【文章內(nèi)容簡介】 ％、36％％，其中江南八區(qū)(不含江寧、江北)商品房銷售6693套，，％、％％。今年1至2月全市商品房銷售均價(jià)為每平方米4146元。若不含經(jīng)濟(jì)適用房，江南八區(qū)商品住宅均價(jià)為每平方米5243元。　　從全市范圍看，∶1，處于供給略小于銷售狀態(tài)；從江南八區(qū)看，前兩月供求比例較2003年趨于平衡，∶1。另外，江南八區(qū)商品住宅銷售均價(jià)4620元/平方米，％，較2003年第四季度上漲3％。這是南京市房地產(chǎn)研究中心提供的分析數(shù)據(jù)?！　”M管南京的房價(jià)在長三角地區(qū)不算太高，漲幅也不算太快，但南京市政府卻率先出臺(tái)政策明令禁止炒房行為。自4月1日起正式實(shí)施的《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》就明確規(guī)定：對(duì)于代理銷售企業(yè)或商品房營銷人員參與炒房或抬高房價(jià)、賺取差價(jià)的，將吊銷單位的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證和個(gè)人的經(jīng)紀(jì)人員資格證?！　榱诉M(jìn)一步了解南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況以及發(fā)展趨勢(shì)，記者采訪了中房指數(shù)系統(tǒng)高級(jí)分析師陳晟?！　￡愱烧J(rèn)為南京房屋銷售價(jià)格的漲幅和南京的國民生產(chǎn)總值、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相吻合。南京市政府目前的改革力度比較大，江南、江北同時(shí)采取了改革措施，破除一些機(jī)制上的束縛。加上同等的投資額在南京獲取的回報(bào)較其他城市更多，開發(fā)商們紛紛看好南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投入大量的資金。因此，南京現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)前的政策、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境是分不開的?！　∧壳?，南京江南八區(qū)商品房的均價(jià)已超過每平方米5000元，但和上海、杭州這些城市的房價(jià)相比依然不算高。作為江蘇的省會(huì)城市，南京地處區(qū)域經(jīng)濟(jì)集中帶，發(fā)展前景十分良好。因此，有理由認(rèn)為南京的房價(jià)還有一定的上漲空間。　　雖然南京的房價(jià)還有上漲空間，但是，南京的市民能否承受這一房價(jià)？根據(jù)長三角地區(qū)城調(diào)系統(tǒng)交換網(wǎng)絡(luò)資料顯示，今年一季度，南京市居民收入的增幅居于長三角15個(gè)城市之首，％。顯然，南京的居民收入有了很大的提升。據(jù)陳晟介紹，由于南京的市場(chǎng)化程度比較低，很多市民依然擁有公房。所以，在考慮房價(jià)和接受能力時(shí)應(yīng)該將公房考慮進(jìn)去。隨著南京房價(jià)的提高，居民手中的公房也在不斷升值，帶給居民一筆不可忽略的固定收入?！　⊥瑫r(shí)，政府也注意到房價(jià)與居民收入之間的差距，正采取相關(guān)措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，遏制投機(jī)行為。4月1日正式實(shí)施的“禁炒令”就是政府為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展而采取的一項(xiàng)舉措?！　　澳暇┑慕戳钍俏从昃I繆。”陳晟這樣形容說，“因?yàn)檫@不是等到房價(jià)居于高位時(shí)才出臺(tái)，那時(shí)就是硬著落，現(xiàn)在是平穩(wěn)過渡?！薄　∵@是一個(gè)剛性政策，所以短期內(nèi)會(huì)對(duì)炒房者造成很大的打擊。從長遠(yuǎn)來看，這也是市場(chǎng)良性發(fā)展的一個(gè)有力保障。長三角地產(chǎn)論壇：經(jīng)濟(jì)學(xué)家政府官員談房價(jià)新華日?qǐng)?bào)2004年4月28日汪曉霞25日在南京舉辦的中國長三角地產(chǎn)發(fā)展論壇暨首屆城市商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論壇上，“商品房價(jià)格”與“長三角地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)”、“房地產(chǎn)業(yè)如何均衡發(fā)展”，成為專家學(xué)者與政府官員共同關(guān)心的一個(gè)話題。 中國土木工程協(xié)會(huì)會(huì)長、原建設(shè)部副部長譚慶璉說，衡量房地產(chǎn)業(yè)是否持續(xù)健康發(fā)展，標(biāo)志是是否實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買和承租普通商品房。