【正文】 主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平，在全國省會(huì)中心城市中處于較高的檔次，除了北京、上海、深圳、廣州外，杭州的房地產(chǎn)開發(fā)水平已處在全國第二梯隊(duì)的領(lǐng)軍地位，并逐步接近第一梯隊(duì)，最典型的例子是綠城房產(chǎn)系列產(chǎn)品在主要城市中被消費(fèi)者追捧。第二階段買家市場提高住宅、家居和社區(qū)環(huán)境的檔次，啟動(dòng)買家購買。在杭州附近的蕭山，商鋪市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求，市心北路東側(cè)的御庭園小區(qū)商鋪售價(jià)為8000元/平方米左右。－6萬元/平方米，錦繡天地商鋪拍賣起價(jià)為7萬元/平方米。近日，上海市政府有關(guān)部門傳出信息，上海將發(fā)展和完善房屋租賃市場。近日，在對杭州各家銀行消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理部門進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，有許多原本打算“以租養(yǎng)房”的杭州人因租金太低而放棄投資計(jì)劃，并因此拖欠銀行按揭貨款。在市場機(jī)制作用下，健全的房地產(chǎn)市場中作為住房資產(chǎn)價(jià)格的售價(jià)與作為住房服務(wù)價(jià)格的租金之間理應(yīng)存在一定的相關(guān)關(guān)系，雖然兩者彼此間會(huì)相互調(diào)節(jié)與平衡，但由于房地產(chǎn)交易市場和租賃市場又是相對獨(dú)立的市場，兩者之間的市場主體構(gòu)成及其行為特性不同，其運(yùn)行特征及價(jià)格形成機(jī)制也存在差異?！白馐郾取?真實(shí)反映市場供求所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。目前，對一個(gè)地方房價(jià)合不合理、是否存在泡沫、房地產(chǎn)市場健康與否的評(píng)價(jià)，很大程度上依據(jù)的是房價(jià)收入比。 近幾年，圍繞中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否健康、是否存在過熱現(xiàn)象等問題，各界、各業(yè)對此看法不一，難以形成統(tǒng)一定論。這就是說，警戒線也應(yīng)有一個(gè)審時(shí)度勢、因時(shí)制宜的問題。理論上可以允許的空置量，實(shí)際上并不一定能允許。因此，必須加強(qiáng)對實(shí)際需求（有效需求）的調(diào)查預(yù)測，每年的投資增長率應(yīng)該與此相平衡協(xié)調(diào)，不能盲目超前得太多。這種預(yù)測的商品房（尤其是商品住宅）需求量，只是一種潛在的長期需求。 這兩個(gè)指標(biāo)對市場調(diào)控都很重要，應(yīng)同時(shí)存在。我贊成以報(bào)告期末當(dāng)期凈增的商品房空置量為分子、以報(bào)告期末的當(dāng)期商品房竣工量為分母的計(jì)算方法。 建立雙指標(biāo)體系，全面反映空置狀態(tài) 當(dāng)務(wù)之急是要建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，為政府調(diào)控服務(wù)，也為開發(fā)商決策服務(wù)。這應(yīng)該是我們一致的目標(biāo)。 第四，蕭條階段，也就是常說的波谷。 第二，繁榮階段，也就是常說的波峰。上述因素，注定房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)仍將高速健康發(fā)展，這個(gè)短期的概念，是10－15年。住宅房價(jià)漲幅超過20％的城市，分別是上海、蘇州、太原、南昌、廈門。高出固定資產(chǎn)投資增長率3個(gè)百分點(diǎn)。戴佈和分析了全國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀并預(yù)測稱，10－15年以內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將高速發(fā)展。這些數(shù)據(jù)應(yīng)該在不久以后，由國家統(tǒng)計(jì)局召開正式新聞發(fā)布會(huì)公之于眾。中國地產(chǎn)特別是長三角地產(chǎn)的春天太久了，冬天正悄然逼近。