房或在新興駿景園、紫昕花庭購買住房；國家單位員工很多都擁有單位房置業(yè)目的 自住為主經(jīng)濟(jì)實力 總體上經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)對城東的認(rèn)知 親友多聚焦于城東、生活半徑主要集中于城東，地緣情節(jié)深對恒基的認(rèn)知 對恒基兆業(yè)有粗淺的認(rèn)知價格接受度 受周圍的人影響大，口碑傳播接受度較高，價格敏感度低購買習(xí)慣 親友集中式購買較多，老帶新是主要的退剛?cè)サ剑蛻粲H友購買新興駿景園、紫昕花庭的較多對產(chǎn)品的認(rèn)知 私營業(yè)主眼見為實、是實在型客戶；國家單位員工注重居住品質(zhì)及身份的彰顯對戶型需求 主要集中于 130左右的三房和 90100左右的兩房，對于 160以上的舒適性戶型也有一定需求，但比例較小購房關(guān)注點 地段帶來的便捷度信息接受渠道 口碑式的傳播接受度高本項目的價值 較認(rèn)可地段、大社區(qū)、品牌客戶分析（訪談二）高端客戶訪談啟示啟示一 客戶主要是大型批發(fā)市場的私營業(yè)主及效益較好的事業(yè)單位的員工，購買能力強(qiáng)。啟示二 130左右的適中型三房和 90左右的適中型兩房是客戶接受度較高的戶型，客戶對于戶型舒適度無過多要求。 項目發(fā)展規(guī)律客戶檔次價格 高低低
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