某樓盤商業(yè)營(yíng)銷方案(編輯修改稿)
2025-01-30 07:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2 外觀建筑風(fēng)格 5 2 2 2 B3 建筑空間規(guī)劃 3 2 B4 停車位、便利、大小 5 3 4 3 3 C 配套設(shè)施 20 12 15 14 12 12 C1 公共配套設(shè)計(jì) 5 2 5 4 2 2 C2 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 5 3 3 3 3 3 C4 安全設(shè)施 4 3 3 3 3 3 C6 其它設(shè)施 6 4 4 4 4 4 D 營(yíng)銷管理 30 10 D1 主題形象 3 3 D2 營(yíng)銷策略 8 2 6 5 D3 主力店 4 2 4 4 2 2 D4 業(yè)態(tài)布局 4 2 4 3 2 D6 經(jīng)營(yíng)管理模式 3 1 3 1 1 D7 商業(yè)管理公司 2 0 2 0 0 0 D10 品牌控制 2 2 0 1 D11 物業(yè)服務(wù) 4 1 3 2 1 3 合計(jì) 100 價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 100% % % % % % ? 定價(jià)方案 之價(jià)值實(shí)現(xiàn)表 序號(hào) 評(píng)判因素 權(quán)重 價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 分值 巴黎花園 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 翡翠郡 群盛華城 本案 A 周邊環(huán)境 30 16 29 16 24 B 規(guī)劃及建筑 20 14 C 配套設(shè)施 20 12 15 14 12 12 D 營(yíng)銷管理 30 10 價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 100% % % % % % 推算出本案的租金水平就要先得出平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度，根據(jù)上表知，平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度（本案除外）為 %。 ? 定價(jià)方案 之價(jià)格測(cè)算 1. 價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金及售價(jià)定位 1）租金統(tǒng)計(jì)及分析 項(xiàng)目 面積 租金 花園路西段 巴黎花園 70㎡為主 45元 /㎡ /天 海右商廈 67元 /㎡ /天 花園路西段 /㎡ /天 花園路 周村燒餅 26㎡ /㎡ /天 綠色家園 40㎡ 4元 /㎡ /天 眼鏡店 120㎡ /㎡ /天 黃金海岸售樓處 15㎡ /㎡ /天 東關(guān)大街 康潔洗衣 7080㎡ /㎡ /天 煙酒店 30㎡ /㎡ /天 化妝品店 26㎡ /㎡ /天 歷山路商業(yè) 塑料制品經(jīng)營(yíng)店 20㎡ /㎡ /天 珠寶首飾 30㎡ /㎡ /天 2） 經(jīng)營(yíng)面積小結(jié) 區(qū)域內(nèi) ， 建筑面積在 100㎡以下的店鋪 ，是主流 。 且在東關(guān)大街 ， 幾乎都是 50㎡以下的小店 。 經(jīng)營(yíng)面積較大的有人民商場(chǎng)地上四層 ， 每層大概面積在 1300m2左右 ， 地下一層為超市；老東門小商品城和東門服裝城 ， 共兩層 ， 二者面積之和約為 5000 m2；創(chuàng)世紀(jì)通訊城面積在 1000 m2左右 。 此外經(jīng)營(yíng) 100 m2左右的主要為金融服務(wù)機(jī)構(gòu)和專賣店等業(yè)態(tài) 。 3） . 租金小結(jié) 經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到 ， 在東關(guān)大街北測(cè)一帶， 靠近小商品城租金最高 ， 達(dá)到 /㎡ /天；而在離小商品城略遠(yuǎn)的東西兩側(cè)就徘徊在 45元 /㎡ /天；在明湖東路靠近花園路一帶租金為 3－ 5元 /㎡ /天 ， 而明湖東路北側(cè)主要是居民房改成的沿街小店 ， 大多數(shù)為店主自有 ， 若出租 ， 租金在 /㎡ /天左右；黑虎泉北路的西側(cè),租金也不算高 ,大約在 /天 /㎡左右。 ? 