【正文】 在 《 驗(yàn)收交接表 》 上簽字認(rèn)可 ， 并當(dāng)場(chǎng)填寫 《 住戶登記表 》 領(lǐng)取房屋鑰匙和 《 住戶手冊(cè) 》 等資料 ， 同時(shí)須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定 ， 繳納有關(guān)費(fèi)用 。 入住的基本程序 3/1/2023 (1) 試驗(yàn)收 ， 在正式收樓之前 ， 有權(quán)向開發(fā)商索取查閱 “ 三書一證一表 ” (《 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書 》 、 《 住宅使用說明書 》 、 《 住宅質(zhì)量保證書 》 、 《 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證 》 、 《 竣工驗(yàn)收備案表 》 )以及到現(xiàn)場(chǎng)查勘驗(yàn)收 。發(fā)展商向移交房屋鑰匙的當(dāng)天被視為實(shí)際交房日， 如在約定時(shí)間內(nèi)沒有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為發(fā)展商已實(shí)際將該房屋交付使用，須自該日起承擔(dān)所購(gòu)房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。 具體的人住時(shí)間。如借款人連續(xù) 3個(gè)月或累計(jì) 6期未能按期如數(shù)還款的，貸款人應(yīng)向擔(dān)保人追償或處分抵押物，清償全部貸款本息。 提前還款 。貸款期限在 1年以內(nèi) (含 1年 )的，到期一次償清貸款本息。 (2) 在辦理貸款手續(xù)時(shí) ， 為保證有關(guān)資料和貸款手續(xù)的合法性 ，可委托律師事務(wù)所代辦有關(guān)貸款手續(xù)和承辦有關(guān)法律事宜 。 貸款申請(qǐng)與受理 3/1/2023 貸款銀行受理后 ， 應(yīng)及時(shí)安排力量對(duì)借款申請(qǐng)進(jìn)行凋查和初審 ，重點(diǎn)內(nèi)容如下： (1) 借款人的身份和資格； (2) 借款人提供資料的真實(shí)性及合法性等； (3) 貸款用途； (4) 借款人的償還能力； (5) 借款人的擔(dān)保和保險(xiǎn)情況 。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)，房改資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)貸款進(jìn)行初審。 以上材料，除《貸款申請(qǐng)表》外，均需提交原件及復(fù)印件各一份。所謂個(gè)人住房組合貸款，是委托住房貸款和銀行自營(yíng)性住房貸款的結(jié)合，即當(dāng)借款人申請(qǐng)的房改資金管理機(jī)構(gòu)委托銀行提供的委托住房貸款不足以購(gòu)買住房時(shí)，銀行用自籌資金發(fā)放自營(yíng)性住房貸款，以解決借款人購(gòu)買住房所需的資金。 當(dāng)事人有房屋購(gòu)買者、房屋出賣者和銀行三方，存在著房屋購(gòu)買者與房屋出賣者之間的房屋買賣關(guān)系。房屋買賣合同的無效，由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)。 ④ 合同不得違反國(guó)家利益和社會(huì)公共利益 。房屋買賣合同應(yīng)讀是雙方在平等的基礎(chǔ)上 ， 共同協(xié)商的結(jié)果 ， 而不應(yīng)該僅僅體現(xiàn)一方的要求 。了解各種付款辦法及其優(yōu)惠措施，了解售后服務(wù)及質(zhì)量保修辦法。 3/1/2023 167。 ④ 掛物鉤 、 曬衣架應(yīng)安裝牢固 。 ⑦ 消防設(shè)施必須齊全，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。 地漏 、 排污管接口 、 檢查口不得滲漏 ， 管道排水必須流暢 。 ② 應(yīng)按套 (單元 )安裝水表或預(yù)留表位 。 ⑥ 對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅 ， 電視信號(hào)微弱或被高層建筑遮擋使及射波復(fù)雜地區(qū)的住宅 ， 應(yīng)設(shè)置電視共用天線 。 ④ 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠 。 采用管子配線時(shí) ， 連接點(diǎn)必須緊密 、 可靠 ， 使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地 。 ⑦ 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 與基層必須釘牢 。各送風(fēng)口是否均有風(fēng)。 對(duì)于各設(shè)備的性能。 ① 可檢測(cè)給水管 、 排水管是否通暢 。 ② 門鎖應(yīng)活動(dòng)自如 。 墻紙 、 墻布上要不留氣泡 。 對(duì)于抹灰 ， 從側(cè)面看墻上的印跡是否均勻 。 可看踢腳是否平整 。 但硬度應(yīng)高于墻面 ， 表面應(yīng)光整 。 ② 可檢查墻角 ， 墻體轉(zhuǎn)角線以直為好 ?？上蛭輧?nèi)注水，看下層是否漏 水。 還要看地面磚的水平程度 ， 也可用水試試 。 可在室內(nèi)地面上薄鋪一層水 。應(yīng)留有空調(diào)器、熱水器的安裝位置。豪宅 23戶配一車位。 每部電梯服務(wù) 6090戶 ， 如一層八戶則配三部電梯； (4) 電梯間通風(fēng)采光 。 另附“八種朝向的房間按其優(yōu)劣排序” 3/1/2023 排序 朝向 優(yōu)缺點(diǎn)分值 1 南朝向帶陽臺(tái) ， 要風(fēng)得風(fēng) ， 要雨得雨 。 引起油煙的 “ 倒貫 ” 或風(fēng)將油煙引人其他房間 。 朝北的臥室不要太多 。 其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南 、 東 、 西南 、 北 、 西 。