【正文】 ”；有的是“最高限價(jià)”；有的是整套價(jià)格、有的是套內(nèi)建筑面積價(jià)格 …… 最主要的是應(yīng)弄清（或換算）所選房屋的實(shí)際價(jià)格，因?yàn)檫@幾個(gè)房?jī)r(jià)出入很大。 3/1/2023 如果住宅有南北兩個(gè)朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒(méi)有穿堂風(fēng)的要好。目前北京樓市中還有“塔聯(lián)板”和更緊密結(jié)合的“塔混板”出現(xiàn)，在選擇時(shí)，購(gòu)房者要仔細(xì)區(qū)別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的。一些多層或板樓，從戶型設(shè)計(jì)上看通風(fēng)情況良好，但由于圍合過(guò)緊，或是背倚高大建筑物，致使實(shí)際上無(wú)風(fēng)光顧。 主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備質(zhì)量是否精良 、 安裝是否到位 ， 是否有方便 、 實(shí)用 、 高科技的趨勢(shì) 。一些開(kāi)發(fā)商為制造賣點(diǎn)，盲目使用不成熟的高科技產(chǎn)品，最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施。住宅外墻應(yīng)有保溫、隔熱性能，如外圍護(hù)墻較薄時(shí)，應(yīng)加保溫構(gòu)造?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天應(yīng)小于５０分貝，夜間應(yīng)小于或等于４０分貝。 ⑶ 看私密性 住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于２４米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于２０米。 3/1/2023 3/1/2023 ⑹ 看分?jǐn)? 商品房的銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。同樣使用面積的住宅，公攤面積小，說(shuō)明設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理，購(gòu)房者能得到較大的私有空間。 3/1/2023 ⑺ 看物業(yè)管理 買房時(shí) ， 購(gòu)房者一定要問(wèn)問(wèn) ， 物業(yè)公司是否進(jìn)入了項(xiàng)目 ， 何時(shí)進(jìn)入項(xiàng)目 。 在商品房預(yù)售階段 ， 由于房屋末竣工交付使用 。 ① 詢問(wèn)日后管理的物業(yè)管理公司名稱 、 情況 。 比如可以詢問(wèn)是否配備有物業(yè)管理用房 ， 面積有多大 ， 住宅小區(qū)是實(shí)行全封閉式管理還是半封閉式管理 ， 是否配備有監(jiān)視器等 。 與其他同類小區(qū)相對(duì)比 。 一些開(kāi)發(fā)商將低物業(yè)收費(fèi)作為賣點(diǎn)實(shí)在沒(méi)有什么可信度，因?yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)與開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有什么太大關(guān)系。 3/1/2023 選擇住宅的朝向 ① 客廳的朝向：客廳是一套住房中使用頻率最高 、 使用人數(shù)最多的房間 。 挑選住宅商品房的客廳 ， 以朝南最佳 。 ② 臥室的朝向：一套房?jī)?nèi) ， 消費(fèi)者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評(píng)判標(biāo)淮 。 臥室朝向?yàn)闁|南 、 東 、 東北也可 ， 最好不選朝西的臥室 。 有一間尚可 ， 因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯 ， 但是 。 ③ 廚房要防止由于朝向不好 、 外面風(fēng)壓太大 。 因此 ， 廚房以不選北向?yàn)橐?。因其使用是間斷的和短時(shí)間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。 