【文章內容簡介】 顯下降 ，要做中長期供求分析，防范在 1－ 2年后因供應量減少引發(fā)供求矛盾， 帶來房價漲幅的反彈。 89 三是關注在建項目的資金鏈。 因商品房銷售速度明顯放緩，開發(fā)企業(yè)的資金回收期延長，杭州等城市已經出現(xiàn)拖欠稅款、逾期還貸現(xiàn)象。 如果市場持續(xù)僵持，部分在建項目有可能因資金鏈斷裂而出現(xiàn) “ 爛尾 ” ，產生新的社會問題，并可能影響金融安全。 90 四是關注商品房銷售糾紛增長。 部分城市已經出現(xiàn)因新推出樓盤價位較低，引發(fā)周邊以較高價位購買了住房者的心理不平衡，以各種理由要求退房或進行經濟補償?shù)募m紛增多， 甚至出現(xiàn)集體上訪現(xiàn)象。 91 五是關注部分開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的抬頭。 據 南京、杭州 等城市反映，商品房銷售環(huán)節(jié)的一些違法違規(guī)行為重新抬頭。 由于市場銷售速度放緩，一些開發(fā)商為加快資金回籠， 有的 以許諾 “ 售后包租返銷 ” 等高回報或讓利的方式實現(xiàn)銷售； 有的 以產權式酒店或 “ 分時度假 ”等宣傳方式，誘使消費者投資購房； 還有的 以通過 “假按揭 ” ，騙取銀行貸款。 這些違法違規(guī)的行為的重新抬頭，容易引發(fā)新的售房糾紛和矛盾，擾亂正常的市場秩序。92 因調控的時間尚短，以上問題還只是部分城市反映出來的初步現(xiàn)象，不應影響調控政策的全面貫徹。 當前要高度關注市場變化，密切跟蹤、深入分析、加強監(jiān)管、分類指導，既要 防止調控工作的松動帶來房價的反彈， 也要 注意穩(wěn)定市場預期。93六、關于商品房預售制度94中國人民銀行《 2023年中國房地產金融報告》提出 “ 考慮取消現(xiàn)行的預售制度 ” 的建議后，社會各界反映強烈，對房地產市場的政策預期也產生了較大影響。根據國辦秘書局的要求，我部組織有關方面力量，就國內外商品房預售制度進行了深入的比較研究；并召開了完善商品房預售制度座談會，聽取了部分開發(fā)企業(yè)、中介機構、專家學者以及人民銀行、工商銀行、建設銀行的意見。95 目前部分人士主張取消商品房預售制度，其主要考慮： 一是，除香港外，美國等大部分國家沒有預售制度，新建房屋都是現(xiàn)售。 二是， 預售款 由開發(fā)商支配，資金缺乏安全性，少數(shù)開發(fā)商通過假按揭套取銀行貸款，已直接構成了房地產信貸風險。預售制使市場 風險 過多地轉嫁給了金融系統(tǒng)和消費者。 96 三是，預售制下，商品房銷售與房屋實際交付之間存在時間差，給部分開發(fā)商虛假宣傳、延期交房、 貨不對板 等不規(guī)范行為留下了空子，也容易造成 “爛尾 ”等現(xiàn)象，不利于維護購房者權益。 四是，預售使得開發(fā)商 提前收款 ，侵占購房人貸款利息。 97一）世界主要國家和地區(qū)商品房預售制度及特點98據各方面的資料顯示， 世界上許多國家和地區(qū)都允許新建房屋（相當于我國的商品房）在竣工前進行預售， 但對預售的管理和個人購買預售房屋的貸款政策有所區(qū)別。 99有關國家新建房屋銷售情況各國新建房屋的銷售方式有較大差別。美國新建房屋大部分是預售。 據美國人口普查局統(tǒng)計， 預售量占新建房屋銷售量的比例已由 1963年的% 上升到 2023年的 % 。2023年，新建房屋銷售 ，其中預售 萬套。 預售房屋中， 開工前已經售出 的 ， 在建造期間售出 的 。100美國商品房銷售情況 101 新加坡、中國香港 等東南亞地區(qū)預售規(guī)模也較大， 預售率在 90％左右 。 歐洲、日本等 一些經濟發(fā)達國家，房地產市場以二手房市場為主，新建房屋項目規(guī)模普遍較小，同時融資渠道發(fā)達，房地產投資主要依靠投資基金，新建房屋以現(xiàn)房銷售為主 102有關國家政府對房屋預售的管理 各國在預售管理上有明顯差異。 主要有兩類：一類 是 澳大利亞、日本以及韓國、新加坡、馬來西亞、中國香港等東南亞國家和地區(qū) ，政府一般都規(guī)定預售條件，實施預售許可管理，對預售活動的監(jiān)管也較嚴格。 