某樓盤商業(yè)營銷方案-展示頁
2025-01-18 07:41本頁面
【正文】 構(gòu)建與保利 芙蓉底商均價 ≥14000元 /㎡， 年底售罄！ ? 目 錄 contents 1 2 3 4 目標(biāo)清晰 市場分析 營銷策略 營銷組織 ? 價格及銷售分析 客戶分析 1 2 3 4 產(chǎn)品分析 5 渠道分析 市場分析： 商圈分布 ? 商圈分布： 一、商圈劃分 濟南市區(qū)商業(yè)主要劃分為北園大街商業(yè)帶、花園路商業(yè)帶（含洪樓商圈）、經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、經(jīng)四路商業(yè)區(qū)、泉城路商業(yè)區(qū)等五大商業(yè)片區(qū)！ 花園路商圈： 城市發(fā)展的重點區(qū)域，伴隨城市資源匯集， (尤其是洪樓商圈的支持和住宅社區(qū)的成型、發(fā)展，)成為發(fā)展的熱點區(qū)域，區(qū)域價值不斷提升。謹(jǐn)呈：保利山東置業(yè)有限公司 花園路西口龍頭旺鋪 保利 芙蓉商業(yè)營銷方案 保利芙蓉項目組 2023年 02月 20日 ? 目 錄 contents 1 2 3 4 目標(biāo)清晰 市場分析 營銷策略 營銷組織 ? 目標(biāo)清晰 2023年實現(xiàn)保利 ? 價格及銷售分析 客戶分析 1 2 3 4 產(chǎn)品分析 5 渠道分析 商圈分析 ? 產(chǎn)品分析： 本案選取市場在售項目 8個（以底商為主），對其產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的了解，以期對本項目產(chǎn)品營銷有所其啟示。芙蓉相似，開間小，進(jìn)深大 巴黎花園 56 14 異區(qū)同質(zhì) 翡翠郡 610 1520 萬達(dá)廣場 46 1214 銀座晶都國際 814 群盛華城 36 1012 在售項目普遍開間小進(jìn)深大。 ? 底商形式各有不同，沿街一層商鋪 (巴黎花園、誠基中心； )沿街兩層連賣 (經(jīng)一路沿線明湖天地 。 單套面積差距較大，以誠基中心最小 ,1020㎡為主 。 產(chǎn)品分析： 項目 單套面積范圍（ m2） 主力面積（ m2） 誠基中心 2150 1020 正大時代廣場 531000 1000 明湖天地 尚未公布確切面積區(qū) 間 300左右為主 巴黎花園 7080 7080 翡翠郡 47300 120150 萬達(dá)廣場 80360 200 銀座晶都國際 50400 120150 群盛華城 80100 8090 底商形式各有不同，受地段、規(guī)劃等影響，面積差距較大， 2030㎡小商鋪和 200300㎡為主大商鋪均有。 萬達(dá)廣場 共二層， 2100036000 均價 23000 8000 目前主力銷售 A街區(qū)，已銷售 5060套 群盛華城 共二層，一層單賣或者 二層連體 起價 7000， 均價 14000 5600 已完成 43% 銀座晶都國際 共三層，部分單層銷售 、部分組合銷售 一層： 27000 二層： 17000 三層： 10000 7500 2023年 8月正式銷售以來，采取組合銷售方式，銷售情況較好，三層商鋪已全部售完。晶都國際底商為商業(yè)內(nèi)街形式，且處于核心城區(qū)，具有較高的商業(yè)價值，因此一層底商的價格較高，是其住宅均價的三倍還要多。 同一項目中，一層底商的價格通常是住宅的兩倍。靈活組織的產(chǎn)品去化要快于不可變通產(chǎn)品。 ? ? 非地緣性高端投資客戶為主！ ? 1 2 3 4 5 渠道分析 商圈分析 產(chǎn)品分析 價格及銷售分析 客戶分析 ? 渠道及促銷分析 57%80%10%80%28%100%80%0%20%40%60%80%100%報紙 網(wǎng)絡(luò) 戶外 短信 廣播 行銷住宅成交客戶渠道比重渠道方面： 100%的項目進(jìn)行了有效的行銷。 ? 圖例顯示：同類項目在 08年的報廣宣傳中，住宅（或者公寓）所占比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同一項目中的商鋪宣傳比重，尤其是正大時代廣場、群盛華城，雖然商鋪也在銷售，但是 08年沒有專門性針對性宣傳，只有誠基中心和銀座晶都國際的商業(yè)的報廣宣傳力度在該項目宣傳中所占比重較大。 價格分析 ?價格：除誠基中心、銀座晶都國際外街外， 一層底商一般是同一項目住宅價格的兩倍。 客戶分析 ?非地緣性高端投資客戶為主。 不做招商，靈活銷售！ ? 營銷策略 之 營銷節(jié)奏 客戶積累期 ?時間： 09年 3月至 5月初，繼續(xù)進(jìn)行金卡客戶積累，辦卡客戶可獲得 5萬抵 10萬置鋪優(yōu)惠； ?目標(biāo)：積累金卡共計 60張； 開盤積累期 ?時間： 09年 5月中旬，火爆開盤； ?目標(biāo)：開盤當(dāng)天完成銷售套數(shù) 50%； 持續(xù)熱銷期 ?時間： 09年 6月至 09年 12月； ?目標(biāo)：完成銷售； ? 產(chǎn)品策略 1 2 3 4 價格策略 渠道策略 促銷建議 營銷策略 ? 產(chǎn)品策略 之產(chǎn)品現(xiàn)狀分析： 本項目開間以 ，進(jìn)深以 22米為主 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 100㎡以內(nèi) 1 3% 100200㎡ 3 10% 200300㎡ 5 17% 300400㎡ 12 41% 400500㎡ 6 21% 500㎡以上 2 7% 合計 29 100% 根據(jù)目前分割形式，本項目產(chǎn)品面積普遍偏大，且開間小進(jìn)深大，脫離市場需求。 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?地段優(yōu)勢 ?區(qū)域優(yōu)勢 ?交通優(yōu)勢 ?配套優(yōu)勢 ?品牌優(yōu)勢 ?工程進(jìn)度優(yōu)勢 ?噪音污染嚴(yán)重 ?開間小進(jìn)深大 ?面積過大，總房款高，客戶有 ?半數(shù)產(chǎn)品凹進(jìn)海宴門市場，價值降低 機會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ?大明湖改造，提升區(qū)域價值 ?花園路沿線商業(yè)逐漸崛起 ?利用地段優(yōu)勢，突出地段在商業(yè)中的絕對性地位 ?突出項目所在花園路沿線巨大發(fā)展?jié)摿? ?本項目工程進(jìn)度的支持，領(lǐng)先明湖天地 ?商業(yè)盡快啟動，在明湖天地尚未開始之前，搶先將客戶消化掉 ?通過價格策略的制定提高性價比 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?競爭項目明湖天地威脅明顯 ?抓住明湖天地工程跟不上的機遇，迅速進(jìn)入市場 ?
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