房間中的極品 100 2 南朝向 ， 冷熱適度 ， 眾望所歸 90 3 東朝向帶陽(yáng)臺(tái) ， 溫暖而愜意 ， 容易讓人接受 70 4 西朝向帶陽(yáng)臺(tái) ， 同上 65 5 北朝向帶陽(yáng)臺(tái) ， 涼爽有余 ， 熱量不足 45 6 東朝向 ， 陽(yáng)光充足 ， 僅此而已 30 7 北朝向 ， 涼爽的夏日與陰冷的冬季 10 8 西朝向 ， 夏日午后的暴曬成為人們的噩夢(mèng) 3/1/2023 住宅設(shè)計(jì)是否合理 合理的住宅設(shè)計(jì)包括平面功能分區(qū)的合理性、房間面積分配的合理性、通風(fēng)透氣性能、采光性能、廚房潔具布置合理性、管線配合合理性、儲(chǔ)藏空間合理性和超前性等。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 ， 多層住宅得房率在83％ ～ 87％ 之間比較適當(dāng) ， 小高層在 77％ ～ 82％ 之間較適當(dāng) ， 高層在 72％ ～ 76％ 之間較適當(dāng)； (2) 水電表及煤氣表集中在室外 ， 方便日后管理維修； (3) 電梯足夠用 。 這里是交通中心 。一般住宅 5戶配一車位。 Ⅰ 從整棟來(lái)看 3/1/2023 主要是戶型的選擇 ， 評(píng)價(jià)戶型時(shí) ， 可考慮以下幾個(gè)方面： ? 活動(dòng)區(qū)與休息區(qū)明確分開(kāi) ， 休息區(qū)相對(duì)集中； ? 盡量減少在活動(dòng)區(qū)內(nèi)墻上開(kāi)門 ， 使完整墻面更多； ? 相互聯(lián)系方便； ? 房屋位置合理 ， 進(jìn)門有小門廳過(guò)渡； ? 廳最好朝南向或景觀向； ? 廳平面避免不可利用的銳角室向； ? 大廳與分戶門之內(nèi)室設(shè)半過(guò)渡性空間； ? 在廳內(nèi)墻上忌多處開(kāi)門妨礙廳的使用 ， 忌門與門相對(duì)開(kāi)； ? 廳 、 臥室均有良好的朝向和穿堂風(fēng) ， 無(wú)暗房； ? 居室 、 主臥室遠(yuǎn)離電梯間或樓梯； ⑴ 廚房間外最好能配以陽(yáng)臺(tái) ， 既可通風(fēng) ， 又可彌補(bǔ)廚房使用面積和臨時(shí)使用功能的不足； ⑵ 食寢分離、居寢分離； Ⅱ 從房間內(nèi)部看 3/1/2023 ⑶ 入口處最好有玄關(guān)； ⑷ 餐廳與客廳分開(kāi) ， 客廳是家庭的團(tuán)聚 ， 待客的空間 。為家庭電氣化、自動(dòng)化、信息化創(chuàng)造條件。共用電視天線，電話插座等都應(yīng)該考慮周到。 以地面光整 、 起伏小為宜 。 以水不向任何一方聚集為好 ， 若水向一面聚集 ， 說(shuō)明地面有傾斜 ?？煽吹孛娲u拼接線的曲 、 直程度 。 另外 ， 要看每塊地面磚是否粘牢 。 ③ 對(duì)于廚房、衛(wèi)生間的地面，要檢查其防漏性能。 3/1/2023 （ 2） 墻體和墻面 ① 墻在建筑中承擔(dān)承重 、 隔聲 、 隔熱 、 保溫的功能 。 看相鄰房間的噪聲 ， 嗓聲越小越好 。 可用三角尺測(cè)重墻角直角的準(zhǔn)確度及均勻度 。 ③ 墻面與地面的交接處應(yīng)有踢腳 ， 踢腳的材料可用磨石 、 瓷磚 。 便于清洗 。色彩最好與地面同 。 是否在一個(gè)平面上 。 墻面處理方式有：抹灰 、 噴塑 、 貼墻紙 、 貼墻布等 ， 。 若墻面上留有較大 、 較粗的顆?；蛴≯E大 。 對(duì)于噴塑 ， 要看墻面的整體性 ， 色點(diǎn)大小均勻 的為好 。 紙與紙 、 布與布的交接處以平整為好 。 3/1/2023 （ 3） 門和窗 ① 門開(kāi)啟是否自如 ， 門是否由于下陷而與地面摩擦 ， 或由于膨脹而關(guān)閉不嚴(yán) 。 ③ 窗扇開(kāi)啟應(yīng)靈活，玻璃與窗框的附著應(yīng)牢固，可用手搖動(dòng)窗框。 3/1/2023 (4)設(shè)備 一般住宅樓的設(shè)備有給排水管道 、 燃?xì)夤艿?、 電燈頭 、 插座等 。 管道是否已有銹跡 。 ③ 對(duì)于空調(diào) ， 可先設(shè)置溫度然后到建筑內(nèi)各部分實(shí)測(cè)溫度 ， 檢驗(yàn)其吻合程度 。