【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第43頁 共43頁房地產(chǎn)專題信息資料庫 Real Estate 編輯：浙江圖書館信息開發(fā)中心紹興圖書館信息技術(shù)部支持：浙江財經(jīng)學(xué)院房地產(chǎn)與區(qū)域發(fā)展研究所《決策參考》2004年第12期目 錄政策法規(guī) 3吳敬璉：中國經(jīng)濟(jì)已過熱不排除調(diào)整利率的可能性 3國家宏觀調(diào)控，這回要出重拳了 4控制投資過快增長已是一項“政治任務(wù)” 4市場趨勢 4中共中央會議提醒投資過熱 房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖 4中國房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀引發(fā)政府關(guān)注 53月份“國房景氣指數(shù)”小幅回落 6國家統(tǒng)計局警告全國商品房空置面積仍在高位 7房地產(chǎn)市場：政策調(diào)控迫使房地產(chǎn)走向理性 7調(diào)控市場政府使出連環(huán)招 下半年為地產(chǎn)關(guān)鍵時期 8滬寧甬杭首季房價再拉“大陽線” 9長三角地產(chǎn)論壇：經(jīng)濟(jì)學(xué)家政府官員談房價 12長三角：地產(chǎn)兵家必爭之地 13長三角房價快速上漲 15房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)四大特點 16房地產(chǎn)泡沫推高經(jīng)濟(jì)整體運行的成本 17中國地產(chǎn)的冬天正悄然逼近 19房地產(chǎn)還要“高歌猛進(jìn)”十年 20運用周期理論 引導(dǎo)房地產(chǎn)市場 20用“租售比”測試樓市“體溫” 22浙江樓市 23地鐵規(guī)劃對杭州市商鋪價格有明顯拉動 23“住在杭州”之“核反應(yīng)” 23行業(yè)重大事件 28管緊土地看好信貸 把握兩大著力點 28房地金融 29商業(yè)銀行開始選擇性控制個人住房貸款 29監(jiān)管部門“堵截”房地產(chǎn)融資渠道的決心在強(qiáng)化 30土地市場 30整頓土地市場，矛頭將指向地方政府 30剖析開發(fā)商尋覓土地項目的途徑 31專家論談 32國內(nèi)外專家縱論分時度假 32楊慎：用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)開發(fā) 34王志綱：縱觀土地市場走勢 36王建：房價未來10年至少再漲3倍！ 38顧云昌：房地產(chǎn)業(yè)慎提過熱，謹(jǐn)防過熱 39營銷策略 39需求是營銷管理的核心 39京滬穗渝等地居民購房行為調(diào)查的有關(guān)數(shù)據(jù) 40政策法規(guī)吳敬璉：中國經(jīng)濟(jì)已過熱不排除調(diào)整利率的可能性中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)2004年4月29日“中國經(jīng)濟(jì)已處過熱狀態(tài)，目前的問題不是爭論過熱的問題，而是采取何種政策來調(diào)整經(jīng)濟(jì)的問題?！苯?，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉中歐國際工商管理學(xué)院主辦的經(jīng)濟(jì)論壇上對中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況做出了精辟的分析。他認(rèn)為，目前央行用兩次提高存款準(zhǔn)備金利率等方法來控制貨幣的供應(yīng)。央行的意圖是小步的采取措施，然后觀察效果，如果效果不明顯還會采取進(jìn)一步的措施，不排除對利率進(jìn)行調(diào)整。就當(dāng)前中國對內(nèi)和對外經(jīng)濟(jì)政策，吳敬璉分別進(jìn)行了闡述。國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)政策方面，吳敬璉認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)在2003年的下半年開始出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，特別是固定資產(chǎn)投資增長達(dá)到24%，2004年一季度更是到了43%。廣義貨幣從1998年開始一直在增長，每年的速度都在兩個百分點左右,如果央行不是采取了一些措施，2003年廣義貨幣的增長會超過20%。在目前經(jīng)濟(jì)界爭論中國經(jīng)濟(jì)是否過熱？是否是部門過熱的問題上，吳敬璉的觀點是明確的：中國經(jīng)濟(jì)已處過熱狀態(tài)，目前的問題不是爭論過熱的問題，而是采取何種政策來調(diào)整經(jīng)濟(jì)的問題。他認(rèn)為，目前央行用兩次提高存款準(zhǔn)備金利率等方法來控制貨幣的供應(yīng)。