譚慶璉說，中國有80%的普通老百姓，現(xiàn)在房價(jià)與人們的收入不成比例。在國外，房價(jià)一般是家庭收入的5倍，而在我們很多城市，房價(jià)卻是家庭收入的10倍乃至20倍。原因是多方面的：城市化進(jìn)程加快，大量外地人涌入中心城市；城市人收入水平的提高，對(duì)住房具有新的需求；以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不均衡，高檔房多，而普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房少，百姓選擇余地小等，都促成了房價(jià)的上漲。他特別提到，一些地區(qū)房地產(chǎn)投資增長過快，土地批租的價(jià)格越來越高，甚至失去理性，也導(dǎo)致房價(jià)太高。他認(rèn)為，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、別墅用地，應(yīng)提高地價(jià)，對(duì)普通商品房則應(yīng)降低地價(jià)，老百姓就能買得起房了。 譚慶璉以“28字”來歸納當(dāng)前普通住宅開發(fā)的方向———造價(jià)不高，水平高；標(biāo)準(zhǔn)不高，質(zhì)量高；面積不大，功能全；占地不多，環(huán)境美。 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授蕭灼基也將視點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)了老百姓房價(jià)。蕭灼基說，現(xiàn)在很多人反映，房價(jià)太高了，買不起。房價(jià)是否與居民購買力相適應(yīng)，可以用一組數(shù)字來說明：目前，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積23平方米，每戶建筑面積為80 100平方米，城鎮(zhèn)居民住房平均價(jià)格為2500元/平方米，也就是說，買房需要20 25萬元。去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8472元，一個(gè)家庭的可支配收入不到3萬元，算下來，一個(gè)家庭要買一套住房至少需要8 12年。 他說，從1998年至2002年，GDP、居民收入、%、%和17%，房產(chǎn)投資增長比GDP增長和居民收入增長高出1倍左右，這種情況是基本正常的。不過，這兩年的情況卻有些特殊。2003年全國房產(chǎn)投資增長40%，今年一季度房產(chǎn)投資增長41%，大大快于經(jīng)濟(jì)增長和居民收入的增長。這是潛在消費(fèi)能力釋放的一種表現(xiàn)。今后，不可能再持續(xù)這樣的高增長，像今年一季度房產(chǎn)投資盡管增長了41%，但從3月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)投資增長只是27%，開始呈現(xiàn)回落跡象。他認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展速度不是越快越好，也不是越慢越好，而是要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入相適應(yīng)。房產(chǎn)投資增長率如果保持在15% 20%，是GDP增長率和居民收入增長率的1倍左右，在最近的10年內(nèi)是合適的。 蕭灼基再次給降低房價(jià)開出“藥方”。他說，目前商品房70年的土地使用費(fèi)是一次付清的，在房價(jià)中占的比重很大，開發(fā)商負(fù)擔(dān)重，購房者負(fù)擔(dān)重。他提出，如果改為按年收取地租的方式，不僅能減輕開發(fā)商、購房者負(fù)擔(dān)，也能促進(jìn)政府財(cái)政收入持續(xù)、穩(wěn)定增長。降低房價(jià)，需要多方的共同努力，僅靠開發(fā)商或政府都是不行的。長三角：地產(chǎn)兵家必爭(zhēng)之地李小剛　來源：國際金融報(bào)20040426 ，約占全國份額的25％左右，據(jù)估計(jì)這一比重近些年可能會(huì)達(dá)到三分之一　　針對(duì)長三角地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性，各大發(fā)展商都已經(jīng)制訂了雄心勃勃的發(fā)展計(jì)劃　　由于各大發(fā)展商進(jìn)入的重點(diǎn)城市普遍集中，而這些城市的土地有限，可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)導(dǎo)致過度競(jìng)爭(zhēng)，造成房價(jià)上升過快　　重中之重的爭(zhēng)奪　　在4月21日舉辦的“中國國際房地產(chǎn)商務(wù)討論及博覽會(huì)”上，戴德梁行上海公司總經(jīng)理張國正指出，“長三角房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為‘兵家必爭(zhēng)之地’?！