【正文】 季全國商品房空置面積減少了近3800萬平方米，不過，首季各地商品房竣工面積達(dá)3600萬平方米，較去年同期勁升46%，比銷售面積升幅高出10個百分點。產(chǎn)銷增速不一致，加上原本空置的商品房一直還未被市場消化，使得空置面積仍徘徊在較高水平。調(diào)查顯示，全國已空置1至3年的商品房接近3900萬平方米，占總量的43%；空置超過3年者，約占13%。值得注意的是，在中西部地區(qū)商品房空置面積正日漸超過東部城市。（RHJ）安邦《房地產(chǎn)》研究簡報2004/4/25房地產(chǎn)市場：政策調(diào)控迫使房地產(chǎn)走向理性新華日報2004年4月28日陳志龍為抑制房地產(chǎn)市場的過度投機，遏制愈演愈烈的炒房行為，江浙滬三地相繼出臺了禁止期房轉(zhuǎn)讓、房源網(wǎng)上公示等一系列舉措。加之貨幣政策的效果顯現(xiàn)，近來市場的風(fēng)向出現(xiàn)了新變化。 最近南京新開幾處樓盤，以前“見到好房子就眼紅”的人現(xiàn)在平靜了。房子不如以前好賣了，為了促銷，房產(chǎn)商把廣告做到了飛艇上。隨著存款準(zhǔn)備金率的再度上調(diào)，房地產(chǎn)貸款門檻提高，銀行貸款沖動在減弱。上海、南京等地涉房貸款在持續(xù)高位增長數(shù)年以來，今年一季度增幅首次出現(xiàn)回落。此間業(yè)內(nèi)人士指出，在央行緊縮性貨幣政策和地方政府遏制炒房的一系列舉措出臺之后，房地產(chǎn)市場的非理性因素受到矯正，市場邁向了幾年前類似股市“擠泡沫”的理性繁榮之路。 貨幣政策總是帶有先導(dǎo)性和前瞻性的。從貨幣政策的切入點來看，這一輪反周期調(diào)節(jié)是以去年央行針對房地產(chǎn)的121號文件為發(fā)端的。去年8月，銀監(jiān)會主席劉明康在南京就金融業(yè)貸款規(guī)模過大、特別是房地產(chǎn)業(yè)資金投入過度，潛在風(fēng)險較大問題發(fā)出了措辭嚴(yán)厲的警告，明確地表達(dá)了貨幣監(jiān)管當(dāng)局對房地產(chǎn)貸款的態(tài)度。1998年以來的這一輪房地產(chǎn)大牛市中，開發(fā)商在“革命性”、“排浪式”住房消費升級中迎來了流金歲月。房地產(chǎn)不是什么高科技、高附加值產(chǎn)業(yè)，但絕對是暴利產(chǎn)業(yè)，上榜富豪最多的是在房地產(chǎn)業(yè)。銀行既要給開發(fā)商“買”地，又要放建設(shè)款貸款給施工隊，還要貸款給購房者買房。世界銀行的一位專家不久前在北京的一個論壇上說，中國房地產(chǎn)的這種融資模式是世界上絕無僅有的，銀行對風(fēng)險照單全收極不正常。開發(fā)商可以“坐頂級寶馬，鮑魚魚翅當(dāng)飯吃，燕窩當(dāng)茶喝”，表面風(fēng)光無限，但負(fù)債率驚人，出了問題窟窿驚天。無論是已結(jié)案謝幕的“中國二號富翁”楊斌，還是“上海首富”周正毅，這些地產(chǎn)大佬崩盤性毀滅的同時，都把巨量的金融資產(chǎn)化為烏有，說明這種舊規(guī)則的極大風(fēng)險。 房地產(chǎn)是資金高度密集型行業(yè)，貨幣政策是從源頭上擠泡沫的有效之舉。央行121號文件以后，銀行房貸就開始緊縮，四證齊全才能放貸，但在實際操作中，以份額最大化為目標(biāo)的金融競爭使得所有銀行都以為“法不責(zé)眾”，大家都打擦邊球。另外，用索羅斯的“亞洲文化傳統(tǒng)分析”，可歸咎為“亞洲的裙帶金融問題”，銀行貸款管理不透明，銀行員工可以幕后操縱擔(dān)保公司，編織名目通過擔(dān)保公司幫炒房者融資，助長整個社會資產(chǎn)泡沫的膨脹。在整個社會投資渠道不暢，投資工具不容易尋找的情況下，房價天天漲，房貸門檻又低，房產(chǎn)融資性擔(dān)保使得投機性資金可以一以當(dāng)十，像做期貨放大操盤，所以才會有席卷全國的“溫州炒房團(tuán)”。