【文章內(nèi)容簡介】 多為 企業(yè)贏利性為主 老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大 現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差—— 現(xiàn)有老年公寓具有 “ 福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營 ” 的特點，基本屬于商業(yè)范疇—— 僅有部分發(fā)達城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商—— 現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務(wù)—— 我國社會保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成 “ 產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化 ” ?！?無真正針對老年人生活、消費習慣、心理特點等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特點：企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟實力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 36169。 Copyright Centaline Group, 2023小結(jié)：企業(yè)贏利性養(yǎng)老地產(chǎn)項目少、具低密度、產(chǎn)品類型多樣特點、以租售方式為主企業(yè)贏利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀目前國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目較少，且開發(fā)比較成功的更是鳳毛麟角我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 37169。 Copyright Centaline Group, 2023房企、保險企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)：綠地、保利、樂成、萬科紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，首創(chuàng)、華潤等也成立了研發(fā)機構(gòu)泰康人壽、中國人壽、合眾人壽都已投資養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)上游下游l醫(yī)療保險l護理保險l養(yǎng)老保險l……l老年醫(yī)學l護理服務(wù)l老年科技產(chǎn)品l……將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長20—30 年泰康人壽： 在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)購置了 2023畝地，斥資 40億元，擬建新型健康養(yǎng)老院 “ 泰康之家 ” ，預(yù)計 2023年將建成。中國人壽： 廊坊養(yǎng)老社區(qū)總投資達 1000億元合眾人壽： 與湖北武漢蔡甸區(qū)政府合作，計劃興建 “ 合眾人壽健康社區(qū) ” ，預(yù)計投資 80億元，首期動工面積約 700至 800畝。我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 38169。 Copyright Centaline Group, 2023大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開發(fā)模式成熟，市場潛力巨大。古鎮(zhèn)開發(fā)模式以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。山地養(yǎng)老模式 以黃山、武夷山、廬山為代表。熱帶、亞熱帶避寒模式： 三亞獨特的模式。從分布情況看，目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 39169。 Copyright Centaline Group, 2023企業(yè)贏利型養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū) 綜合型的養(yǎng)老社區(qū) 企業(yè)贏利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀目前，我們將我國企業(yè)贏利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的住宅小區(qū)，分成以下兩種類型我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 40169。 Copyright Centaline Group, 2023第一類 養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū)n特征 ：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，無專業(yè)養(yǎng)老運營機構(gòu)提供服務(wù)。項目中 養(yǎng)老服務(wù)主要是為老年人提供一個活動的場所，從精神層面關(guān)懷老年人。項目中設(shè)置的老年人活動場所一般規(guī)模不大。n經(jīng)營模式：養(yǎng)老部分不以 贏利 為目的，通過住宅銷售來平衡養(yǎng)老服務(wù)支出n案例：北京怡?；▓@我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023北京怡海花園介紹n項目概況怡?；▓@是一個大型住宅小區(qū)項目，位于西南四環(huán)路的交接處。小區(qū)占地 733畝分六期建設(shè) ；總建筑面積 110萬平方米，規(guī)劃住戶 8000戶，規(guī)劃人口 30000人。n項目配套設(shè)施?教育：北京第二實驗小學怡海分校、北京市第八中學怡海分校、 5000平方米幼兒園、現(xiàn)代化 教學樓、形體館、天文館、水生物館、蝴蝶館、計算機中心?商業(yè)金融：華潤超市、餐館、娛樂休閑、老年活動中心、金融服務(wù)?運動：國際標準游泳館、室內(nèi)籃球館、人工草坪運動場、網(wǎng)球場、足球場我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023n經(jīng)營模式項目由北京怡海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行開發(fā)并銷售，由北京達豐物業(yè)管理 有限公司提供物業(yè)服務(wù)。n養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容該 項目 的 居家養(yǎng)老，主要通過建設(shè)老年大學為小區(qū)內(nèi)居住的老人提供休閑娛樂的場所及組織社區(qū)內(nèi)老人參加豐富多彩的活動，對老人年進行心理上的養(yǎng)老服務(wù)。北京怡海花園介紹我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 43169。 Copyright Centaline Group, 2023第二類 綜合型的養(yǎng)老社區(qū)n特征 ：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目；項目中的養(yǎng)老服務(wù)由開發(fā)商自行運營或由專業(yè)的運營機構(gòu)負責運營。