【正文】 在 《 驗收交接表 》 上簽字認可 ， 并當場填寫 《 住戶登記表 》 領(lǐng)取房屋鑰匙和 《 住戶手冊 》 等資料 ， 同時須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定 ， 繳納有關(guān)費用 。 入住的基本程序 3/1/2023 (1) 試驗收 ， 在正式收樓之前 ， 有權(quán)向開發(fā)商索取查閱 “ 三書一證一表 ” (《 建設(shè)工程質(zhì)量認定證書 》 、 《 住宅使用說明書 》 、 《 住宅質(zhì)量保證書 》 、 《 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證 》 、 《 竣工驗收備案表 》 )以及到現(xiàn)場查勘驗收 。發(fā)展商向移交房屋鑰匙的當天被視為實際交房日， 如在約定時間內(nèi)沒有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為發(fā)展商已實際將該房屋交付使用，須自該日起承擔(dān)所購房屋的風(fēng)險責(zé)任及稅費。 具體的人住時間。如借款人連續(xù) 3個月或累計 6期未能按期如數(shù)還款的，貸款人應(yīng)向擔(dān)保人追償或處分抵押物，清償全部貸款本息。 提前還款 。貸款期限在 1年以內(nèi) (含 1年 )的，到期一次償清貸款本息。 (2) 在辦理貸款手續(xù)時 ， 為保證有關(guān)資料和貸款手續(xù)的合法性 ，可委托律師事務(wù)所代辦有關(guān)貸款手續(xù)和承辦有關(guān)法律事宜 。 貸款申請與受理 3/1/2023 貸款銀行受理后 ， 應(yīng)及時安排力量對借款申請進行凋查和初審 ，重點內(nèi)容如下： (1) 借款人的身份和資格； (2) 借款人提供資料的真實性及合法性等； (3) 貸款用途； (4) 借款人的償還能力； (5) 借款人的擔(dān)保和保險情況 。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機構(gòu)提出貸款申請，房改資金管理機構(gòu)對貸款進行初審。 以上材料，除《貸款申請表》外，均需提交原件及復(fù)印件各一份。所謂個人住房組合貸款，是委托住房貸款和銀行自營性住房貸款的結(jié)合，即當借款人申請的房改資金管理機構(gòu)委托銀行提供的委托住房貸款不足以購買住房時，銀行用自籌資金發(fā)放自營性住房貸款，以解決借款人購買住房所需的資金。 當事人有房屋購買者、房屋出賣者和銀行三方，存在著房屋購買者與房屋出賣者之間的房屋買賣關(guān)系。房屋買賣合同的無效，由人民法院或仲裁機構(gòu)確認。 ④ 合同不得違反國家利益和社會公共利益 。房屋買賣合同應(yīng)讀是雙方在平等的基礎(chǔ)上 ， 共同協(xié)商的結(jié)果 ， 而不應(yīng)該僅僅體現(xiàn)一方的要求 。了解各種付款辦法及其優(yōu)惠措施，了解售后服務(wù)及質(zhì)量保修辦法。 3/1/2023 167。 ④ 掛物鉤 、 曬衣架應(yīng)安裝牢固 。 ⑦ 消防設(shè)施必須齊全，并且有消防部門檢驗合格簽證。 地漏 、 排污管接口 、 檢查口不得滲漏 ， 管道排水必須流暢 。 ② 應(yīng)按套 (單元 )安裝水表或預(yù)留表位 。 ⑥ 對電視信號有屏蔽影響的住宅 ， 電視信號微弱或被高層建筑遮擋使及射波復(fù)雜地區(qū)的住宅 ， 應(yīng)設(shè)置電視共用天線 。 ④ 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠 。 采用管子配線時 ， 連接點必須緊密 、 可靠 ， 使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地 。 ⑦ 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 與基層必須釘牢 。各送風(fēng)口是否均有風(fēng)。 對于各設(shè)備的性能。 ① 可檢測給水管 、 排水管是否通暢 。 ② 門鎖應(yīng)活動自如 。 墻紙 、 墻布上要不留氣泡 。 對于抹灰 ， 從側(cè)面看墻上的印跡是否均勻 。 可看踢腳是否平整 。 但硬度應(yīng)高于墻面 ， 表面應(yīng)光整 。 ② 可檢查墻角 ， 墻體轉(zhuǎn)角線以直為好 ?？上蛭輧?nèi)注水，看下層是否漏 水。 還要看地面磚的水平程度 ， 也可用水試試 。 可在室內(nèi)地面上薄鋪一層水 。應(yīng)留有空調(diào)器、熱水器的安裝位置。豪宅 23戶配一車位。 每部電梯服務(wù) 6090戶 ， 如一層八戶則配三部電梯； (4) 電梯間通風(fēng)采光 。 另附“八種朝向的房間按其優(yōu)劣排序” 3/1/2023 排序 朝向 優(yōu)缺點分值 1 南朝向帶陽臺 ， 要風(fēng)得風(fēng) ， 要雨得雨 。 引起油煙的 “ 倒貫 ” 或風(fēng)將油煙引人其他房間 。 朝北的臥室不要太多 。 