央行的意圖是小步的采取措施，然后觀察效果，如果效果不明顯還會采取進(jìn)一步的措施，不排除對利率進(jìn)行調(diào)整。吳敬璉不同意“中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)錯過了‘軟著路’機(jī)會”的觀點，他對中國經(jīng)濟(jì)可以“軟著路”還是持有謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度的。他認(rèn)為，今年2月起中央政府大力支持央行從宏觀經(jīng)濟(jì)角度，即利用貨幣政策來調(diào)控貨幣總量供應(yīng)。央行專家經(jīng)驗豐富，中國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)“軟著路”是有希望的。他不同意采取行政手段，即對經(jīng)濟(jì)過熱的行業(yè)和部門單獨采取限制措施，他認(rèn)為如果這樣的話效率損失會很大，改善經(jīng)濟(jì)狀況的效果也不是很明顯，而且會遇到一些地區(qū)和企業(yè)的反對。長期方面，吳敬璉認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱是投資效率太低。要通過大量的投資才能維持中國經(jīng)濟(jì)高速增長率。2002年中國的全部投資占GDP的42%，去年已經(jīng)到了46%左右，而美國一般是10%，印度的GDP增長和中國差不多，但其中投資只占了24%。中國經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量很差，這就造成一個現(xiàn)象，中國的GDP增長一超過9%，經(jīng)濟(jì)很快就出現(xiàn)過熱。吳敬璉認(rèn)為要根本的解決這個問題，就是要提高效率，而提高效率的根本問題是推進(jìn)改革，重點是銀行系統(tǒng)的改革。另外，吳敬璉就對外的經(jīng)濟(jì)政策講了兩點。一個是中美貿(mào)易摩擦加劇的問題，國務(wù)院副總理吳儀已經(jīng)赴美國進(jìn)行磋商。在談到人民幣匯率問題時，吳敬璉認(rèn)為匯率問題是“匯率形成機(jī)制”需要改革的問題，雖然目前人民幣總的趨向是緩慢升值的，但他不贊成政府用行政手段升值，那樣造成的影響是無法想象的。他透露，美國方面關(guān)于匯率方面的技術(shù)協(xié)助專家已經(jīng)來到北京，正在和中國專家討論人民幣匯率形成機(jī)制的問題。吳敬璉認(rèn)為，中國2004年一季度，中國貿(mào)易出現(xiàn)了逆差，如果人民幣匯率形成機(jī)制能夠改善的話，人民幣的升值壓力會緩解。國家宏觀調(diào)控，這回要出重拳了盡管自去年下半年國家有關(guān)部門已多次向部分行業(yè)發(fā)出“過熱”警告，并不斷提醒投資者注意市場潛在風(fēng)險，但情況仍不容樂觀。最新跡象顯示，國務(wù)院將出臺一系列新政策，抑制經(jīng)濟(jì)增長的“虛高”。據(jù)《香港大公報》報道，國務(wù)院在提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的同時，將提高過熱行業(yè)生產(chǎn)用電電價，而央行和銀監(jiān)會也將以收緊信貸來加強(qiáng)對過熱行業(yè)的限制。據(jù)消息人士透露，中國的水泥、鋼鐵和電解鋁等行業(yè)將面臨高電價的壓力。電解鋁行業(yè)生產(chǎn)用電每度電價將提高2至4分。專家解釋，這個提價幅度是經(jīng)過精細(xì)測算的。以目前電解鋁行業(yè)整體的利潤計，每度電價提高2分錢，企業(yè)尚有微利空間；提高3分錢，企業(yè)整體可以保持不虧不賺；而提高4分錢，則企業(yè)會出現(xiàn)微小虧損。專家認(rèn)為，這項措施不是為封殺整個行業(yè)，而是為了避免產(chǎn)能繼續(xù)不切實際地擴(kuò)大，阻止繼續(xù)盲目投資該行業(yè)。根據(jù)目前情況，每度電價上調(diào)三分錢是極具可能的。此外，銀監(jiān)會已經(jīng)于27日發(fā)出緊急通知，到5月1日前，暫停股份制商業(yè)銀行一切形式貸款。央行也在研究出臺新的信貸政策。這些跡象表明，國家控制投資過快增長，已經(jīng)從口頭警告，升級為“動真格”。（RGP）安邦《每日經(jīng)濟(jì)》研究簡報2004/04/28控制投資過快增長已是一項“政治任務(wù)”自從中央政治局開會討論當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和宏觀調(diào)控之后，對于宏觀調(diào)控政策的認(rèn)識已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)的角度，進(jìn)一步上升到政治高度。從去年下半年到今年初，中央一直試圖用口頭警告、軟指令方式，要求過熱行業(yè)減少新投資；即使出臺緊縮銀根的措施，力度也不大。目的是盡量用市場手段為經(jīng)濟(jì)降溫，讓市場的歸市場，避免“一刀切”。然而，這些措施并沒有見效，反而使投資愈演愈烈，潛在風(fēng)險更大。