【正文】 售契約》到樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所辦理交易監(jiān)證手續(xù)。不受法律保護?！? 3/1/2023 辦理產(chǎn)權(quán)證 基本程序 要繳納的稅費 3/1/2023 基本程序 (1) 契約登記 發(fā)展商應在 《房地產(chǎn)預售契約》簽訂后 30 天內(nèi)辦理有關(guān)的合約登記手續(xù)。 3/1/2023 《商品房銷售管理辦法》第二十二條：符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。此外，因為定金于債務履行后可以抵作價款，所以定金也就具有預先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當事人不履行約定債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。如果一方當事人不能履行規(guī)定的義務，可以定金形式承擔違約責任。 (8) “訂金”與“定金”的區(qū)別 3/1/2023 所謂“定金”，既是一種重要的擔保方式，又是一種違約責任的形式。 (7) 要明確規(guī)定認購書的轉(zhuǎn)讓條款。大部分認購書定金條款不完整或不公平，如僅規(guī)定了認購者違約時開發(fā)商有權(quán)不退還定金，而沒有規(guī)定開發(fā)商違約時，開發(fā)商應雙倍返還定金。因此，認購者應當避免將定金作為訂立商品房買賣合同擔保的條款，明確規(guī)定定金只作為本認購書的履行擔保。 (5) 認購書不應將定金作為訂立商品房買賣合同的擔保。認購者在約定的時間里，應與開發(fā)商就簽訂商品房買賣合同進行談判，談成了，開發(fā)商應與認購者簽訂買賣合同；談崩了，認購者有權(quán)不與開發(fā)商簽訂買賣合同。 (4) 認購者不應承擔必須簽訂商品房買賣合同的義務。 (3) 如認購書中有買房人尚不了解的內(nèi)容，比如要求買房人接受物業(yè)管理服務，買房人則應要求在認購書中明確物業(yè)管理公司和收費標準。 (2) 簽認購書時不要怕麻煩。 3/1/2023 簽訂《認購書》應注意的事項 (1) 在簽訂認購書之前，一定要認真審閱認購書的條款，最好再看一下即將簽訂的合同。 把認購書定位為格式合同 ，有利于認購者保護自己的合法利益 ， 防止開發(fā)商濫用自己的優(yōu)勢地位 。 3/1/2023 ① 認購書是一種無名合同：我國 《 合同法 》 分別規(guī)定了十五種合同類型 ， 認購書沒有位列其中 ， 但認購書又是平等主體之間設(shè)立雙方民事權(quán)利義務關(guān)系的一種協(xié)議 ， 當然屬于合同法調(diào)整的范疇 ， 因此 ， 認購書是一種無名合同 。除此之外，兩者在簽訂時間、手續(xù)上也有不同：在時間上，預售合同應在具備一定條件且取得預售許可證之后才能簽訂；手續(xù)上，預售合同要到有關(guān)行政部門辦理登記備案手續(xù)，而認購書則無此手續(xù)。 (2) 認購書不是商品房預售合同。 3/1/2023 《認購書》的主要內(nèi)容 一般來說 ， 購房者與賣方簽訂的商品房 《 認購書 》 包含以下一些主要內(nèi)容； (1) 買賣雙方的名稱與聯(lián)系地址； (2) 所訂住宅的基本情況 (名稱 、 面積 、 單元號等 )； (3) 所訂住宅的售價； (4) 所訂住宅的付款方式； (5) 購買任宅需交納的綜合稅費； (6) 買賣雙方的違約責任； (7) 買賣雙方簽章 。賣方有權(quán)按事先約定，沒收訂金以作為賠償。購房者在對樓盤進一步了解和多方權(quán)衡后，須在規(guī)定期限內(nèi)到賣方指定的地點簽署正式的《房地產(chǎn)預售契約》， 否則。 訂購時需提供的資料和費用 《認購書》的主要內(nèi)容 認購書的法律性質(zhì) 簽訂《認購書》應注意的事項 3/1/2023 訂購時需提供的資料和費用 辦理商品房的訂購手續(xù) ， 對于一般購房者來說需要提供以下的資料和費用 : (1) 居民身份證原件或護照； (2) 一定數(shù)額的訂金； (3) 載有購房者詳細通訊地址的合法證明文件 。 1 購房的基本程序 選房 辦理產(chǎn)權(quán)證 辦理入住手續(xù) 辦理簽約手續(xù) 辦理預訂手續(xù) 3/1/2023 辦理預訂手續(xù) 買賣雙方在正式簽約之前先行簽訂 《認購書》并不是購房進程中的一個必辦手續(xù)。 