如 澳大利亞 預售前需取得項目規(guī)劃審批證書，日本需獲得建筑許可。 中國香港 還對內部認購比例、期房轉讓等有明確規(guī)定。103 另一類 是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，預售條件比較寬松，也不實行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預售合同并受合同法等法律的制約。 104 在預售過程中， 多數(shù)國家和地區(qū)對購房人繳納的首付款比例或訂金額度都有相應要求，對預收款的使用也有規(guī)定。 如 韓國， 購房人繳納的首 付款為房款的 2030%，可在一年內分期付清； 日本、中國香港和澳大利亞 購房人繳納的訂金分別為房款的 20%、 10%、 510%。 105 有的國家和地區(qū)允許開發(fā)商把預收款用于工程建設。 如 新加坡、馬來西亞和中國香港 ，首付款或訂金直接向開發(fā)商支付；購房貸款則存入貸款銀行與開發(fā)商共管的帳戶，由工料測量師行（相當于國內的工程造價咨詢機構）根據工程進度，提出撥款意見，經律師同意后，購房款可以轉給開發(fā)商。 106 有的則明確規(guī)定，在房屋交付使用后購房款才轉付給開發(fā)商。 如澳大利亞， 買賣雙方達成協(xié)議后，購房人繳納510%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉給開發(fā)商。 107 歐美國家一般由雙方合同約定。 如 美國 ，聯(lián)邦和各州對預售活動沒有法律限定，各州的房地產委員會雖然有一些監(jiān)管的規(guī)定，但服從于買賣雙方協(xié)商確定的預售合約， 購房款的支付時間、方式和使用主要取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時買者支付 510%的保證金，根據工程進度付款，完工時清算。 108個人購房貸款政策 商品房預售時，在多數(shù)國家和地區(qū)，購房者可以獲得各種形式的貸款，但在貸款方式上差別較大。 東南亞國家和歐洲一些國家，在預售時購房人就可以向銀行申請購房貸款。 109美國的金融機構在項目完工后才為購房人發(fā)放抵押貸款，但在預售階段，根據未來的抵押貸款情況，購房人可以獲得短期的建筑貸款，用以支付房屋在建時分段支付的款項；銀行可以要求資信不高或新成立的開發(fā)商將預付款存放在銀行的托管賬戶內，直到房屋竣工。英國 也有類似的過橋貸款。110二）我國商品房預售制度的形成過程及作用111 商品房預售許可制度的確立，與我國房地產市場發(fā)展進程緊密聯(lián)系。 房地產開發(fā)的前身是改革開放初期（ 80年代中期）的城市房屋 “統(tǒng)代建 ”，即需要建房的單位按國家批準的建房計劃委托由政府組織成立的 “統(tǒng)建辦公室 ”（政府事業(yè)單位）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一結算，建設資金來自各參建單位。 112 隨著房屋商品化、土地有償使用等制度的推行，各地 “統(tǒng)建辦 ”逐步演變?yōu)榉康禺a開發(fā)企業(yè)，其服務對象也逐漸通過市場進行選擇，但 其開發(fā)建設資金除獲得貸款外，主要仍然是購房者預付的購房款，商品房預售也逐步成主要的銷售方式。 113 1994年出臺的 《城市房地產管理法》 在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。 目前各主要城市 商品房預售比例普遍在 80％以上，部分城市甚至達 90％以上。 114 商品房預售制度對促進我國住房建設和房地產市場發(fā)展發(fā)揮了積極作用。 一是加快了住房供應。 長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。 預售制加速了建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，促進了住宅發(fā)展。 