在這種情況下，有分析認(rèn)為，中央政治局的會議，可說是最后通牒，相信要傳達(dá)的信息是，若中央認(rèn)為過熱行業(yè)需要下馬的項目還不下馬，負(fù)責(zé)的官員便要下馬?！断愀劢?jīng)濟(jì)日報》的社論指出，按中國國情，經(jīng)濟(jì)問題可彈性處理、甚至陽奉陰違；政治問題則必須緊跟中央，尤其新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)人厲行施政問責(zé)新風(fēng)，違抗官員烏紗難保，其雷厲風(fēng)行，無論是去年SARS，還是今年追究多宗重大人命傷亡事故中，可見一斑；相信各地方、部門官員，銀行及國企負(fù)責(zé)人，不敢再越雷池。社論估計，中央通過經(jīng)濟(jì)、政治兩手抓，投資與經(jīng)濟(jì)過熱問題，相信可在23個月后開始降溫，屆時即使再加息，力度也不必很大，因此內(nèi)地經(jīng)濟(jì)可望在年底時成功軟著陸。（BGP）安邦《每日經(jīng)濟(jì)》研究簡報2004/04/28市場趨勢中共中央會議提醒投資過熱 房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖新聞晨報2004年4月28日李耀宗商業(yè)銀行接令嚴(yán)守貸款規(guī)模4月26日，中共中央政治局會議指出，目前經(jīng)濟(jì)運行中的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，特別是一些行業(yè)投資增長過快，導(dǎo)致信貸投放增幅過大，造成煤電油運供應(yīng)趨緊。據(jù)有關(guān)銀行透露，日前，監(jiān)管部門已經(jīng)向國有銀行、股份制銀行下達(dá)通知，要求實行貸款規(guī)模控制，嚴(yán)守貸款規(guī)模。對此，申銀萬國研究員李慧勇認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)投資增長過快是導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資速度居高不下的主要原因。今年一季度，房地產(chǎn)投資的增長速度超過40％，而去年全年僅30％多。對房地產(chǎn)投資的增加導(dǎo)致鋼材、鋁、水泥等投資品需求的增加。數(shù)據(jù)顯示，鋼材產(chǎn)量的60％用于房地產(chǎn)，鋁產(chǎn)量的35％左右用于房地產(chǎn)，而水泥的比重則更高。今年一季度，對這些投資品的投資速度甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對房地產(chǎn)的投資速度。鋼鐵、水泥、鋁等投資品需求的上升，反過來會刺激房地產(chǎn)價格的不斷上升，房價上升則會吸引更多的投資。去年以來，盡管國家已經(jīng)開始采取措施，限制這些行業(yè)的投資增長速度。但一季度的數(shù)據(jù)顯示，效果并不明顯。究之原因，主要是中央的政策沒有得到全方面落實。對此，中央明確強(qiáng)調(diào)，適度控制貨幣信貸增長，切實加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)格控制新開工項目，堅決遏制某些行業(yè)中的盲目投資和低水平擴(kuò)張。中國房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀引發(fā)政府關(guān)注澳大利亞《悉尼先驅(qū)晨報》2004年4月27日一直以來，中國房地產(chǎn)發(fā)展商都以難以置信的速度將大筆資金注入本國的房地產(chǎn)業(yè)。這使得人們對房地產(chǎn)業(yè)泡沫的憂慮已經(jīng)成為了現(xiàn)實，而且要實現(xiàn)此行業(yè)的軟著陸也不可避免地變得非常艱難。 政府報告指出，盡管政府部門已經(jīng)連續(xù)數(shù)月采取措施限制資本流入房地產(chǎn)市場，但今年第一季度，%。 駐香港的摩根斯坦利亞洲首席經(jīng)濟(jì)分析師謝國忠（Andy Xie）：這種現(xiàn)象是一個泡沫，因此它或早或晚總會破裂，只是時間的問題。他預(yù)言：如果政府部門不采取任何措施，這個泡沫將會變得更大。 大城市上空起重機(jī)林立的現(xiàn)象，無可辯駁地說明了現(xiàn)在的中國正在經(jīng)歷一個歷史上建筑業(yè)蓬勃發(fā)展的時期。 中國著名房地產(chǎn)發(fā)展商SOHO中國的一名主管張先生說：房地產(chǎn)市場正在升溫，但我并不肯定它是否過熱。因為雖然說投資在增長，但是房地產(chǎn)市場的銷售情況也是十分可喜的。 追根溯源，是臺灣和香港地區(qū)的投資者最初帶動了目前中國大陸房地產(chǎn)業(yè)的熱潮，而后大陸方面的開發(fā)商也加入這股潮流之中。 中國固定資產(chǎn)的投資在今年前兩個月中增長了53%，這其中房地產(chǎn)行業(yè)是主要的推動要素。 雖然這個增長速度在今年的第一個季度已經(jīng)放緩到了將近43%，但是一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍舊擔(dān)心中國的房地產(chǎn)行業(yè)難以從如此高度實現(xiàn)平穩(wěn)的著陸。 