這樣價(jià)格就在高位凝固，并將附近樓盤的價(jià)格也帶上去，說白了，就是人為制造級(jí)差地租。以上海為中心的長三角，最近兩年房價(jià)的“一騎絕塵”是炒作所致。來自于國務(wù)院官員的消息也透露，國家目前正在加緊制定相關(guān)阻止惡劣炒房行為的法律和法規(guī)，不久將會(huì)陸續(xù)頒布。如果真的從收入真實(shí)性進(jìn)行實(shí)施的話，將會(huì)起到迫使房價(jià)漲幅趨于理性的目的。這是我國政府最高層對房地產(chǎn)行業(yè)的最新表態(tài)，結(jié)合溫總理在政府工作報(bào)告中對今年全國GDP定7％的目標(biāo)以及科學(xué)發(fā)展觀的論述，房地產(chǎn)局部過熱的調(diào)控勢在必行。盡管有太多的理由支撐著房價(jià)的持續(xù)走高，比如房地產(chǎn)對中國GDP的貢獻(xiàn)率在不斷增加，比如炒房團(tuán)們希望自己的房子還要升值……但一個(gè)虛幻的市場不會(huì)支撐起長久的繁榮。對于農(nóng)業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)圈占土地就不再是需求拉上而是成本推動(dòng)型沖擊。此類耕地的流失直接造成農(nóng)產(chǎn)品有效播種面積的下降，并推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量下降、成本上升。此外，從間接因素看，房地產(chǎn)擴(kuò)張形成的土地圈占降低了農(nóng)產(chǎn)品播種面積，間接推動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工成本。成本推動(dòng)必須是外生沖擊，比如上世紀(jì)70年代中東石油危機(jī)導(dǎo)致的美國經(jīng)濟(jì)滯脹，當(dāng)前石油價(jià)格上漲可能對汽車消費(fèi)的沖擊等。2003年以來，中國的鋼材消費(fèi)量達(dá)到世界的25%、水泥消費(fèi)量占世界的50%，由此形成了新一輪投資高潮。就2004年頭2個(gè)月的原材料購進(jìn)價(jià)格上漲情況看，黑色金屬和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格依然居于前兩位，價(jià)格漲幅都超過了15%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)日益規(guī)范和市場需求的旺盛，特別是國土資源部11號(hào)令的實(shí)施，土地的公開銷售為房地產(chǎn)跨區(qū)域發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。而目前美國最大的開發(fā)商銷售額高達(dá)596億人民幣，是萬科集團(tuán)的13．5倍。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，百強(qiáng)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用比較明顯。另一個(gè)是，這兩屆連續(xù)的百強(qiáng)企業(yè)大都開發(fā)中低檔產(chǎn)品，而且經(jīng)營規(guī)模較大，從而保持了長期穩(wěn)定的發(fā)展。三是從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)較高。　　中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果，是由中國房地產(chǎn)ＴＯＰ10研究組歷時(shí)多年所得出，研究得到了國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、搜房研究院等的支持，是在借鑒國內(nèi)外理論和實(shí)務(wù)的基礎(chǔ)上，將近3年房企銷售額的均值3．5億元作為入選門檻，從反映房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模與經(jīng)營業(yè)績、市場占有和潛在開發(fā)能力、房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)物量和價(jià)值量等三個(gè)方面，對企業(yè)的綜合實(shí)力用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模式評(píng)定的，是近10年首次全國范圍內(nèi)的同類研究。