薄　∵@個(gè)趨勢(shì)在近幾年變得更為明顯?，F(xiàn)在各大發(fā)展商針對(duì)長三角地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性，都已經(jīng)制訂了雄心勃勃的發(fā)展計(jì)劃?！　〉禺a(chǎn)大鱷———萬科在1992年就開始進(jìn)入上海市場(chǎng)。在上海地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)營了9年之久的萬科，在2004年選擇了向長三角其他城市拓展。　　此前萬科集團(tuán)副總經(jīng)理丁長峰在接受媒體采訪時(shí)曾提到，“2004年，萬科發(fā)展重點(diǎn)在長三角區(qū)域，我們將進(jìn)入更多的城市，我們會(huì)率先在蘇州、無錫落實(shí)投資計(jì)劃。目前，我們?cè)谀暇┖湍喜龅梅浅：谩！倍f科集團(tuán)董事長王石則更加明確地向外界透露了萬科今年對(duì)長三角的期望：“新的一年，長三角地區(qū)項(xiàng)目將成為公司主要收益來源，大約會(huì)占到總額的40%至50%?！薄　￠L三角房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速膨脹，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前其開發(fā)量已經(jīng)占到中國市場(chǎng)的四分之一。張國正更是清楚地表示，“要想成為中國一流的房地產(chǎn)開發(fā)商，不進(jìn)入長三角市場(chǎng)角逐是不現(xiàn)實(shí)的?！薄　娜ツ觊_始強(qiáng)攻長三角地產(chǎn)市場(chǎng)的天津發(fā)展商———順馳，則完全可以印證這個(gè)判斷的準(zhǔn)確性。對(duì)于長三角的重視程度，順馳遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了許多本土的發(fā)展商，順馳的目標(biāo)是做長三角的第一品牌?！　№橊Y在長三角的布點(diǎn)速度同樣驚人，在上海、蘇州、南京和無錫拿地之后，現(xiàn)在又將目光投向了杭州、金華等地。而根據(jù)順馳的具體戰(zhàn)略，他們將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入重點(diǎn)城市，快速進(jìn)入長三角區(qū)域內(nèi)匯集與輻射能力強(qiáng)、市場(chǎng)容量大、有較強(qiáng)購買力的城市，深刻理解城市，聚焦能夠快速提供現(xiàn)金流項(xiàng)目；形成以上海為核心的多中心(區(qū)域)發(fā)展的布局，用三年時(shí)間完成以上海為核心的長三角15個(gè)重點(diǎn)城市多中心發(fā)展的戰(zhàn)略布局；成為進(jìn)入城市(區(qū)域)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，用三年時(shí)間成為長三角區(qū)域第一?！　∽鳛楸就恋牡谝黄放疲虾＞G地集團(tuán)在2003年也明顯將投資重心放在長三角地區(qū)，其昆山項(xiàng)目總投資為237億元，南京項(xiàng)目投資額也達(dá)到了25億元?！　≈泻５禺a(chǎn)集團(tuán)將長三角發(fā)展重點(diǎn)定在了蘇浙兩省的重要城市，如南京、蘇州、杭州、寧波等地。2002年底，中海在南京拿到600畝土地，2003年初在南京成立分公司。據(jù)了解，今年中海計(jì)劃先在杭州建立分公司，其次是寧波，隨后會(huì)逐步擴(kuò)大范圍。　　其實(shí)，復(fù)地在長三角的步伐也一直沒有停歇。2003年，復(fù)地選擇了南京作為戰(zhàn)略進(jìn)入的第一步棋子，已獲取了位于南京兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。在蘇州、無錫、杭州、寧波甚至南通等地，復(fù)地也在積極行動(dòng)，希望有所收獲?！　￠L三角地產(chǎn)市場(chǎng)也在形成融合的態(tài)勢(shì)。各地的發(fā)展商都在向長三角其他地區(qū)積極滲透。這其中，浙江發(fā)展商在長三角房地產(chǎn)市場(chǎng)中的表現(xiàn)最為活躍。　　早在1998年，浙江房地產(chǎn)軍團(tuán)就已紛紛進(jìn)軍長江三角洲區(qū)域開疆拓地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2003年底，華浙、綠城、耀江、廣廈、杭州城建集團(tuán)等100余家房產(chǎn)商，相繼進(jìn)入上海開發(fā)高品質(zhì)樓盤；國際嘉業(yè)、中天集團(tuán)、南都、中大等12家房產(chǎn)商在蘇州、無錫房產(chǎn)界干得風(fēng)生水起；浙江名城房產(chǎn)等15家房產(chǎn)商，在南京的開發(fā)也已紅紅火火。目前仍有不少浙籍開發(fā)商，意欲融入長三角，搶占長三角房地產(chǎn)市場(chǎng)份額。