項(xiàng)目開發(fā)、銷售完畢，開發(fā)商就拔營(yíng)起寨、拍拍屁股走人了，住戶將來長(zhǎng)期面對(duì)的是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理是一種長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)行為，如果物業(yè)收費(fèi)無法維持日常開銷，或是沒有利潤(rùn)，物業(yè)公司也不肯干。 ③ 收費(fèi)水平 。 對(duì)物業(yè)管理情況無法了解 ， 這時(shí)只能通過其他方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況 。但值得注意的是：分?jǐn)偯娣e也并不是越小越好，比如樓道過于狹窄，肯定會(huì)減少居住者的舒適度。套內(nèi)建筑面積比較直觀，分?jǐn)偟墓裁娣e則可能會(huì)有出入。一般情況下，人與人之間的距離２４米內(nèi)能辨別對(duì)方，１２米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。 3/1/2023 ⑵ 看隔音 噪聲對(duì)人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會(huì)引起多種疾病。 ⑴ 看節(jié)能 住宅應(yīng)采取冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。 3/1/2023 ? 看設(shè)備 住宅設(shè)備包括管道 、 抽水馬桶 、 洗浴設(shè)備 、 燃?xì)庠O(shè)備 、 暖氣設(shè)備等等 。所以一般來說，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓。 容積率的高低，只是一個(gè)簡(jiǎn)單的指標(biāo)，有些項(xiàng)目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。 3/1/2023 建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一 。 ④ 其他；文化娛樂設(shè)施、會(huì)所等。 3/1/2023 居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理 ， 是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一 。房屋的墻體、上下水設(shè)備、房屋電路走向只有經(jīng)過較長(zhǎng)的使用期后才會(huì)知道。 現(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn) 3/1/2023 ① 選擇余地較少 。 ③ 房屋價(jià)格基本穩(wěn)定 ， 不會(huì)再有大的變動(dòng) ， 購(gòu)房時(shí)只需與周圍地區(qū) 、 同類型房屋價(jià)格相比便可 。 ⑤ 看到的僅僅是樣板房而已，與用戶最終的房屋會(huì)有所差距的。 雖然房地產(chǎn)商為描繪了一幅美麗的圖畫 ， 但是具體怎樣還是不要看最后拿到的實(shí)物 。在一些尚未形成規(guī)模的地帶，當(dāng)時(shí)的期房售價(jià)較低，隨著開發(fā)住宅的增多，形成了一定的規(guī)模，各種相關(guān)條件得以改善后，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲，買期房者可以從中品味到升值的樂趣。 從付完定金的那一刻起 ， 購(gòu)房者就可隨時(shí)去看工程進(jìn)度 ， 對(duì)于墻體 、 地板 、 隱蔽電路等建好以后不易看到的情況 ，這時(shí)都一覽無余 。 為了及時(shí)收回資金 ， 對(duì)銷售期房持極大的歡迎態(tài)度 。 2 挑選樓盤 考察住宅的細(xì)節(jié) 看樓重點(diǎn) 現(xiàn)房與期房 3/1/2023 現(xiàn)房與期房 商品房按交房時(shí)間來分，分為現(xiàn)房和期房 期房的選擇 (1) 優(yōu)點(diǎn) (2) 缺點(diǎn) (1) 優(yōu)點(diǎn) (2) 缺點(diǎn) 現(xiàn)房的選擇 3/1/2023 ① 先期訂購(gòu) ， 戶型 、 位置利于選擇 。 (7) 抵押登記費(fèi)：采用銀行按揭付款的交售價(jià)的 %。 (4) 權(quán)證綜合費(fèi)：約售價(jià)的 %， 含產(chǎn)權(quán)和土地使用登記費(fèi) 、 產(chǎn)權(quán)勘丈費(fèi)及文件費(fèi)等 。 3/1/2023 要繳納的稅費(fèi) 要繳納的稅費(fèi)有八種 。 (2) 確認(rèn)產(chǎn)權(quán) 發(fā)展商應(yīng)在商品房竣工驗(yàn)收后 30天內(nèi)，憑住宅報(bào)批及驗(yàn)收文件，到樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所申請(qǐng)確定整幢物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，核發(fā)該樓的 《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》 3/1/2023 (3) 交易監(jiān)證 發(fā)展商持《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及該住宅各單元的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》到樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所辦理交易監(jiān)證手續(xù)?！? 3/1/2023 辦理產(chǎn)權(quán)證 基本程序 要繳納的稅費(fèi) 3/1/2023 基本程序 (1) 契約登記 發(fā)展商應(yīng)在 《房地產(chǎn)預(yù)售契約》簽訂后 30 天內(nèi)辦理有關(guān)的合約登記手續(xù)。