【文章內(nèi)容簡介】 間上相互貫通 ， 形成自然通風(fēng)； ⑹ 衛(wèi)生間不宜離主臥室太遠(yuǎn) ， 更不要穿越客廳； ⑺ 洗手間與廚房不同門； ⑻ 陽臺安全可靠 ， 透視性強(qiáng) ， 最好做落地玻璃門； ⑼ 對于裝修的設(shè)計(jì) ， 家具 、 電器的擺設(shè)考慮周全 ， 一步到位 ， 電線布線合理 ， 插座夠用； ⑽ 用電容量要留有一定的余地。為家庭電氣化、自動(dòng)化、信息化創(chuàng)造條件。應(yīng)留有空調(diào)器、熱水器的安裝位置。共用電視天線，電話插座等都應(yīng)該考慮周到。 戶型評鑒 3/1/2023 考察住宅的細(xì)節(jié) （ 1）地面 （ 2）墻體和墻面 （ 3）門和窗 ( 4) 設(shè)備 （ 5）頂棚 （ 6） 裝修 （ 7）電氣 （ 8） 水、衛(wèi)、消防設(shè)施 （ 9）配套設(shè)施 3/1/2023 （ 1） 考察地面 ① 末裝修地面 。 以地面光整 、 起伏小為宜 。 可在室內(nèi)地面上薄鋪一層水 。 以水不向任何一方聚集為好 ， 若水向一面聚集 ， 說明地面有傾斜 。 ② 對于已經(jīng)裝修的地面 ， 如由地面磚可看灰縫大小是否均勻 。可看地面磚拼接線的曲 、 直程度 。 還要看地面磚的水平程度 ， 也可用水試試 。 另外 ， 要看每塊地面磚是否粘牢 。 具體辦法是用一木棒輕敲地面磚 ， 如出現(xiàn)空聲響 ， 說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠 。 ③ 對于廚房、衛(wèi)生間的地面，要檢查其防漏性能?？上蛭輧?nèi)注水，看下層是否漏 水。 3/1/2023 （ 2） 墻體和墻面 ① 墻在建筑中承擔(dān)承重 、 隔聲 、 隔熱 、 保溫的功能 。 可將房門關(guān)閉 ，在一間房內(nèi)制造較大噪聲 。 看相鄰房間的噪聲 ， 嗓聲越小越好 。 ② 可檢查墻角 ， 墻體轉(zhuǎn)角線以直為好 。 可用三角尺測重墻角直角的準(zhǔn)確度及均勻度 。 以均勻度高的為優(yōu) 。 ③ 墻面與地面的交接處應(yīng)有踢腳 ， 踢腳的材料可用磨石 、 瓷磚 。 但硬度應(yīng)高于墻面 ， 表面應(yīng)光整 。 便于清洗 。 踢腳的高度以 1215厘米為宜 。色彩最好與地面同 。 可看踢腳是否平整 。 是否在一個(gè)平面上 。 ④ 不同等級的建筑 ， 其墻面處理也不同 。 墻面處理方式有：抹灰 、 噴塑 、 貼墻紙 、 貼墻布等 ， 。 對于抹灰 ， 從側(cè)面看墻上的印跡是否均勻 。 若墻面上留有較大 、 較粗的顆?；蛴≯E大 。 說明粉刷質(zhì)量低 。 對于噴塑 ， 要看墻面的整體性 ， 色點(diǎn)大小均勻 的為好 。 墻紙 、 墻布上要不留氣泡 。 紙與紙 、 布與布的交接處以平整為好 。 ⑤ 外墻不得滲水 ， 特別是下雨天要注意觀察 ， 看有無明顯的水印和霉點(diǎn)； ⑥ 外墻不得有較大面積的空鼓、開裂。 3/1/2023 （ 3） 門和窗 ① 門開啟是否自如 ， 門是否由于下陷而與地面摩擦 ， 或由于膨脹而關(guān)閉不嚴(yán) 。 ② 門鎖應(yīng)活動(dòng)自如 。 ③ 窗扇開啟應(yīng)靈活，玻璃與窗框的附著應(yīng)牢固，可用手搖動(dòng)窗框。以玻璃不發(fā)生震蕩為好。 3/1/2023 (4)設(shè)備 一般住宅樓的設(shè)備有給排水管道 、 燃?xì)夤艿?、 電燈頭 、 插座等 。 ① 可檢測給水管 、 排水管是否通暢 。 管道是否已有銹跡 。 ② 燃?xì)夤苁欠窠油?， 燈頭 、 插座是否有電 。 ③ 對于空調(diào) ， 可先設(shè)置溫度然后到建筑內(nèi)各部分實(shí)測溫度 ， 檢驗(yàn)其吻合程度 。 對于各設(shè)備的性能。應(yīng)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)和設(shè)備說明書，逐一檢查。 （ 5） 頂棚 住宅的頂棚構(gòu)造一般較簡單，可檢查吊棚是否結(jié)實(shí)，上下取物是否方便。頂棚上的燈具是否完好。各送風(fēng)口是否均有風(fēng)。 3/1/2023 （ 6） 裝修 ① 鋼 、 木門窗應(yīng)安裝平正牢固 ， 無翹曲變形 ， 開關(guān)靈活 ， 零配件裝配齊全 ， 位置準(zhǔn)確 ， 鋼門窗縫隙嚴(yán)密 ， 木門窗縫隙適宜 。 ② 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作 ， 門鎖應(yīng)安裝牢固 ， 底層外窗 、 樓層公共走道窗 、 進(jìn)戶門均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄 。 ③ 木裝修工程應(yīng)表面光潔 ， 線條順直 ， 對縫嚴(yán)密 ， 不露釘帽 。 與基層必須釘牢 。 ④ 門窗玻璃應(yīng)表面平整 ， 油灰飽滿 ， 粘貼牢固 。 ⑤ 抹灰應(yīng)表面平整 ， 不應(yīng)有空鼓 、 裂縫和起泡等缺陷 。 ⑥ 飾面磚應(yīng)表面潔凈 ， 粘貼牢固 ， 陰陽角與線腳順直 ， 無缺棱掉角 。 ⑦ 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 3/1/2023 （ 7） 電氣 ① 電氣線路安裝應(yīng)平整 、 牢固 、 順直 。 