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)四大特點(diǎn)中國房地產(chǎn)報(bào)20040430王偉民 隨著土地和金融調(diào)控手段的增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌已成為業(yè)界的共識(shí)。 這種現(xiàn)象的存在，使南京市老城區(qū)已經(jīng)買不到每平方米5000元以下的房子。每有新樓盤開盤，“房蟲”們就混跡于排隊(duì)大軍之中，要么發(fā)動(dòng)自己的親戚朋友上陣，要么雇一批民工，目的就是拿到房號(hào)。 南京房地產(chǎn)市場的情況與杭州類似，不過由于南京的房地產(chǎn)市場在2000年啟動(dòng)，發(fā)展的規(guī)模與水平滯后于杭州，政府肩頭的擔(dān)子也比杭州輕。 但事實(shí)上，溫州炒房團(tuán)并不是杭州等城市房價(jià)飛漲的根本原因，真正的癥結(jié)在于杭州市政府的土地供應(yīng)制度，根據(jù)2003年國土資源部的統(tǒng)計(jì)，杭州、南京的地價(jià)分別是第三和第四，排在北京、上海之后。自1999年全面啟動(dòng)至今，杭州的房地產(chǎn)市場始終穩(wěn)步上升，無論是土地拍賣政策，還是商品房的結(jié)構(gòu)形態(tài)，處處領(lǐng)全國之先。 杭州：開征20％個(gè)人所得稅意在驅(qū)逐短線炒家 2003年9月15日，杭州市政府常務(wù)會(huì)議通過了8項(xiàng)新的房產(chǎn)措施，內(nèi)容包括新增土地投放中經(jīng)濟(jì)適用房用地和商品房用地保持1∶1比例，以及對二手房交易征收20％的個(gè)人所得稅。 期房交易量過大正是短期投機(jī)、炒房過熱的表現(xiàn)。 與新盤價(jià)格飛速上漲相對應(yīng)的現(xiàn)象是，這些長三角城市中的房產(chǎn)中介迅速繁殖擴(kuò)張，并且中介門店中房源以期房為主。　　專家認(rèn)為，滬浙蘇如今立足于自身經(jīng)濟(jì)和地域優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合融為一體化后，將更具備了勇為天下先、嘗試導(dǎo)入房地產(chǎn)資金的多渠道融資的前提條件?！　垏ㄗh，發(fā)展商應(yīng)該用更加長遠(yuǎn)和整體的眼光來看待長三角市場，進(jìn)軍長三角市場，應(yīng)該全面分析整個(gè)長三角市場的潛力、互動(dòng)力和發(fā)展趨勢，把握市場機(jī)會(huì)。同時(shí)，上海土地供應(yīng)透明度日益提高，游戲規(guī)則明確；過去十年，上海市政府對于市政基礎(chǔ)設(shè)施投資達(dá)4000億元，并仍在不斷追加，基建的完善勢必也將連帶拉升房產(chǎn)附加值；上海城市金融服務(wù)業(yè)在國內(nèi)也遙遙領(lǐng)先，強(qiáng)有力地支撐了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，專家建議這些公司視線需更加開闊，到二、三線城市甚至縣城去投資?！　∶鎸薮蟮耐鈦碣Y金源源不斷地輸入，已經(jīng)給上海地產(chǎn)市場帶來了許多變化?！　∈聦?shí)上，不僅僅是國內(nèi)投資在大幅拉動(dòng)長三角地區(qū)的地產(chǎn)市場?！　『Ｍ赓Y金助推　　長三角地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位變得越來越舉足輕重?！　≡缭?998年，浙江房地產(chǎn)軍團(tuán)就已紛紛進(jìn)軍長江三角洲區(qū)域開疆拓地。在蘇州、無錫、杭州、寧波甚至南通等地，復(fù)地也在積極行動(dòng)，希望有所收獲。2002年底，中海在南京拿到600畝土地，2003年初在南京成立分公司?！　№橊Y在長三角的布點(diǎn)速度同樣驚人，在上海、蘇州、南京和無錫拿地之后，現(xiàn)在又將目光投向了杭州、金華等地。”　　長三角房地產(chǎn)市場正在迅速膨脹，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前其開發(fā)量已經(jīng)占到中國市場的四分之一。在上海地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)營了9年之久的萬科，在2004年選擇了向長三角其他城市拓展。