但是現(xiàn)在的形勢變化了，三次調(diào)整準(zhǔn)備金，銀行貸款規(guī)模和沖動受到控制，舊的游戲規(guī)則走到了盡頭。房產(chǎn)交易市場的一位工作人員說，過去期房可以轉(zhuǎn)讓，按揭貸款也可以從張三轉(zhuǎn)到李四的名下，許多剛鑒證過的合同說變更就變更，有的炒房者手上攥著十幾套期房，高拋低吸，游刃有余，現(xiàn)在統(tǒng)統(tǒng)玩不轉(zhuǎn)了。南京一家銀行的負(fù)責(zé)同志說，現(xiàn)在個人辦第二筆按揭貸款就受到控制，個人購房“批發(fā)貸款”辦不到了，對個人收入和償付能力的審查更嚴(yán)，期房也不給轉(zhuǎn)讓，這在源頭上有效地遏制了炒作之風(fēng)。 房地產(chǎn)的政策調(diào)控在規(guī)范市場的同時，也在最大程度地保護(hù)群眾利益，讓銀行和投資者在高成本和代價面前更理性。房價的狂飆突進(jìn)伴隨著較多的“跟風(fēng)盤”，一些社會弱勢群體被卷入高負(fù)債人群，這對轉(zhuǎn)型時期的中國社會穩(wěn)定也有著潛在的不確定性風(fēng)險，攥了一堆房子在手上的炒房人，貸款一下子還不清，沒有兩證的期房又不能變現(xiàn)，隨時可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。炒房族市場放大的風(fēng)險主要堆積在銀行，一旦有風(fēng)吹草動，這一塊風(fēng)險會迅速凸顯，一些如蛇吞象的擔(dān)保公司也會面臨被“打穿”的滅頂之災(zāi)，如果任其臌脹下去，房地產(chǎn)衍生的問題將不僅僅是孤立的經(jīng)濟問題。 房地產(chǎn)投機過度出現(xiàn)的諸多負(fù)效應(yīng)日益引起政府、金融業(yè)和民眾的不安。在南京，銀行業(yè)今年房貸增量下降的同時，個人住房問題貸款明顯增多。一家大銀行房貸部負(fù)責(zé)同志介紹說，今年以來，住房貸款不良記錄每個月都在往上冒，有時一個月會新增幾百萬。而一些辦理房貸業(yè)務(wù)較早的銀行，不能正常還貸的購房戶已達(dá)4位數(shù)，不良貸款記錄有迅猛增長的勢頭。從“問題貸款”構(gòu)成分析，以第二套甚至第三套房居多，一些問題貸款戶因為高負(fù)債生活質(zhì)量下降。我們現(xiàn)在的社會保障能力、就業(yè)能力還很有限，對這些冰山一角的矛盾和問題要引起足夠的重視。從日本的教訓(xùn)來看，房地產(chǎn)價格持續(xù)飆升后一旦轉(zhuǎn)勢，極可能造成貸款購房人不能正常還貸款，如果持續(xù)下行，投資者個人會出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。日本政府和金融管理當(dāng)局放任房地產(chǎn)泡沫。地產(chǎn)泡沫破滅后，金融機構(gòu)和地產(chǎn)商大批破產(chǎn)，大量國民淪為負(fù)資產(chǎn)，日本經(jīng)濟復(fù)蘇艱難，陷入長期停頓狀態(tài)，經(jīng)歷地產(chǎn)風(fēng)潮的浩劫，日本從一個發(fā)展勢頭最猛的發(fā)達(dá)國家退化為目前景氣狀況最差的發(fā)達(dá)國家，地產(chǎn)風(fēng)險在這個國家最后演變?yōu)橐环N國家風(fēng)險。東南亞金融危機中，因為房價腰斬，香港金管局破天荒地把貸款期限從30年期延長到50年期，父債子還。在任何社會、任何時代，量入為出永遠(yuǎn)是一個基本準(zhǔn)則，不要做與自己承受能力不相應(yīng)的投機性博弈。 市場不是萬能的，市場也有失靈的時候?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)市場虛火過旺，為保證經(jīng)濟和金融安全，政府適時進(jìn)場干預(yù)是非常必要的。