其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南 、 東 、 西南 、 北 、 西 。項目開發(fā)、銷售完畢，開發(fā)商就拔營起寨、拍拍屁股走人了，住戶將來長期面對的是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理是一種長期的經(jīng)營行為，如果物業(yè)收費無法維持日常開銷，或是沒有利潤，物業(yè)公司也不肯干。 ③ 收費水平 。 對物業(yè)管理情況無法了解 ， 這時只能通過其他方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況 。但值得注意的是：分攤面積也并不是越小越好，比如樓道過于狹窄，肯定會減少居住者的舒適度。套內(nèi)建筑面積比較直觀，分攤的公共面積則可能會有出入。一般情況下，人與人之間的距離２４米內(nèi)能辨別對方，１２米內(nèi)能看清對方容貌。 3/1/2023 ⑵ 看隔音 噪聲對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會引起多種疾病。 ⑴ 看節(jié)能 住宅應(yīng)采取冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。 3/1/2023 ? 看設(shè)備 住宅設(shè)備包括管道 、 抽水馬桶 、 洗浴設(shè)備 、 燃氣設(shè)備 、 暖氣設(shè)備等等 。所以一般來說，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓。 容積率的高低，只是一個簡單的指標，有些項目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。 3/1/2023 建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案中主要技術(shù)經(jīng)濟指標之一 。 ④ 其他；文化娛樂設(shè)施、會所等。 3/1/2023 居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理 ， 是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標準之一 。房屋的墻體、上下水設(shè)備、房屋電路走向只有經(jīng)過較長的使用期后才會知道。 現(xiàn)房的優(yōu)點 3/1/2023 ① 選擇余地較少 。 ③ 房屋價格基本穩(wěn)定 ， 不會再有大的變動 ， 購房時只需與周圍地區(qū) 、 同類型房屋價格相比便可 。 ⑤ 看到的僅僅是樣板房而已，與用戶最終的房屋會有所差距的。 雖然房地產(chǎn)商為描繪了一幅美麗的圖畫 ， 但是具體怎樣還是不要看最后拿到的實物 。在一些尚未形成規(guī)模的地帶，當時的期房售價較低，隨著開發(fā)住宅的增多，形成了一定的規(guī)模，各種相關(guān)條件得以改善后，房價也會相應(yīng)上漲，買期房者可以從中品味到升值的樂趣。 從付完定金的那一刻起 ， 購房者就可隨時去看工程進度 ， 對于墻體 、 地板 、 隱蔽電路等建好以后不易看到的情況 ，這時都一覽無余 。 為了及時收回資金 ， 對銷售期房持極大的歡迎態(tài)度 。 2 挑選樓盤 考察住宅的細節(jié) 看樓重點 現(xiàn)房與期房 3/1/2023 現(xiàn)房與期房 商品房按交房時間來分，分為現(xiàn)房和期房 期房的選擇 (1) 優(yōu)點 (2) 缺點 (1) 優(yōu)點 (2) 缺點 現(xiàn)房的選擇 3/1/2023 ① 先期訂購 ， 戶型 、 位置利于選擇 。 (7) 抵押登記費：采用銀行按揭付款的交售價的 %。 (4) 權(quán)證綜合費：約售價的 %， 含產(chǎn)權(quán)和土地使用登記費 、 產(chǎn)權(quán)勘丈費及文件費等 。 3/1/2023 要繳納的稅費 要繳納的稅費有八種 。 (2) 確認產(chǎn)權(quán) 發(fā)展商應(yīng)在商品房竣工驗收后 30天內(nèi)，憑住宅報批及驗收文件，到樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所申請確定整幢物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，核發(fā)該樓的 《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》 3/1/2023 (3) 交易監(jiān)證 發(fā)展商持《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及該住宅各單元的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》到樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所辦理交易監(jiān)證手續(xù)。” 