5 入住驗收 167。 3 簽訂購房合同 167。 1 購房的基本程序 167。169。 Copyrights by By Maosong Mao, 2023 All rights reserved HuaQiao University 土木學院 毛茂松 第四章 樓盤精選 3/1/2023 主要內(nèi)容 167。 2 挑選樓盤 167。 4 樓宇按揭 167。 6 選購二手房 3/1/2023 167。但在發(fā)展商首次推出樓盤或舉辦大型商品房展銷會期間是一個頗為流行的做法。 認購書的有效期一般為 10~14天。原先簽訂的《認購書》隨即作廢。也可以將樓重新出售而無需向原訂購方發(fā)出通告。 《某樓盤的認購書》 《認購書樣本》 3/1/2023 認購書的法律性質(zhì) (1) 認購書不是商品房買賣合同。認購書與預售合同，最本質(zhì)的區(qū)別在于當事人意思表示的內(nèi)容不一樣，認購書表示認購者準備購買某一商品房，而預售合同表示購房者已經(jīng)買下某一商品房。 (3) 認購書是由開發(fā)商提供的、以優(yōu)先購買權(quán)為主要權(quán)利義務內(nèi)容的、無名的格式合同。 ② 認購書是一種格式合同：認購書的主要條款是開發(fā)商為了重復使用而預先擬定的 ， 并在訂立時不與認購者協(xié)商的條款 ， 因此 ， 認購書是一種由開發(fā)商提供的格式合同 。 ③ 認購書是以優(yōu)先購買權(quán)為主要權(quán)利義務內(nèi)容的合同：認購書的主要權(quán)利義務是圍繞優(yōu)先購買權(quán)確定的 ——— 認購者出讓一定時間的“定金”使用權(quán)給開發(fā)商，獲得了某一商品房一定時間內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)；開發(fā)商出讓同一商品房一定時間的優(yōu)先購買權(quán)給認購者，得到了商品房銷售前景的預測，并獲得了一定時間的“定金”使用權(quán)。在此基礎(chǔ)上，再決定是否簽認購書并付定金。為了避免發(fā)生糾紛，應將開發(fā)商的某些口頭承諾，以書面形式明確約定。如不能明確，則應刪除這一條。 3/1/2023 認購者在認購書中所享有和承擔的是行使優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利義務。如果要求認購者承擔必須簽訂商品房買賣合同的義務，不但脫離了認購書的本意，對認購者也是不公平的，嚴重損害了認購者的權(quán)益。 根據(jù)《解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因為當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”之規(guī)定，如認購書中將定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，造成的直接后果是，在商品房買賣合同談不成的情況下，定金歸與開發(fā)商。 3/1/2023 (6) 認購書要規(guī)定明確的定金條款。建議認購者要求開發(fā)商在認購書中明確定金條款，特別是適用定金的條件，以免產(chǎn)生糾紛。為避免存在異議，對準備轉(zhuǎn)讓認購書的認購者，可以要求在認購書中規(guī)定轉(zhuǎn)讓條款，明確規(guī)定認購者有轉(zhuǎn)讓認購書的權(quán)利。是指債權(quán)債務關(guān)系中，為了擔保債的履行，一方當事人在債務未履行之前先行交付給另一方當事人一定數(shù)額的貨幣。《民法通則》、《合同法》和《擔保法》等均有專門規(guī)定。同時，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。 “訂金”與“定金”的債務性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預付款性質(zhì)，它不起擔保作用。如買方?jīng)Q定不購買，賣方應將認購金退還；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時也被稱為認購金、誠意金。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應當雙倍返還定金。