從三次動用存款準(zhǔn)備金率、提高再貸款利率和貼現(xiàn)率、遏制炒房等一系列政策措施看，調(diào)控力度在加大。這種調(diào)控不是打壓市場，而是“擠泡沫”，是為了保護(hù)最廣大人民群眾的根本利益，為了市場未來更加理性和健康地發(fā)展。調(diào)控必然會加劇這個行業(yè)的分化、淘汰和洗牌，也一定會讓政府、開發(fā)商和民眾更加理性和成熟。調(diào)控市場政府使出連環(huán)招 下半年為地產(chǎn)關(guān)鍵時期名牌時報2004年4月28日汪波4月21日，人民廣場東方書報亭的攤主孫先生發(fā)現(xiàn)，只要是登了關(guān)于期房限轉(zhuǎn)有關(guān)政策的報紙就賣得特別好，雖然對房地產(chǎn)孫先生知之甚少，但熟知報刊市場的他卻知道，最近一個階段來關(guān)于房地產(chǎn)的新聞是人們關(guān)注的最大熱點。 4月14日上海市人大通過了由政府針對房地產(chǎn)市場的實際情況實施期房限轉(zhuǎn)的議案，在其后不到一個星期的時間，市政府常務(wù)會議就作出《關(guān)于預(yù)售商品房問題的決定》，該《決定》明確指出，自2004年4月26日起，在房子沒造好、房地產(chǎn)權(quán)證(俗稱小產(chǎn)證)沒有辦出來之前，消費者向房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)購的期房不能轉(zhuǎn)讓給他人。在宣布該《決定》的新聞發(fā)布會上，還公告了嚴(yán)格控制別墅項目；今年上市供應(yīng)量約520萬平方米；下月二手房網(wǎng)上免費公示；二季度起發(fā)布房價變動情況；完善中低收入家庭購房貼息政策等五條相關(guān)措施。 從3月31日商品房銷售合同網(wǎng)上備案登記系統(tǒng)開通以來，上海市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施紛紛出籠，不久前，在“上海市政策組合拳解析”的專題討論中，與會代表紛紛就諸多相關(guān)政策出臺會帶來的市場反響發(fā)表見解。 徐匯商建的毛峻濤先生認(rèn)為，“以前幾十萬一畝的土地，現(xiàn)在都已經(jīng)到幾百萬一畝了?！鄙虾Ｈf達(dá)商業(yè)廣場的總監(jiān)程偉勇先生也表達(dá)了相似看法。他認(rèn)為去年上漲的23%里面有相當(dāng)一部分是土地的價格上升的原因。 程先生還認(rèn)為，如果說政府要調(diào)控整個大盤速度的話，也應(yīng)該很容易，比如現(xiàn)在每年政府推出300萬平方米中低價房，這個也會對大盤的上漲有一個抑制作用。 其實從2003年下半年關(guān)于上海樓市的發(fā)展方向和趨勢問題就開始有了多種不同的聲音，“拐點”說也起于那時。但事實上，盡管對樓市火爆，房價高企，人們議論頗多，也有期房限轉(zhuǎn)的吹風(fēng)，但沒見政府有任何有實效性的措施出臺。直到今年3月，相關(guān)措施紛紛出臺，上海樓市下一步的走向才真正有可能發(fā)生方向性的轉(zhuǎn)變。 供求關(guān)系發(fā)生改變是保障樓市健康發(fā)展的根本原因，從2003年三季度起，以往一直是供不應(yīng)求的局面開始發(fā)生改變，而據(jù)相關(guān)部門的介紹，上海今年全年商品住房施工面積約7200萬平方米左右，其中新開工2600萬平方米左右，商品住房竣工量將有較大幅度的增加，全年可供上市面積約3000萬平方米左右，供求總量基本平衡，并從“求略大于供”向“供略大于求”轉(zhuǎn)化。 這無疑會成為樓市由急速增長向平衡健康發(fā)展的一個重要信號。 另外，倍受各方關(guān)注的配套商品房項目也成效初顯，去年開工的300萬平方米配套商品房年內(nèi)竣工，今年再新開工350萬平方米，預(yù)計全年上市供應(yīng)量約520萬平方米。 