【正文】 eport | 27169。 高爾夫健身房Code of this report | 24169。? 這里的居民必須是 55歲以上的老人， 18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。 美國嬰兒潮一代老齡化現(xiàn)象是形成老年社區(qū)的主要的原因 1991199619701973/197619621968194819501944194519241933/193619171919下降2023202819771990嬰兒潮的子女19942023196819701977199319511957/1961194619471963198019371943嬰兒潮19461960192019211935195319091914鮑博。 Copyright Centaline Group, 2023n60年代末美國進(jìn)入老齡社會，截止到 2023年， 60歲及以上的老年人口比重已占美國總?cè)丝诘?16%。Code of this report | 11169。而我國在進(jìn)入老齡化社會時(shí)，人均國民生產(chǎn)總值尚不足１０００美元。 Copyright Centaline Group, 2023n全球進(jìn)入人口老齡化的國家和地區(qū)已達(dá)到 72個n2023年全球老年人口已達(dá)到 n全球 80歲以上高齡老人占世界老年人口總數(shù)的 12%。 養(yǎng)老地產(chǎn)概念Code of this report | 6169。養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告Code of this report | 2169。 Copyright Centaline Group, 2023A. 第一部分 養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及緣起B(yǎng). 第二部分 發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)研究C. 第三部分 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)研究D. 第四部分 養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式 研究E. 第五部分 對企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的建議 39334767養(yǎng)老地產(chǎn)專題內(nèi)容提綱 頁碼Code of this report | 3169。 Copyright Centaline Group, 2023老年公寓： 專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。n世界百歲老人約 備注：進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是： 014歲的少年在總?cè)丝谥猩儆?30%； 65歲及以上的老年人口大于 7%或 60歲以上人口大于 10%；中位年齡人口大于 30歲。n“ 空巢 ” 老人（即獨(dú)居老人和僅與配偶居住在一起的老年人）迅速增加 關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示， “ 三代同堂 ” 式的傳統(tǒng)家庭越來越少， “ 四二一 ” 的人口結(jié)構(gòu)（一對夫婦同時(shí)贍養(yǎng)４個老人和１個小孩）愈加明顯。 Copyright Centaline Group, 2023國外老年社區(qū)產(chǎn)生背景發(fā)達(dá)國家老年住宅的研究背景Code of this report | 12169。n經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)， 70年代中開始社會養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)?；羝漳且淮A(yù)測消費(fèi)高峰期增長05年美國人口接近 3億， 其中 65歲以上的老齡人口約 3600萬人，約占總?cè)丝诘?%， 老齡化進(jìn)程慢于日本和西歐一些國家，但由于人口多， 目前美國老齡化人口已形成了一個巨大的群體?；拘畔⒚恳荒甑拿恳惶?，太陽城中心都會幫助它的居民盡情享受自己夢想的生活Code of this report | 20169。 Copyright Centaline Group, 2023學(xué)習(xí)和交流：提供學(xué)習(xí)和交流的機(jī)會 —— 生命的最后，夢想的再實(shí)現(xiàn)文化配套學(xué)習(xí)交流場所老年學(xué)校俱 樂 部進(jìn) 修班博物 館交流中心圖書館藝術(shù) 室教堂木工坊縫紉 坊 烹 飪 班美 發(fā) 沙 龍畫廊舞會亦教亦學(xué)交流舞會圖書館你如果曾經(jīng)是一個外科大夫，但年輕時(shí)一直喜歡做木匠活，今天生活在太陽城里，就可以到木工坊去做自己喜歡的事情。 Copyright Centaline Group, 2023n截止到 2023年， 60歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?24%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。日本在 30年代后期和 70年代前期的兩次 嬰 兒潮，推 動 老年社區(qū)的建 設(shè) 。完善的配套 設(shè) 施， 優(yōu)質(zhì) 的 針對 性服 務(wù) ，可 滿 足老年人的健康和精神方面的需求。n在財(cái)富積累充分、社會保障體系健全的情況下，以政府通過政策引導(dǎo)為主的方式解決老年人的居住問題。 Copyright Centaline Group, 2023小結(jié)：企業(yè)贏利性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目少、具低密度、產(chǎn)品類型多樣特點(diǎn)、以租售方式為主企業(yè)贏利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀目前國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目較少，且開發(fā)比較成功的更是鳳毛麟角我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 37169。從分布情況看，目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 39169。n項(xiàng)目配套設(shè)施?教育：北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)怡海分校、北京市第八中學(xué)怡海分校、 5000平方米幼兒園、現(xiàn)代化 教學(xué)樓、形體館、天文館、水生物館、蝴蝶館、計(jì)算機(jī)中心?商業(yè)金融：華潤超市、餐館、娛樂休閑、老年活動中心、金融服務(wù)?運(yùn)動：國際標(biāo)準(zhǔn)游泳館、室內(nèi)籃球館、人工草坪運(yùn)動場、網(wǎng)球場、足球場我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 42169。北京太陽城集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。?銀齡公寓 B 棟： 租住式老年公寓， 主要接養(yǎng)身體健康的老人。 Copyright Centaline Group, 2023如圖所示，美國太陽城中心的 收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。