3/1/2023 辦理產(chǎn)權(quán)證 基本程序 要繳納的稅費 3/1/2023 基本程序 (1) 契約登記 發(fā)展商應(yīng)在 《房地產(chǎn)預(yù)售契約》簽訂后 30 天內(nèi)辦理有關(guān)的合約登記手續(xù)。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。 (8) “訂金”與“定金”的區(qū)別 3/1/2023 所謂“定金”，既是一種重要的擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。大部分認購書定金條款不完整或不公平，如僅規(guī)定了認購者違約時開發(fā)商有權(quán)不退還定金，而沒有規(guī)定開發(fā)商違約時，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。 (5) 認購書不應(yīng)將定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。 (4) 認購者不應(yīng)承擔(dān)必須簽訂商品房買賣合同的義務(wù)。 (2) 簽認購書時不要怕麻煩。 把認購書定位為格式合同 ，有利于認購者保護自己的合法利益 ， 防止開發(fā)商濫用自己的優(yōu)勢地位 。除此之外，兩者在簽訂時間、手續(xù)上也有不同：在時間上，預(yù)售合同應(yīng)在具備一定條件且取得預(yù)售許可證之后才能簽訂；手續(xù)上，預(yù)售合同要到有關(guān)行政部門辦理登記備案手續(xù)，而認購書則無此手續(xù)。 3/1/2023 《認購書》的主要內(nèi)容 一般來說 ， 購房者與賣方簽訂的商品房 《 認購書 》 包含以下一些主要內(nèi)容； (1) 買賣雙方的名稱與聯(lián)系地址； (2) 所訂住宅的基本情況 (名稱 、 面積 、 單元號等 )； (3) 所訂住宅的售價； (4) 所訂住宅的付款方式； (5) 購買任宅需交納的綜合稅費； (6) 買賣雙方的違約責(zé)任； (7) 買賣雙方簽章 。購房者在對樓盤進一步了解和多方權(quán)衡后，須在規(guī)定期限內(nèi)到賣方指定的地點簽署正式的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》， 否則。 1 購房的基本程序 選房 辦理產(chǎn)權(quán)證 辦理入住手續(xù) 辦理簽約手續(xù) 辦理預(yù)訂手續(xù) 3/1/2023 辦理預(yù)訂手續(xù) 買賣雙方在正式簽約之前先行簽訂 《認購書》并不是購房進程中的一個必辦手續(xù)。 3 簽訂購房合同 167。169。 2 挑選樓盤 167。 6 選購二手房 3/1/2023 167。 認購書的有效期一般為 10~14天。也可以將樓重新出售而無需向原訂購方發(fā)出通告。認購書與預(yù)售合同，最本質(zhì)的區(qū)別在于當事人意思表示的內(nèi)容不一樣，認購書表示認購者準備購買某一商品房，而預(yù)售合同表示購房者已經(jīng)買下某一商品房。 ② 認購書是一種格式合同：認購書的主要條款是開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的 ， 并在訂立時不與認購者協(xié)商的條款 ， 因此 ， 認購書是一種由開發(fā)商提供的格式合同 。在此基礎(chǔ)上，再決定是否簽認購書并付定金。如不能明確，則應(yīng)刪除這一條。如果要求認購者承擔(dān)必須簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，不但脫離了認購書的本意，對認購者也是不公平的，嚴重損害了認購者的權(quán)益。 3/1/2023 (6) 認購書要規(guī)定明確的定金條款。為避免存在異議，對準備轉(zhuǎn)讓認購書的認購者，可以要求在認購書中規(guī)定轉(zhuǎn)讓條款，明確規(guī)定認購者有轉(zhuǎn)讓認購書的權(quán)利?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》和《擔(dān)保法》等均有專門規(guī)定。 “訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。有關(guān)部門將不予辦理產(chǎn)權(quán)證。 (5) 繕證發(fā)證 經(jīng)審批同意發(fā)證的商品房，由樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所繕寫 《房地產(chǎn)證》 經(jīng)校對無誤后，由發(fā)證人員通知產(chǎn)權(quán)人前來領(lǐng)取 (委托代辦，由開發(fā)商統(tǒng)一領(lǐng)取，再分發(fā)給住戶 )。 (3) 交易印花稅：交納售價的 %， 在辦理交易過戶時繳納 。 前種付款方式可自愿公證 。 3/1/2023 167。 房地產(chǎn)開發(fā)商對于一個房屋的開發(fā)一般需要一至兩年的時間 ，