無論是從宏觀的政策調(diào)控還是從土地供應(yīng)來看，今年下半年無疑會成為決定今后一段時間房地產(chǎn)走向的一個關(guān)鍵時期。觀望是這一階段的最重要特點，一位在房產(chǎn)界浸淫多年的人士也在私下里表示了對目前形勢不明朗的看法。 看來，觀望之后，今年下半年的樓市也許才能略顯調(diào)控成效。滬寧甬杭首季房價再拉“大陽線”國際金融報20040426陳冠中 國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對35個大中城市房地產(chǎn)市場的最新調(diào)查報告顯示，2004年第一季度，％，有9個城市的房屋銷售價格漲幅超過10個百分點，其中第6城市群占到4席，上海、南京、寧波、杭州分別位列首季房價漲幅的第8位　　上海 　　國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局4月19日發(fā)布的調(diào)查報告顯示，大中城市房屋銷售價格快速上漲。今年一季度，%。其中，%，高居漲幅的榜首?！　×硗猓罱鼈鞯梅蟹袚P揚的“期房限轉(zhuǎn)”政策終于塵埃落定。上海市政府發(fā)言人焦揚在4月20日透露：4月26日起，在房子沒有造好、房地產(chǎn)權(quán)證（俗稱小產(chǎn)證）沒有辦出來之前，消費者向房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)購的期房不能轉(zhuǎn)讓給他人。焦揚表示，上海市政府采取限制期房轉(zhuǎn)讓這一宏觀調(diào)控手段，主要目的是為了防止房價大起大落?！　∩虾h宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿提供的數(shù)據(jù)顯示，從2000年至今，上海的商品房價每年都以超過20%的速度在增長。因此，今年一季度的漲幅對上海來說還算是比較正常的?！　≌劶胺績r大幅增長的原因，他認(rèn)為，過年后購買力普遍增強，許多市民是為了自用而買房。但同時也有國內(nèi)投資者炒作的成分在內(nèi)，再加上一些港澳臺人士在滬購置房產(chǎn)，多方面的因素造成了上海房價的大幅攀升?！　≌捌诜肯揶D(zhuǎn)”政策的實施無疑會對房地產(chǎn)市場上的投機行為造成一定的打擊。這一政策本身的目的就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格，打擊炒風(fēng)。然而，施宏睿認(rèn)為，雖然“期房限轉(zhuǎn)”在短時期內(nèi)可以抑制房價，但是從長遠(yuǎn)看來，房價最終還是會取決于供求關(guān)系。而且，這一政策的出臺會使購房者將目光轉(zhuǎn)向成熟的二手房市場，造成了二手房價的不斷飆升?！　?jù)施宏睿介紹，上海近期還會采取一系列的相關(guān)措施來調(diào)控房價。第二季度，將會有大量的中低價商品房投入市場，這有利于總體上平衡房價?！　∨c此同時，上海正在醞釀出臺一項新的政策?，F(xiàn)在商品房投放市場的前提是7層以下的商品房必須在封頂之后，7層以上的則必須建成主體的2/3。而據(jù)可靠消息，這一政策不久將會有所改動。為了補充房源，將放寬商品房的預(yù)售時間，樓價在每平方米6000元以下的，只需投入總資金量的25%就可以銷售。這樣在一定程度上可以彌補“期房限轉(zhuǎn)”政策帶來的房源緊缺的問題。　　現(xiàn)在關(guān)于如何定義中低價房這一問題還是眾說紛紜，施宏睿認(rèn)為二手房5100元，商品房6000至8000元即可稱為中低價的商品房。　　目前即將投入市場的這批中低檔商品房基本位于外環(huán)線以外，如松江、嘉定等地區(qū)。