醫(yī)療護(hù)理方面 —— 醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心252。專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收?。?52。置換： 即將原有的住房與之進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世后，將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還繼承人。 Copyright Centaline Group, 2023北京持有經(jīng)營案例經(jīng)營要點(diǎn)分析Code of this report | 60169。 Copyright Centaline Group, 2023北京全部出售案例經(jīng)營要點(diǎn)分析Code of this report | 66169。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會Code of this report | 70169。適居養(yǎng)老 39。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會Code of this report | 72169。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會Code of this report | 73169。依據(jù) 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 ： –對由民政部門審核批準(zhǔn) ,并核發(fā) 《 北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證 》 的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā) 《 社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書 》 的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場所），暫免征收企業(yè)所得稅。但是由于國家土地法律法規(guī)的限制，以及政府劃撥給企業(yè)的土地沒有產(chǎn)權(quán)等都為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。 Copyright Centaline Group, 2023企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？Code of this report | 78169。 風(fēng)險(xiǎn)二養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)Code of this report | 80169。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對企業(yè)來說是很重的負(fù)擔(dān)。老年人口達(dá)到一定數(shù)量216。： 隨著市場的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。 ： 保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個健康的生活環(huán)境。如何打造成功的養(yǎng)老地產(chǎn)Code of this report | 89169。因此，要從長遠(yuǎn)的眼光經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)。如何打造成功的養(yǎng)老地產(chǎn)Code of this report | 88169。： 融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體： 社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。改變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的條件外部環(huán)境要求Code of this report | 84169。 風(fēng)險(xiǎn)四養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)Code of this report | 82169。養(yǎng)老地產(chǎn) 的不同在于， 贏利更依靠后期的運(yùn)營。由于人們 對 這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險(xiǎn)意識很強(qiáng)，行事謹(jǐn)慎等原因， 老年地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費(fèi)群體卻賣不出房子的風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策支持無疑為企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)解決了高昂的成本問題。依據(jù)： 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知 》 ：–對政府部門和企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非贏利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。贏利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足 : 國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)較少，做得成功的少。n隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會凸現(xiàn) 隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。n“ 空巢 ” 老人（即獨(dú)居老人和僅與配偶居住在一起的老年人）迅速增加。中國老齡化發(fā)展迅速。? 多設(shè)置醫(yī)療中心或社區(qū)醫(yī)院，注重醫(yī)療設(shè)施? 均設(shè)有康體會所，滿足老人活動、娛樂需求? 均有餐飲服務(wù)、家政保潔服務(wù)、組織多種社團(tuán)活動開發(fā)建設(shè)配套服務(wù)運(yùn)營模式北京案例特點(diǎn)總結(jié)Code of this report | 67169。 Copyright Centaline Group, 2023北京租售結(jié)合案例經(jīng)營要點(diǎn)分析Code of this report | 62169。 Copyright Centaline Group, 2023從經(jīng)營管理方式看，對于大型綜合性老年住宅社區(qū)，一般包括 住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合 的經(jīng)營模式以及 住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離 的經(jīng)營模式。老年住宅物業(yè)長期贏利來源分析Code of this report | 51169。休閑活動方面 —— 如棋牌、書畫、釣魚等252。會所費(fèi)用： 16000 人 140 美元 / 人 =224 萬美元216。二是餐飲服務(wù)由營養(yǎng)師提供營養(yǎng)配餐；為身體不適老人 送餐 到房間等。n項(xiàng)目配套設(shè)施?購物中心、太陽城醫(yī)院、文化宮、國醫(yī)堂、幼兒園?奧林匹斯俱樂部：溫泉會館