根據測算，預售項目比現(xiàn)售項目的動態(tài)投資回收期約縮短 10個月。 115 二是發(fā)揮了融資作用。 我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式。在我國現(xiàn)有的融資渠道無法滿足房地產開發(fā)需要的現(xiàn)實條件下， 預售實際上成為房地產開發(fā)融資的重要手段。 據統(tǒng)計，目前開發(fā)資金來源中，約 40%來源于 訂金、預售款。 116 三是適應了成片開發(fā)的要求。 我國房地產業(yè)起步晚，多數(shù)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、積累不足，完全靠自籌資金完成項目開發(fā)，并不現(xiàn)實。特別是，由于歷史欠帳多，新建住宅量大， 我國房地產市場一直以增量市場為主，開發(fā)項目大多是成片、滾動開發(fā)，有的一開就是幾十萬、上百萬平方米 （北京方莊、回龍觀等），這是有別于世界其他國家的中國特色。 在資本市場不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金，難以實施項目成片開發(fā)。 117四是具有一定的價格優(yōu)勢。預售商品房相對于現(xiàn)售商品房的價格優(yōu)勢，客觀上有利于購房者，這也是預售制度為消費者所接受的重要原因。目前預售價格較現(xiàn)售約低 1015% 。118三）取消商品房預售制度的利弊分析119 商品房預售的融資功能凸現(xiàn)，根本原因是我國房地產開發(fā)融資渠道不暢，金融工具較為單一。 從負債率來看， 我國開發(fā)商與國外開發(fā)商基本相當（ 2023年美國五大住宅開發(fā)商中資產負債率最高的達 76％，最低的也在 51％）， 不同的是融資渠道，即負債資金來源不同。 我國開發(fā)企業(yè)的負債主要是銀行貸款（包括開發(fā)貸款和個人消費貸款通過預售轉入開發(fā)環(huán)節(jié)）； 而美國，開發(fā)資金主要來自信托、基金、債市等直接融資渠道，銀行貸款僅占其總負債的 10%左右。 120 購房貸款進入開發(fā)建設環(huán)節(jié)在一些市場經濟國家同樣存在，但我國對預售款使用的監(jiān)管相對較弱。 目前 尚沒有形成 銀行與開發(fā)商之外的第三方監(jiān)管的有效機制， 加上有的基層信貸機構疏于管理，致使有的開發(fā)項目預售款由開發(fā)商自由支配，有的項目出現(xiàn) 假按揭 （從目前情況看，多數(shù)由貸款銀行工作人員與開發(fā)商相勾結造成），容易引發(fā)貸款風險。 預售過程中出現(xiàn)的一些不規(guī)范行為，應當通過加強市場監(jiān)管解決。 121 從市場經濟國家看，預售作為一種商業(yè)模式是客觀存在的。 在我國融資工具缺乏、相關配套措施不健全的情況下， 簡單取消預售制度，將帶來較大的負面影響。 122 一是市場供應規(guī)模將較大程度地萎縮，影響房價穩(wěn)定。 一方面大量具備預售條件的在建項目不能上市，市場即期供應量將明顯減少； 123 另一方面，受建設資金的制約，建設規(guī)?？s減，后續(xù)供應能力削弱，造成供求關系失衡，都會引起短期內房價的快速上漲。 2023年上海市政府決定提高預售條件，就曾導致市場出現(xiàn)階段性的供不應求， 房價隨之上升。 同時，市場價格的傳導機制，成本的上升將不可避免地部分轉嫁到消費者身上。這與當前 穩(wěn)定房價的調控目標是不相符的。 124 二是開發(fā)資金鏈可能出現(xiàn)斷裂，并由此帶來一系列社會問題和金融風險。 多數(shù)開發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，一些中、小企業(yè)將因資金鏈斷裂而被迫退出市場，在提高產業(yè)集中度的同時，有可能帶來樓盤爛尾、拖欠工程款、合同糾紛等現(xiàn)象的大量出現(xiàn)， 也會影響金融安全。 125三是外資將可能大量進入房地產開發(fā)領域，增加新的不確定性因素。目前，基于人民幣升值的預期和國內巨大的市場需求，境外資金十分關注中國房地產市場。16