如何讓市民愿意在郊區(qū)購房，施宏睿認(rèn)為這就需要市政府采取配套的措施，像交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等等，改善郊區(qū)的居住環(huán)境以及設(shè)施。　　杭州　　國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局4月19日發(fā)布的調(diào)查報告顯示，％。其漲幅在所調(diào)查的35個大中城市里名列第八?！　≡缭谌ツ?月份，杭州市就出臺了“房產(chǎn)新政”，意在打擊惡意炒房行為，平抑房價，其中規(guī)定對二手房交易的賣方征收20%的個人所得稅。這一政策自今年1月1日正式實施?！　?月中旬，杭州市土管局將向市場投放大量土地，共有12塊，而且都在熱點地區(qū)。上千畝土地進(jìn)入市場，如此大規(guī)模的投放在今年還是第一次。這次供地可以造住宅建筑面積194萬平方米以上，按套數(shù)算超過1萬套?！　〗衲辏贾菔型斗抛≌玫氐哪繕?biāo)被定在4500畝。今后，還將有土地源源不斷地投向市場，以緩解住房需求?！　∩虾h宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿認(rèn)為杭州房地產(chǎn)市場的投資成分比較多，超過了其實用部分。作為一個旅游業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)的城市，杭州用于賓館、娛樂等旅游場所的建設(shè)用地占了相當(dāng)?shù)姆蓊~。　　對于杭州將向市場投放大量土地這一措施，施宏睿覺得這會在無形中增加開發(fā)商的壓力。隨著土地供應(yīng)量的增多，開發(fā)商可出售的住宅也會增多。至于價格，他用面粉和面包的關(guān)系打了一個形象的比方：面粉多了，面包的總量自然會增多，但如果面粉的價格不降低，面包的價格也不會下跌。在他看來，商品房的價格最終還是要取決于土地的價格。　　杭州出臺的“房產(chǎn)新政”不僅沒有取得預(yù)期的效果，反而造成了二手房的走俏，使房價不斷猛漲。雖然1月份二手房的成交量明顯下降，但2月份很快就恢復(fù)了正常，到了4月份二手房的掛牌價更是飛漲。　　而實際上，政府并不希望杭州的房價出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象，只不過從目前來看，杭州雖然增幅不算太快，但由于這是基于一個很高的起點，所以房價的絕對增額還是很高的。政府所采取的相關(guān)措施就是希望降低房價的上漲速度，將其控制在一個市民可以接受的范圍內(nèi)，從而保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！　〈罅康淖≌ㄔO(shè)能夠緩解居民的住房緊張局面。施宏睿認(rèn)為對大多數(shù)居民來說，選擇住房時價格是一個很重要的因素。因此，如果有相對便宜的住房，居民還是傾向于選擇這種較為實惠的，而不會一味地去追求地理位置。但同時他也指出：“不能忽略住宅周圍的配套設(shè)施建設(shè)”。因為只有配套設(shè)施跟上，才會有一個舒適的居住環(huán)境，才會讓市民搬出擁擠不堪的市區(qū)，從而減輕杭州市區(qū)的住房壓力?！　∧暇　野l(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局對35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告顯示，%，其漲幅居于統(tǒng)計城市中的第六位?！　?jù)南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究中心提供的信息，南京市今年1至2月份全市商品房(包含商品住宅和寫字樓、商鋪)銷售10910套，銷售面積130萬平方米，