房產(chǎn)業(yè)大踏步進(jìn)軍滬寧已成必然趨勢(shì)?！　『Ｍ赓Y金助推　　長三角地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位變得越來越舉足輕重?！　?jù)統(tǒng)計(jì)，%，%，反映出長三角區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)起到了重要的推動(dòng)作用?！　∨c此同時(shí)，%，%的兩倍，說明長三角房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)于長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長有重要作用?！　〈鞯铝盒械难芯繑?shù)據(jù)顯示，約占全國份額的25％左右，而且隨著近些年該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，估計(jì)這一比重可能會(huì)達(dá)到三分之一?！　∈聦?shí)上，不僅僅是國內(nèi)投資在大幅拉動(dòng)長三角地區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)。張國正認(rèn)為，加入WTO以后，中國對(duì)外開放程度的日益深化，海外資本都在積極尋求、開拓運(yùn)籌進(jìn)軍中國大陸市場(chǎng)的輻射中心，而在這一過程中，長江三角洲以其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)占據(jù)著連接內(nèi)外兩大市場(chǎng)、兩種資源的中心地位?！　＜曳治稣J(rèn)為，外資選擇進(jìn)入長三角的原因主要是由于近年來長三角地區(qū)投資環(huán)境的日趨完善和區(qū)域內(nèi)的有效協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)輻射地域不斷擴(kuò)大，并沿長江進(jìn)一步向中西部地區(qū)拓展，尤其隨著上?！八膫€(gè)中心”這一國際經(jīng)濟(jì)中心城市功能的日益完善，使得長三角經(jīng)濟(jì)帶成為中國大陸聯(lián)動(dòng)效應(yīng)最明顯、發(fā)展腹地最廣大的經(jīng)濟(jì)區(qū)，因而成為海外資本進(jìn)入中國大陸市場(chǎng)的首選目標(biāo)。　　此前也有業(yè)內(nèi)專家指出，目前單是進(jìn)入上海的海外資金就有千億美元，外資的流入無疑也在刺激長三角地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展?！　∶鎸?duì)巨大的外來資金源源不斷地輸入，已經(jīng)給上海地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了許多變化。而隨著長三角經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，二、三線城市則呈現(xiàn)出更多的投資機(jī)會(huì)；同時(shí)，外來資本介入本地樓市開發(fā)，有利于整個(gè)市場(chǎng)朝著多元化方向發(fā)展。　　因此，上海、杭州等發(fā)展商可充分利用自己的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)優(yōu)勢(shì)，到無錫、蘇州、南通、泰州、嘉興等二、三線城市開拓市場(chǎng)，認(rèn)真研究當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求特征，開發(fā)出有特色、高品質(zhì)的物業(yè)，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)?！　《饲俺霈F(xiàn)的各大發(fā)展商紛紛制定宏偉的長三角戰(zhàn)略，由于進(jìn)入的重點(diǎn)城市普遍集中，而這些城市的土地有限，可能會(huì)導(dǎo)致這些城市在一段時(shí)間內(nèi)導(dǎo)致過度競(jìng)爭(zhēng)，造成房價(jià)上升過快。所以，專家建議這些公司視線需更加開闊，到二、三線城市甚至縣城去投資。　　整體推動(dòng)長三角地產(chǎn)市場(chǎng)　　上海作為長三角的橋頭堡，開發(fā)商登陸長三角市場(chǎng)應(yīng)該在上海樹立自己的品牌。經(jīng)分析，外地來滬開發(fā)企業(yè)多數(shù)都是在當(dāng)?shù)赝瓿闪艘欢ǚe累，因而資本需要尋求新的出路，上海的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)較為成熟，行業(yè)規(guī)則也比較完善、透明，要想在長三角打響品牌，上海成為穩(wěn)健、實(shí)力型發(fā)展商的首選?！　∮捎谏虾５膰H大都市地位日益顯露，相對(duì)于國內(nèi)外國際大都市，上海的地價(jià)不算太貴。