根據(jù)周邊經(jīng)營(yíng)商家的詳細(xì)調(diào)研，綜合商圈、地段、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)狀況等得出周邊的平均租金水平大約為 /㎡ /天，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案的平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價(jià)。 本案平均租金 = 平均租金 本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 247。平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 = /㎡ /天 %247。% = （元 /㎡ /天） 經(jīng)調(diào)查得知，周邊商鋪的投資回報(bào)率的平均水平為 8%左右，則大約 ，可實(shí)現(xiàn)成本回收。 本案平均銷售價(jià)格 = 本案平均租金 365天 = （元 /㎡ /天） 365天 =15513元 /㎡ ? 定價(jià)方案 之價(jià)格建議 經(jīng)過(guò)上述測(cè)算得出，本項(xiàng)目常規(guī)市場(chǎng)售價(jià)為 15513元 /㎡。 但是，此價(jià)格測(cè)算所選取的數(shù)據(jù)是結(jié)合目前市場(chǎng)常規(guī)經(jīng)營(yíng)面積和較為成熟的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)調(diào)研得出，且按照市場(chǎng)常規(guī)銷售速度進(jìn)行測(cè)算。 基于本項(xiàng)目： 盡快實(shí)現(xiàn)清盤的銷售目標(biāo)； 300400為主力面積的超大商鋪； 沿海晏門市場(chǎng)商鋪去化較慢； 部分三層商業(yè)難以去化； 社區(qū)尚未入住，租金水平暫時(shí)不能達(dá)到平均水平； 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明湖天地即將推售，分流本項(xiàng)目客戶等現(xiàn)狀影響， 建議本項(xiàng)目合理售價(jià)為 /㎡ 。 方可迅速實(shí)現(xiàn)清盤目標(biāo)！ ? 1 2 3 4 渠道策略 促銷建議 產(chǎn)品策略 價(jià)格策略 ? 渠道策略 之本案客戶分析： 交通工具統(tǒng)計(jì)其他, 2 %私家車, 6 3%單位車, 3 .7%自行車, 3 .7%私家車 單位車 自行車 其他圖例顯示： ?本項(xiàng)目目前積累的金卡會(huì)員家庭年收入普遍較高，家庭年收入 30000元以上的所占比重最大； ?63%客戶擁有私家車； ? 居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)歷下, 4 8 %市中, 1 4 . 8 %槐蔭, 3 . 7 %天橋, 3 . 7 %歷城, 7 . 4 %其他, 2 2 . 2 %歷下 市中 槐蔭 天橋 歷城 其他職業(yè)統(tǒng)計(jì)分析私營(yíng)業(yè)主, 2 9 . 6 %公務(wù)員, 3 . 7 %其他, 5 1 . 9 %國(guó)企, 1 5 %國(guó)企 私營(yíng)業(yè)主 公務(wù)員 其他圖例顯示： ?金卡會(huì)員以國(guó)企工作人員、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員為主； ?近半數(shù)（ 48%）客戶在立下區(qū)居住。 ? 獲知信息渠道路旗, 1 1%其他, 2 %戶外, 7 .4%置業(yè)會(huì), 7 .4%報(bào)紙, 7 .4%介紹, 1 %路過(guò), 2 %路旗 路過(guò) 介紹 報(bào)紙 置業(yè)會(huì) 戶外 其他數(shù)量晚報(bào), 18,46%時(shí)報(bào), 10,26%商報(bào), 6, 15%其他, 5, 13%晚報(bào)時(shí)報(bào)商報(bào)其他圖例顯示： ?獲知信息渠道廣泛； ?晚報(bào)、時(shí)報(bào)是其最經(jīng)常閱讀的報(bào)紙。 ? 渠道策略 ： 行銷：走出去，請(qǐng)回來(lái)！ 展銷：展出去，看過(guò)來(lái)！ 坐銷：引進(jìn)來(lái)，定下來(lái)！ 加強(qiáng)高速公路、機(jī)場(chǎng)、銀行等高端
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