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 (8) “訂金”與“定金”的區(qū)別 3/1/2023 所謂“定金”，既是一種重要的擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。大部分認(rèn)購(gòu)書定金條款不完整或不公平，如僅規(guī)定了認(rèn)購(gòu)者違約時(shí)開發(fā)商有權(quán)不退還定金，而沒有規(guī)定開發(fā)商違約時(shí)，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。 (5) 認(rèn)購(gòu)書不應(yīng)將定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。 (4) 認(rèn)購(gòu)者不應(yīng)承擔(dān)必須簽訂商品房買賣合同的義務(wù)。 (2) 簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)不要怕麻煩。 把認(rèn)購(gòu)書定位為格式合同 ，有利于認(rèn)購(gòu)者保護(hù)自己的合法利益 ， 防止開發(fā)商濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位 。除此之外，兩者在簽訂時(shí)間、手續(xù)上也有不同：在時(shí)間上，預(yù)售合同應(yīng)在具備一定條件且取得預(yù)售許可證之后才能簽訂；手續(xù)上，預(yù)售合同要到有關(guān)行政部門辦理登記備案手續(xù)，而認(rèn)購(gòu)書則無此手續(xù)。 3/1/2023 《認(rèn)購(gòu)書》的主要內(nèi)容 一般來說 ， 購(gòu)房者與賣方簽訂的商品房 《 認(rèn)購(gòu)書 》 包含以下一些主要內(nèi)容； (1) 買賣雙方的名稱與聯(lián)系地址； (2) 所訂住宅的基本情況 (名稱 、 面積 、 單元號(hào)等 )； (3) 所訂住宅的售價(jià)； (4) 所訂住宅的付款方式； (5) 購(gòu)買任宅需交納的綜合稅費(fèi)； (6) 買賣雙方的違約責(zé)任； (7) 買賣雙方簽章 。購(gòu)房者在對(duì)樓盤進(jìn)一步了解和多方權(quán)衡后，須在規(guī)定期限內(nèi)到賣方指定的地點(diǎn)簽署正式的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》， 否則。 1 購(gòu)房的基本程序 選房 辦理產(chǎn)權(quán)證 辦理入住手續(xù) 辦理簽約手續(xù) 辦理預(yù)訂手續(xù) 3/1/2023 辦理預(yù)訂手續(xù) 買賣雙方在正式簽約之前先行簽訂 《認(rèn)購(gòu)書》并不是購(gòu)房進(jìn)程中的一個(gè)必辦手續(xù)。 3 簽訂購(gòu)房合同 167。169。 2 挑選樓盤 167。 6 選購(gòu)二手房 3/1/2023 167。 認(rèn)購(gòu)書的有效期一般為 10~14天。也可以將樓重新出售而無需向原訂購(gòu)方發(fā)出通告。認(rèn)購(gòu)書與預(yù)售合同，最本質(zhì)的區(qū)別在于當(dāng)事人意思表示的內(nèi)容不一樣，認(rèn)購(gòu)書表示認(rèn)購(gòu)者準(zhǔn)備購(gòu)買某一商品房，而預(yù)售合同表示購(gòu)房者已經(jīng)買下某一商品房。 ② 認(rèn)購(gòu)書是一種格式合同：認(rèn)購(gòu)書的主要條款是開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的 ， 并在訂立時(shí)不與認(rèn)購(gòu)者協(xié)商的條款 ， 因此 ， 認(rèn)購(gòu)書是一種由開發(fā)商提供的格式合同 。在此基礎(chǔ)上，再?zèng)Q定是否簽認(rèn)購(gòu)書并付定金。如不能明確，則應(yīng)刪除這一條。如果要求認(rèn)購(gòu)者承擔(dān)必須簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，不但脫離了認(rèn)購(gòu)書的本意，對(duì)認(rèn)購(gòu)者也是不公平的，嚴(yán)重?fù)p害了認(rèn)購(gòu)者的權(quán)益。 3/1/2023 (6) 認(rèn)購(gòu)書要規(guī)定明確的定金條款。為避免存在異議，對(duì)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓認(rèn)購(gòu)書的認(rèn)購(gòu)者，可以要求在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定轉(zhuǎn)讓條款，明確規(guī)定認(rèn)購(gòu)者有轉(zhuǎn)讓認(rèn)購(gòu)書的權(quán)利?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》和《擔(dān)保法》等均有專門規(guī)定。 “訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。有關(guān)部門將不予辦理產(chǎn)權(quán)證。 (5) 繕證發(fā)證 經(jīng)審批同意發(fā)證的商品房，由樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所繕寫 《房地產(chǎn)證》 經(jīng)校對(duì)無誤后，由發(fā)證人員通知產(chǎn)權(quán)人前來領(lǐng)取 (委托代辦，由開發(fā)商統(tǒng)一領(lǐng)取，再分發(fā)給住戶 )。 (3) 交易印花稅：交納售價(jià)的 %， 在辦理交易過戶時(shí)繳納 。 前種付款方式可自愿公證 。 3/1/2023 167。 房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于一個(gè)房屋的開發(fā)一般需要一至兩年的時(shí)間 ，