過墻應(yīng)有導(dǎo)管 。 導(dǎo)管連接必須緊密 ，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接 。 采用管子配線時(shí) ， 連接點(diǎn)必須緊密 、 可靠 ， 使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地 。 ② 應(yīng)按套 (單元 )安裝電表或預(yù)留表位 。 并有接地裝置 。 ③ 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固 ， 部件齊全 ， 接觸良好 ， 位置正確 。 ④ 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠 。 ⑤ 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行 。 選層 、 平層 、 停層 ， 嗓聲和震動(dòng)聲不得超過規(guī)定值 。制動(dòng)器 、 限遞器 、 報(bào)警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠 。 ⑥ 對電視信號有屏蔽影響的住宅 ， 電視信號微弱或被高層建筑遮擋使及射波復(fù)雜地區(qū)的住宅 ， 應(yīng)設(shè)置電視共用天線 。 ⑦ 配置有空調(diào)機(jī) 、 洗衣機(jī) 、 電冰箱 、 電子熱水器 、 電子燃?xì)庠?、 電子監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的高級住宅 ， 應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運(yùn)行 ， 各類管線是否安全可靠 。 ⑧ 配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電活線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費(fèi)用是否已經(jīng)清繳完畢。 3/1/2023 （ 8） 水 、 衛(wèi) 、 消防設(shè)施 ① 進(jìn)出水管道應(yīng)安裝牢固 ， 控制部件啟閉靈活 、 無滴漏 。 ② 應(yīng)按套 (單元 )安裝水表或預(yù)留表位 。 ③ 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修 。 ④ 衛(wèi)生間 、 廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè) ， 出戶管長不宜超過 8米 。 并不應(yīng)使用陶瓷管 、 塑料管 。 地漏 、 排污管接口 、 檢查口不得滲漏 ， 管道排水必須流暢 。 ⑤ 衛(wèi)生器具應(yīng)質(zhì)量良好 ， 接口不得滲漏 。 安裝應(yīng)平正 、 牢固 、 部件齊全 、 制動(dòng)靈活 。 ⑥ 頂水泵安裝應(yīng)平穩(wěn) ， 運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng) 。 ⑦ 消防設(shè)施必須齊全，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。 3/1/2023 （ 9） 配套設(shè)施 ① 戶外陰溝 、 陽溝不得有斷裂 、 積水現(xiàn)象 。 ② 房屋入口處必須修室外道路 ， 并與主干道相通 ， 路面不應(yīng)有積水 、空鼓和斷裂現(xiàn)象 。 ③ 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱 ， 其規(guī)格 、 位置須符合郵電部門的有關(guān)規(guī)定 。 ④ 掛物鉤 、 曬衣架應(yīng)安裝牢固 。 ⑤ 煙道 、 通風(fēng)道 、 垃圾道應(yīng)暢通 ， 無阻塞物 。 ⑥ 單體住宅工程必須做到工完料凈場地清 ， 臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢 。 ⑦ 室外地面平整，室內(nèi)外高差合理。 3/1/2023 167。 3 簽訂購房合同 建設(shè)部和國家工商局商品房購銷合同范本 房屋買賣合同成立的條件 簽約前應(yīng)做的事 204條購房補(bǔ)充條款 3/1/2023 簽約前應(yīng)做的事 為提高消費(fèi)者購房的安全性 ， 即使簽訂了 《 訂購書 》 ， 也不要急于簽約付款 。 而應(yīng)在 《 訂購書 》 的有效期內(nèi)抓緊時(shí)間通過以下步驟了解發(fā)展商及其出售的商品房 ， 然后再訣定是否應(yīng)該簽約 。 (1) 從建委 、 國土房管局等政府有關(guān)主管部門的咨詢機(jī)構(gòu)或消費(fèi)看委員會等渠道了解發(fā)展商的信譽(yù)； (2) 根據(jù)發(fā)展商提供的各種資料 (如售樓書 、 圖紙等 ) 現(xiàn)場實(shí)地查勘； (3) 向發(fā)展商索看房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)核發(fā)的 《 預(yù)售商品房許可證 》 并到房地產(chǎn)交易所或國土房管局市場處核對文號及其相應(yīng)事實(shí)； (4) 如果屬于現(xiàn)房 ， 可以向發(fā)展商索看質(zhì)監(jiān)站頒發(fā)的 《 質(zhì)量檢驗(yàn)證書 》 (5) 研究發(fā)展商提供的契約條款。