長三角：地產(chǎn)兵家必爭之地李小剛　來源：國際金融報(bào)20040426 ，約占全國份額的25％左右，據(jù)估計(jì)這一比重近些年可能會(huì)達(dá)到三分之一　　針對長三角地產(chǎn)市場的重要性，各大發(fā)展商都已經(jīng)制訂了雄心勃勃的發(fā)展計(jì)劃　　由于各大發(fā)展商進(jìn)入的重點(diǎn)城市普遍集中，而這些城市的土地有限，可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)導(dǎo)致過度競爭，造成房價(jià)上升過快　　重中之重的爭奪　　在4月21日舉辦的“中國國際房地產(chǎn)商務(wù)討論及博覽會(huì)”上，戴德梁行上海公司總經(jīng)理張國正指出，“長三角房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為‘兵家必爭之地’。 蕭灼基再次給降低房價(jià)開出“藥方”。這是潛在消費(fèi)能力釋放的一種表現(xiàn)。去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8472元，一個(gè)家庭的可支配收入不到3萬元，算下來，一個(gè)家庭要買一套住房至少需要8 12年。 譚慶璉以“28字”來歸納當(dāng)前普通住宅開發(fā)的方向———造價(jià)不高，水平高；標(biāo)準(zhǔn)不高，質(zhì)量高；面積不大，功能全；占地不多，環(huán)境美。在國外，房價(jià)一般是家庭收入的5倍，而在我們很多城市，房價(jià)卻是家庭收入的10倍乃至20倍。從長遠(yuǎn)來看，這也是市場良性發(fā)展的一個(gè)有力保障。4月1日正式實(shí)施的“禁炒令”就是政府為了保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展而采取的一項(xiàng)舉措。據(jù)陳晟介紹，由于南京的市場化程度比較低，很多市民依然擁有公房。作為江蘇的省會(huì)城市，南京地處區(qū)域經(jīng)濟(jì)集中帶，發(fā)展前景十分良好。南京市政府目前的改革力度比較大，江南、江北同時(shí)采取了改革措施，破除一些機(jī)制上的束縛?！　”M管南京的房價(jià)在長三角地區(qū)不算太高，漲幅也不算太快，但南京市政府卻率先出臺(tái)政策明令禁止炒房行為。若不含經(jīng)濟(jì)適用房，江南八區(qū)商品住宅均價(jià)為每平方米5243元。因?yàn)橹挥信涮自O(shè)施跟上，才會(huì)有一個(gè)舒適的居住環(huán)境，才會(huì)讓市民搬出擁擠不堪的市區(qū)，從而減輕杭州市區(qū)的住房壓力?！　〈罅康淖≌ㄔO(shè)能夠緩解居民的住房緊張局面?！　『贾莩雠_(tái)的“房產(chǎn)新政”不僅沒有取得預(yù)期的效果，反而造成了二手房的走俏，使房價(jià)不斷猛漲?！　τ诤贾輰⑾蚴袌鐾斗糯罅客恋剡@一措施，施宏睿覺得這會(huì)在無形中增加開發(fā)商的壓力?！　〗衲辏贾菔型斗抛≌玫氐哪繕?biāo)被定在4500畝。這一政策自今年1月1日正式實(shí)施。如何讓市民愿意在郊區(qū)購房，施宏睿認(rèn)為這就需要市政府采取配套的措施，像交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等等，改善郊區(qū)的居住環(huán)境以及設(shè)施。為了補(bǔ)充房源，將放寬商品房的預(yù)售時(shí)間，樓價(jià)在每平方米6000元以下的，只需投入總資金量的25%就可以銷售。第二季度，將會(huì)有大量的中低價(jià)商品房投入市場，這有利于總體上平衡房價(jià)。這一政策本身的目的就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價(jià)格，打擊炒風(fēng)。因此，今年一季度的漲幅對上海來說還算是比較正常的?！　×硗?，最近傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“期房限轉(zhuǎn)”政策終于塵埃落定。 看來，觀望之后，今年下半年的樓市也許才能略顯調(diào)控成效。 這無疑會(huì)成為樓市由急速增長向平衡健康發(fā)展的一個(gè)重要信號(hào)。 其實(shí)從2003年下半年關(guān)于上海樓市的發(fā)展方向和趨勢問題就開始有了多種不同的聲音，“拐點(diǎn)”說也起于那時(shí)。 徐匯商建的毛峻濤先生認(rèn)為，“以前幾十萬一畝的土地，現(xiàn)在都已經(jīng)到幾百萬一畝了。