應(yīng)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)和設(shè)備說(shuō)明書(shū)，逐一檢查。頂棚上的燈具是否完好。 3/1/2023 （ 6） 裝修 ① 鋼 、 木門窗應(yīng)安裝平正牢固 ， 無(wú)翹曲變形 ， 開(kāi)關(guān)靈活 ， 零配件裝配齊全 ， 位置準(zhǔn)確 ， 鋼門窗縫隙嚴(yán)密 ， 木門窗縫隙適宜 。 ③ 木裝修工程應(yīng)表面光潔 ， 線條順直 ， 對(duì)縫嚴(yán)密 ， 不露釘帽 。 ④ 門窗玻璃應(yīng)表面平整 ， 油灰飽滿 ， 粘貼牢固 。 ⑥ 飾面磚應(yīng)表面潔凈 ， 粘貼牢固 ， 陰陽(yáng)角與線腳順直 ， 無(wú)缺棱掉角 。 3/1/2023 （ 7） 電氣 ① 電氣線路安裝應(yīng)平整 、 牢固 、 順直 。 導(dǎo)管連接必須緊密 ，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接 。 ② 應(yīng)按套 (單元 )安裝電表或預(yù)留表位 。 ③ 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固 ， 部件齊全 ， 接觸良好 ， 位置正確 。 ⑤ 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行 。制動(dòng)器 、 限遞器 、 報(bào)警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠 。 ⑦ 配置有空調(diào)機(jī) 、 洗衣機(jī) 、 電冰箱 、 電子熱水器 、 電子燃?xì)庠?、 電子監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的高級(jí)住宅 ， 應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運(yùn)行 ， 各類管線是否安全可靠 。 3/1/2023 （ 8） 水 、 衛(wèi) 、 消防設(shè)施 ① 進(jìn)出水管道應(yīng)安裝牢固 ， 控制部件啟閉靈活 、 無(wú)滴漏 。 ③ 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修 。 并不應(yīng)使用陶瓷管 、 塑料管 。 ⑤ 衛(wèi)生器具應(yīng)質(zhì)量良好 ， 接口不得滲漏 。 ⑥ 頂水泵安裝應(yīng)平穩(wěn) ， 運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng) 。 3/1/2023 （ 9） 配套設(shè)施 ① 戶外陰溝 、 陽(yáng)溝不得有斷裂 、 積水現(xiàn)象 。 ③ 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱 ， 其規(guī)格 、 位置須符合郵電部門的有關(guān)規(guī)定 。 ⑤ 煙道 、 通風(fēng)道 、 垃圾道應(yīng)暢通 ， 無(wú)阻塞物 。 ⑦ 室外地面平整，室內(nèi)外高差合理。 3 簽訂購(gòu)房合同 建設(shè)部和國(guó)家工商局商品房購(gòu)銷合同范本 房屋買賣合同成立的條件 簽約前應(yīng)做的事 204條購(gòu)房補(bǔ)充條款 3/1/2023 簽約前應(yīng)做的事 為提高消費(fèi)者購(gòu)房的安全性 ， 即使簽訂了 《 訂購(gòu)書(shū) 》 ， 也不要急于簽約付款 。 (1) 從建委 、 國(guó)土房管局等政府有關(guān)主管部門的咨詢機(jī)構(gòu)或消費(fèi)看委員會(huì)等渠道了解發(fā)展商的信譽(yù)； (2) 根據(jù)發(fā)展商提供的各種資料 (如售樓書(shū) 、 圖紙等 ) 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘； (3) 向發(fā)展商索看房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)核發(fā)的 《 預(yù)售商品房許可證 》 并到房地產(chǎn)交易所或國(guó)土房管局市場(chǎng)處核對(duì)文號(hào)及其相應(yīng)事實(shí)； (4) 如果屬于現(xiàn)房 ， 可以向發(fā)展商索看質(zhì)監(jiān)站頒發(fā)的 《 質(zhì)量檢驗(yàn)證書(shū) 》 (5) 研究發(fā)展商提供的契約條款。