了解各種付款辦法及其優(yōu)惠措施，了解售后服務(wù)及質(zhì)量保修辦法。了解發(fā)展商在交易登記監(jiān)證、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記發(fā)證上的義務(wù)。 3/1/2023 房屋買賣合同成立的條件 必須滿足以下條件 ， 所制定的房屋買賣合同才能成立： ① 合同雙方都必須具有相應(yīng)的民事行為能力 。 ② 售房者和購房者所簽訂的房屋買賣合同必須是雙方共同的意愿表示 。房屋買賣合同應(yīng)讀是雙方在平等的基礎(chǔ)上 ， 共同協(xié)商的結(jié)果 ， 而不應(yīng)該僅僅體現(xiàn)一方的要求 。 一般開發(fā)商都事先起草好了一份房屋買賣合同 ， 購房者有權(quán)要求修改合同中的不合理?xiàng)l款或?qū)贤形疵鞔_規(guī)定的事項(xiàng)簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議 。 根據(jù)法律規(guī)定 ， 合同的任何一方都不能以欺詐 、 脅迫的手段或乘人之危 ， 使對方在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂合同 。 ③ 合同的內(nèi)容不得違反法律和行政法規(guī) 。 ④ 合同不得違反國家利益和社會公共利益 。 如果房屋買賣合同違反上述四項(xiàng)條件，那么該合同就為無效合同 (或部分無效合同 )。無效合同從訂立之日起，就沒有法律約束力。確認(rèn)合同部分無效的，如果不影晌其余部分的效力，其余部分仍然有效。房屋買賣合同的無效，由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)。 3/1/2023 167。 4 樓宇按揭 貸款的期限、利率和額度 購房抵押貸款合同的基本內(nèi)容 申請按揭貸款的程序 申請按揭貸款應(yīng)提供的資料 按揭貸款應(yīng)具備的條件 個(gè)人住房抵押貸款的種類 定義 3/1/2023 樓宇按揭貸款是抵押貸款的一種 ， 是指借款人在向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買房產(chǎn)時(shí) ， 自己先交樓價(jià)款的一部分 (作為定金 )， 其余部分由銀行貸款墊付 ， 在銀行貸款墊付期間 ， 房產(chǎn)的權(quán)益屬于銀行所有 ，當(dāng)借款人還清全部貸款本息時(shí) ， 該房產(chǎn)的權(quán)益才移至借款人 。 定義 在我國，稱為個(gè)人住房抵押貸款。 當(dāng)事人有房屋購買者、房屋出賣者和銀行三方，存在著房屋購買者與房屋出賣者之間的房屋買賣關(guān)系。房屋購買者與銀行之間的借貸關(guān)系以及房屋出賣者與銀行之間的協(xié)作關(guān)系。 3/1/2023 開發(fā)商 銀行 購房者、貸款人 ① 合作協(xié)議 ② 購房合同 ③ 貸款協(xié)議 ④ 房款 ⑤ 交房 ⑥ 還款 3/1/2023 個(gè)人住房抵押貸款的種類 個(gè)人住房貸款可分為自營性住房貸款 (亦稱商業(yè)性住房貸款 )和委托住房貸款 (亦稱政策性住房貸款 、 公積金貸款 )。 另外，還有個(gè)人住房組合貸款。所謂個(gè)人住房組合貸款，是委托住房貸款和銀行自營性住房貸款的結(jié)合，即當(dāng)借款人申請的房改資金管理機(jī)構(gòu)委托銀行提供的委托住房貸款不足以購買住房時(shí)，銀行用自籌資金發(fā)放自營性住房貸款，以解決借款人購買住房所需的資金。 3/1/2023 按揭貸款應(yīng)具備的條件 申請按揭貸款的對象一般是年滿 18周歲具有完全民事行為能力的當(dāng)?shù)鼐幼〉淖匀蝗?， 且同時(shí)具備如下條件： (1) 具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； (2) 具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入 ， 信用良好 ， 有償還貸款本息的能力； (3) 具有購買住房的合同或協(xié)議 (購買外銷住房的合同或協(xié)議須辦理公證 )； (4) 不享受購房補(bǔ)貼的以不低于所購住房全部價(jià)款的 30％ 作為住房的首期付款 ， 享受購房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的 30％ 作為購房的首期付款； (5) 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押 ， 或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人： (6) 貸款人規(guī)定的其他條件。 3/1/2023 申請按揭貸款應(yīng)提供的資料 申請按揭貸款應(yīng)提供如下資料： 1. 《 貸款申請表 》 (可向指定銀行信貸部索取 )