n經(jīng)營模式：養(yǎng)老地產(chǎn)部分持有、部分銷售n案例：北京太陽城我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023北京太陽城介紹n項目概況北京太陽城占地總面積 42萬平方米。建筑面積 30萬平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安養(yǎng)式銀齡公寓共 23萬平方米，商業(yè)配套設(shè)施 7萬平方米。北京太陽城集醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。不僅接養(yǎng)身體健康的老人，還接養(yǎng)生活半自理、無自理能力和需要臨終關(guān)懷的老人，涵蓋了老年人必經(jīng)的四個階段。n項目配套設(shè)施?購物中心、太陽城醫(yī)院、文化宮、國醫(yī)堂、幼兒園?奧林匹斯俱樂部：溫泉會館、假日酒店我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 45169。 Copyright Centaline Group, 2023n經(jīng)營模式由北京太陽城集團投資興建并自行運營管理。項目采取住宅公寓及別墅出售， 養(yǎng)老公寓（銀齡公寓）出租兩者相結(jié)合的經(jīng)營模式。n養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容?住宅公寓及別墅： 為購買了住所的老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政等上門服務(wù)。?銀齡公寓 A棟、帝陽公寓 ：是安養(yǎng)護理公寓， 主要針對生活半自理和不能自理的老人采用醫(yī)護人員 24小時巡診制度和護理人員 24小時特別看護制度。 而需要臨終關(guān)懷的老人是由北京太陽城醫(yī)院負責接收，老人臨終時，將有醫(yī)生和護理人員全程陪護。?銀齡公寓 B 棟： 租住式老年公寓， 主要接養(yǎng)身體健康的老人。 公寓對居住在這里的老人實行特色服務(wù)：一是在生活照料上制定了一整套服務(wù)流程，每日為老人 清掃房間 、由值班醫(yī)生對老人進行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營養(yǎng)師提供營養(yǎng)配餐；為身體不適老人 送餐 到房間等。三是組織老人開展豐富多彩的 文化活動 。北京太陽城介紹我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023主流模式：房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)大部分 停留在初級階段 ，真正以后期運營管理為目的還很少土地獲?。憾嗯c政府合作取得土地用于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，但因為產(chǎn)權(quán)的不完整對項目后期銷售和融資都會形成障礙理想選址：環(huán)境優(yōu)美且交通便利，配套齊全優(yōu)惠政策：低價獲地、政府補貼、稅費減免等經(jīng)營方式：出售或出租，出租型物業(yè)仍以 會員費 +租金 的形式較為常見運營管理：對 醫(yī)療整合能力 和 運營能力 有特殊要求，實際操作中需要整合一些醫(yī)療和運營資源；從房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度考慮，更適合 開發(fā)和運營分離市場反應(yīng)：雖然老年人口規(guī)模有，但因觀念問題有效需求有限規(guī)劃設(shè)計：從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求投入產(chǎn)出： 前期投入大，公建及特殊設(shè)計提高成本，持有經(jīng)營收益穩(wěn)定但回收周期長，資金平衡是關(guān)鍵我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀特點總結(jié)我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 47169。 Copyright Centaline Group, 2023養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式分析Part 4Code of this report | 48169。 Copyright Centaline Group, 2023國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析Code of this report | 49169。 Copyright Centaline Group, 2023如圖所示，美國太陽城中心的 收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。 值得指出的是， 太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分 ，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：216。會所費用： 16000 人 140 美元 / 人 =224 萬美元216。高爾夫球會費（按 1/3 居民入會計）： 6000 人 1500 美元 /人 =900 萬美元216。合計： 224+900=1124 萬美元。即每年這兩項配套設(shè)施的收入就達 1000 多萬美元，相當于賣掉 50 多套別墅（按均價 萬美元計），并且這兩種設(shè)施是對社會公開經(jīng)營，因此 這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。國外養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式分析Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023老年住宅社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容及收費方式：n社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：252。醫(yī)療護理方面 —— 醫(yī)院、診所、社區(qū)護理中心252。體育活動方面 —— 適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等；252。休閑活動方面 —— 如棋牌、書畫、釣魚等252。教育配套方面 —— 老年大學、圖書館252。中介資源提供 —— 家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等252。社區(qū)活動的組織 —— 如各類表演活動、交友活動、聚會等。n收費方式費用收取應(yīng)包含以下方面：252。日常物業(yè)管理費用，按物業(yè)建筑面積收?。?52。專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項收??；252。配套設(shè)施使用費，按會員制收費或使用次數(shù)收取。老年住宅物業(yè)長期贏利來源分析Code of this report | 51169。 Copyright Centaline Group, 2023我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析Code of this report | 52169。 C