了解發(fā)展商在交易登記監(jiān)證、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記發(fā)證上的義務(wù)。 ② 售房者和購(gòu)房者所簽訂的房屋買賣合同必須是雙方共同的意愿表示 。 一般開(kāi)發(fā)商都事先起草好了一份房屋買賣合同 ， 購(gòu)房者有權(quán)要求修改合同中的不合理?xiàng)l款或?qū)贤形疵鞔_規(guī)定的事項(xiàng)簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議 。 ③ 合同的內(nèi)容不得違反法律和行政法規(guī) 。 如果房屋買賣合同違反上述四項(xiàng)條件，那么該合同就為無(wú)效合同 (或部分無(wú)效合同 )。確認(rèn)合同部分無(wú)效的，如果不影晌其余部分的效力，其余部分仍然有效。 3/1/2023 167。 定義 在我國(guó)，稱為個(gè)人住房抵押貸款。房屋購(gòu)買者與銀行之間的借貸關(guān)系以及房屋出賣者與銀行之間的協(xié)作關(guān)系。 另外，還有個(gè)人住房組合貸款。 3/1/2023 按揭貸款應(yīng)具備的條件 申請(qǐng)按揭貸款的對(duì)象一般是年滿 18周歲具有完全民事行為能力的當(dāng)?shù)鼐幼〉淖匀蝗?， 且同時(shí)具備如下條件： (1) 具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； (2) 具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入 ， 信用良好 ， 有償還貸款本息的能力； (3) 具有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議 (購(gòu)買外銷住房的合同或協(xié)議須辦理公證 )； (4) 不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的 30％ 作為住房的首期付款 ， 享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的 30％ 作為購(gòu)房的首期付款； (5) 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押 ， 或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人： (6) 貸款人規(guī)定的其他條件。 如工作證等； 6. 申請(qǐng)人個(gè)人收入和家庭收入狀況的有關(guān)證明 ， 如已繳交個(gè)人所得稅或家庭財(cái)產(chǎn)稅的稅單 、 最近六個(gè)月銀行往來(lái)對(duì)賬單 、 存折和定期存款單以及有關(guān)投資收益的證明文件等； 7. 申請(qǐng)人最近住址或通訊地址的證明 ， 如私人電話費(fèi)單 、 電費(fèi)單等； 8. 申請(qǐng)人的其他物業(yè)及財(cái)產(chǎn)證明 ， 如私人汽車所有權(quán)證等 。 3/1/2023 申請(qǐng)按揭貸款的程序 貸款申請(qǐng)與受理 貸款使用與償還 貸款的發(fā)放 貸款調(diào)查與審批 3/1/2023 (1) 自營(yíng)性住房貸款的申請(qǐng)與受理 。 (2) 委托住房貸款的申請(qǐng)與受理。初審合格后，房改資金管理機(jī)構(gòu)將貸款資料移送受托銀行調(diào)查。受托銀行與借款人辦理有關(guān)手續(xù)。 貸前調(diào)查和初審 ， 要對(duì)借款申請(qǐng)及其有關(guān)資料的真實(shí)性和正確性負(fù)責(zé) 。 貸款調(diào)查與審批 3/1/2023 (1) 個(gè)人住房貸款批準(zhǔn)后 ， 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門應(yīng)盡快通知借款人簽訂借款合同 ， 辦理用款 、 抵押 、 法律公證和登記 、 保險(xiǎn)等手續(xù) ，繳付各有關(guān)費(fèi)用 。 主要法律事宜包括：抵押房產(chǎn)