調(diào)控市場政府使出連環(huán)招 下半年為地產(chǎn)關(guān)鍵時(shí)期名牌時(shí)報(bào)2004年4月28日汪波4月21日，人民廣場東方書報(bào)亭的攤主孫先生發(fā)現(xiàn)，只要是登了關(guān)于期房限轉(zhuǎn)有關(guān)政策的報(bào)紙就賣得特別好，雖然對房地產(chǎn)孫先生知之甚少，但熟知報(bào)刊市場的他卻知道，最近一個(gè)階段來關(guān)于房地產(chǎn)的新聞是人們關(guān)注的最大熱點(diǎn)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)市場虛火過旺，為保證經(jīng)濟(jì)和金融安全，政府適時(shí)進(jìn)場干預(yù)是非常必要的。地產(chǎn)泡沫破滅后，金融機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)商大批破產(chǎn)，大量國民淪為負(fù)資產(chǎn)，日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇艱難，陷入長期停頓狀態(tài)，經(jīng)歷地產(chǎn)風(fēng)潮的浩劫，日本從一個(gè)發(fā)展勢頭最猛的發(fā)達(dá)國家退化為目前景氣狀況最差的發(fā)達(dá)國家，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在這個(gè)國家最后演變?yōu)橐环N國家風(fēng)險(xiǎn)。從“問題貸款”構(gòu)成分析，以第二套甚至第三套房居多，一些問題貸款戶因?yàn)楦哓?fù)債生活質(zhì)量下降。 房地產(chǎn)投機(jī)過度出現(xiàn)的諸多負(fù)效應(yīng)日益引起政府、金融業(yè)和民眾的不安。南京一家銀行的負(fù)責(zé)同志說，現(xiàn)在個(gè)人辦第二筆按揭貸款就受到控制，個(gè)人購房“批發(fā)貸款”辦不到了，對個(gè)人收入和償付能力的審查更嚴(yán)，期房也不給轉(zhuǎn)讓，這在源頭上有效地遏制了炒作之風(fēng)。另外，用索羅斯的“亞洲文化傳統(tǒng)分析”，可歸咎為“亞洲的裙帶金融問題”，銀行貸款管理不透明，銀行員工可以幕后操縱擔(dān)保公司，編織名目通過擔(dān)保公司幫炒房者融資，助長整個(gè)社會(huì)資產(chǎn)泡沫的膨脹。開發(fā)商可以“坐頂級(jí)寶馬，鮑魚魚翅當(dāng)飯吃，燕窩當(dāng)茶喝”，表面風(fēng)光無限，但負(fù)債率驚人，出了問題窟窿驚天。1998年以來的這一輪房地產(chǎn)大牛市中，開發(fā)商在“革命性”、“排浪式”住房消費(fèi)升級(jí)中迎來了流金歲月。此間業(yè)內(nèi)人士指出，在央行緊縮性貨幣政策和地方政府遏制炒房的一系列舉措出臺(tái)之后，房地產(chǎn)市場的非理性因素受到矯正，市場邁向了幾年前類似股市“擠泡沫”的理性繁榮之路。 最近南京新開幾處樓盤，以前“見到好房子就眼紅”的人現(xiàn)在平靜了。調(diào)查顯示，全國已空置1至3年的商品房接近3900萬平方米，占總量的43%；空置超過3年者，約占13%。分地區(qū)看，東部地區(qū)完成土地開發(fā)面積2328萬平方米，%；中部地區(qū)完成土地開發(fā)面積673萬平方米，%；西部地區(qū)完成土地開發(fā)面積723萬平方米，%。其中，商品住宅竣工面積為2981萬平方米，%；%%。中、西部地區(qū)商品房空置面積增幅明顯快于東部地區(qū)。商品房空置面積分類指數(shù)的下降，表明空置面積的增幅與去年同月相比有所回落。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為2481元/平方米，%；%%。其中，完成住宅投資1203億元,%，%，；辦公樓投資94億元，同比增長68%，%；商業(yè)營業(yè)用房投資229億元，增長61%，%。分地區(qū)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的增速明顯低于中、西部地區(qū)。具體分類指數(shù)的變化是： 本年資金來源分類指數(shù)。 盡管如此，中國的政策制定者還是對這一現(xiàn)象給予了極大的關(guān)注，并且采取了一系列的措施來解決這一問題。 他警告說，如果泡沫破裂將會(huì)導(dǎo)致非?？膳碌慕鹑趽p失。 追根溯源，是臺(tái)灣和香港地區(qū)的投資者最