同時(shí)，上海土地供應(yīng)透明度日益提高，游戲規(guī)則明確；過去十年，上海市政府對(duì)于市政基礎(chǔ)設(shè)施投資達(dá)4000億元，并仍在不斷追加，基建的完善勢(shì)必也將連帶拉升房產(chǎn)附加值；上海城市金融服務(wù)業(yè)在國內(nèi)也遙遙領(lǐng)先，強(qiáng)有力地支撐了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！　∫虼藰I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想成為中國房產(chǎn)大鱷，也必須到上海尋求資本出路。利用上海的金融平臺(tái)，積聚蘇、浙及跨國資本，以多種形式投放到各區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)過程中?！　‰m然上海地產(chǎn)市場(chǎng)的重要作用正在得到各方的高度關(guān)注，但是作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮氖袌?chǎng)，長三角房地產(chǎn)市場(chǎng)更應(yīng)該作為一體化來發(fā)展?！　垏ㄗh，發(fā)展商應(yīng)該用更加長遠(yuǎn)和整體的眼光來看待長三角市場(chǎng)，進(jìn)軍長三角市場(chǎng)，應(yīng)該全面分析整個(gè)長三角市場(chǎng)的潛力、互動(dòng)力和發(fā)展趨勢(shì)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)。　　為此，張國正提出在基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃方面，各地政府應(yīng)本著一體化的思路，將長三角作為一個(gè)整體來考慮，加強(qiáng)相互協(xié)作，規(guī)劃長三角區(qū)域內(nèi)部及對(duì)外的交通等基礎(chǔ)設(shè)施，避免重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)?！　√貏e是在城市的房地產(chǎn)定位、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、相關(guān)房地產(chǎn)政策的實(shí)施方面，他建議可以由中央國務(wù)院出面成立“長三角區(qū)域發(fā)展計(jì)劃為委員會(huì)”一類的機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)和規(guī)劃整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展?；蛘呖梢杂筛鞯氐姆康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)等民間學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)經(jīng)常交流，達(dá)成協(xié)同，在具體指導(dǎo)工作中予以實(shí)施。　　專家認(rèn)為，滬浙蘇如今立足于自身經(jīng)濟(jì)和地域優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合融為一體化后，將更具備了勇為天下先、嘗試導(dǎo)入房地產(chǎn)資金的多渠道融資的前提條件?！　￠L三角地區(qū)政府應(yīng)該積極順應(yīng)時(shí)勢(shì)，制定相應(yīng)的政策杠桿，引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的融資走勢(shì)，積極爭(zhēng)當(dāng)擴(kuò)展房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道的先鋒。長三角房價(jià)快速上漲新聞午報(bào)20040428 房價(jià)快速上漲是近兩年來長三角一些大中城市的普遍現(xiàn)象。去年，杭州市商品房的均價(jià)就已達(dá)到7000元每平方米，部分樓盤超過12000元每平方米；南京市的河西、仙林兩大板塊的平均房價(jià)，從2002年初的每平方米3000元漲到2003年底的6000元；％的房價(jià)漲幅在樓市上的體現(xiàn)，就是在環(huán)線內(nèi)買不到7000元每平方米的新盤；而長三角其他城市如蘇州、寧波等，房價(jià)上漲情況也大致相同。 與新盤價(jià)格飛速上漲相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)象是，這些長三角城市中的房產(chǎn)中介迅速繁殖擴(kuò)張，并且中介門店中房源以期房為主。有統(tǒng)計(jì)顯示，上海每天有8家房產(chǎn)中介開張，二手房交易的中介門店數(shù)已超過了1萬家，比便利店還要多。在各區(qū)新開樓盤的周邊，房產(chǎn)中介公司星羅棋布，中介門店內(nèi)的掛牌房源多以期房為主，占到70％以上；中高檔二手房中介的期房量更是高達(dá)總房量的80％。