要想引導(dǎo)固定投資從每年50%的增長率下降到10%12%，即便能夠?qū)崿F(xiàn)，那也將是十分困難的， 謝國忠坦言道，目前還沒有在類似情況下實現(xiàn)軟著陸的先例。 他警告說，如果泡沫破裂將會導(dǎo)致非?？膳碌慕鹑趽p失。并且因為提供房地產(chǎn)業(yè)貸款的銀行幾乎都是國有銀行，因此這種損失可能最終都將由納稅者承擔(dān)。 然而，另外一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的過度投資在中國并不是一個普遍的現(xiàn)象，而只在一些經(jīng)濟(jì)高度活躍的特定地區(qū)成為一個問題，例如上海。 房地產(chǎn)行業(yè)并不是全面的過熱，駐北京的法國巴黎百富勤證券有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳興動（Chen Xingdong）解釋說，某些特定的地區(qū)，確實存在著投資過熱的憂慮，但那絕不是一個全國范圍的問題。 盡管如此，中國的政策制定者還是對這一現(xiàn)象給予了極大的關(guān)注，并且采取了一系列的措施來解決這一問題。 除此以外，政府還將采取一些較溫和的措施，比如提高銀行準(zhǔn)備金率，限制地方官員和借貸機(jī)關(guān)人員的行為以縮減不良貸款和減少過度投資。 3月份“國房景氣指數(shù)”小幅回落國家統(tǒng)計局20040427 國家統(tǒng)計局編制的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明：今年前3個月，“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)保持在較高水平，但隨著完成投資等主要指標(biāo)增幅的回落，3月份，“國房景氣指數(shù)”。表明一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平基本延續(xù)了上年快速發(fā)展的勢頭，但受土地開發(fā)面積和竣工面積指標(biāo)增幅回落的影響，3月份“國房景氣指數(shù)”低于去年同月水平。具體分類指數(shù)的變化是： 本年資金來源分類指數(shù)。3月份，。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計達(dá)到3595億元，%。其中，國內(nèi)貸款875億元，%，表明央行采取的緊縮房貸的政策作用開始體現(xiàn)；企業(yè)自籌資金1225億元，%，；定金及預(yù)付款1194億元，%；利用外資57億元。分地區(qū)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的增速明顯低于中、西部地區(qū)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)。3月份，。一季度，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1820億元，%。其中，完成住宅投資1203億元,%，%，；辦公樓投資94億元，同比增長68%，%；商業(yè)營業(yè)用房投資229億元，增長61%，%。 商品房銷售價格分類指數(shù)。3月份，。一季度，全國商品房完成銷售面積達(dá)到4271萬平方米，%；商品房銷售額累計完成1143億元，%；商品房平均銷售價格為2677元/平方米，%。其中，商品住宅平均銷售價格為2481元/平方米，%；%%。%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均上漲水平。 商品房空置面積分類指數(shù)。3月份，。商品房空置面積分類指數(shù)的下降，表明空置面積的增幅與去年同月相比有所回落。一季度，全國商品房空置面積為9008萬平方米，%，增幅盡管低于去年同期水平，%的水平。其中，空置一到三年的商品房面積為3883萬平方米，%；空置三年以上的商品房面積為1138萬平方米，%。分地區(qū)看，全國有18個省份空置面積增幅超過10%。中、西部地區(qū)商品房空置面積增幅明顯快于東部地區(qū)。 竣工面積分類指數(shù)。3月份，，是影響“國房景氣指數(shù)”整體水平低于去年同月的主要因素之一。一季度，全國累計完成竣工面積3681萬平方米，%。其中，商品住宅竣工面積為2981萬平方米，%；%%。 土地開發(fā)面積分類指數(shù)。3月份，，是8個分類指數(shù)中下降幅度最大的分類指數(shù)。一季度，全國完成開發(fā)土地面積3724萬平方米，%。分地區(qū)看，東部地區(qū)完成土地開發(fā)面積2328萬平方米，%；中部地區(qū)完成土地開發(fā)面積673萬平方米，%；西部地區(qū)完成土地開發(fā)面積723萬平方米，%。國家統(tǒng)計局警告全國商品房空置面積仍在高位國家統(tǒng)計局日前公布，截至今年首季，全國商品房空置面積達(dá)9008萬平方米，%，其中，有多達(dá)18個省的空置面積超過10%。與去年底的數(shù)據(jù)相比，今年首