內(nèi)銷樓，按規(guī)定在簽約后 30天內(nèi)，將有關(guān)資料送該樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所登記備案，合約生效；不按上述規(guī)定辦理的《房地產(chǎn)預售契約》。有關(guān)部門將不予辦理產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)交易監(jiān)證后按每單元核發(fā) 《房地產(chǎn)交易監(jiān)證證明書》 (4) 轉(zhuǎn)移過戶 發(fā)展商會同您 (委托代辦需出具經(jīng)公證的委托書 )攜帶 《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》、《房地產(chǎn)交易監(jiān)證證明書》等證件。 (5) 繕證發(fā)證 經(jīng)審批同意發(fā)證的商品房，由樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所繕寫 《房地產(chǎn)證》 經(jīng)校對無誤后，由發(fā)證人員通知產(chǎn)權(quán)人前來領(lǐng)取 (委托代辦，由開發(fā)商統(tǒng)一領(lǐng)取，再分發(fā)給住戶 )。 (1) 房屋買契稅： 交納售價的 3%。 (3) 交易印花稅：交納售價的 %， 在辦理交易過戶時繳納 。 (5) 交易監(jiān)證費：交納售價的 %， 在辦理交易過戶時繳納 。 前種付款方式可自愿公證 。 (8) 按揭手續(xù)費： 采用銀行按揭付款的依按揭確定。 3/1/2023 167。 由于訂的是未竣工的房子 ， 銷售工作剛剛展開 ， 開發(fā)商所能提供的所有房屋都有 ， 朝向好的戶型也在其中 ， 購房者就有了大量的選擇余地 。 房地產(chǎn)開發(fā)商對于一個房屋的開發(fā)一般需要一至兩年的時間 ， 甚至更長 。 ③ 付款輕松 ， 隨施工進度而付 ， 一般分為三次 。 ④ 工程質(zhì)量可以看到 ， 隨時監(jiān)督 ， 提出意見 。 ⑤ 房型設(shè)計上的優(yōu)勢 ， 相對而言 ， 期房大多避開了當前市場上現(xiàn)房的設(shè)計弱點 。買期房如果買得合理、適當，其升值潛力比現(xiàn)房要大。 3/1/2023 ① 根據(jù)圖紙買房 ， 看不到實物 。 ② 有關(guān)面積 、 戶型 、 裝修標準難以判斷 。 ③ 開發(fā)商情況難把握 。 ④ 市場行情與價格漲跌難以預測 。 期房的缺點 3/1/2023 ① 房子就在眼前 ， 直觀 。 ② 入住便利 。 ④ 既有房屋的宣傳材料 ， 又可以實物一一對照 。買房子是家中的大事，或為了改變居住環(huán)境，或為了工作關(guān)系等等，都要以到房子為第一步，而要想拿到房子僅需付完房款便可。 樓層 、 房型較好的房屋往往被先到者買走 。 ③ 隱蔽工程難以看到。 現(xiàn)房的缺點 3/1/2023 看樓重點 ? 看位置 ? 看配套 ? 看綠化 ? 看布局 ? 看開發(fā)團隊 ? 看價格 ? 看朝向 ? 看通風 ? 看戶型 ? 看設(shè)備 ⑴ 看節(jié)能 ⑵ 看隔音 ⑶ 看私密性 ⑷ 看年限 ⑸ 看面積 ⑹ 看分攤 ⑺ 看物業(yè)管理 3/1/2023 房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用?？匆粋€區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展。 住宅配套的公共設(shè)施主要包括： ① 學校：幼托 、 小學 、 中學 。 ③ 管理機構(gòu)：街道辦事處 、 居委會 、 派出所等 。 3/1/2023 居住環(huán)境有一個重要的硬性指標 —— 綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應低于３０％。 建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同 ， 前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積 ， 而總用地一樣 。 容積率過高 ， 會出現(xiàn)樓房高 、 道路窄 、 綠地少的情形 ， 將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境 。 3/1/2023 看價格的比較時，首先要弄清每個項目報的價格到底是什么價，有的是“開盤價”，即最底價；有的是“均價