【文章內(nèi)容簡介】 造新區(qū)核心商圈的條件。能夠吸引各種資源的匯集效應。 ? 低地價是核心因素。據(jù)測算，相對于項目銷售價格，土地成本在 5%15%區(qū)間。常州 92萬平方米“寶龍城市廣場” —— 樓面地價 47元 /平方米。 “寶龍就是城中心” 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 選址策略 低地價 2023年 3月份，公司在中國 20個城市合計擁有處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項目 33 個，土地儲備 1000萬平米，其中 2023年之前取得地價價格低廉。 項目名稱 持有物業(yè)估值 （億元） 土地成本 （億元） 建筑總面積 （平方米） 樓面地價 （元 /平方米） 福州寶龍城市廣場 215353 太倉寶龍城市廣場 213522 無錫寶龍城市廣場 284187 泰安寶龍城市廣場 301945 洛陽寶龍城市廣場（共兩期） 874968 蚌埠寶龍城市廣場 491209 鄭州寶龍城市廣場 247195 青島城陽寶龍城市廣場 705526 無錫玉祁寶龍湖畔花城（第一期） 128105 無錫玉祁寶龍湖畔花城（第二期） 262928 煙臺海陽縣用地 950472 宿遷阜新區(qū)用地 517878 新鄉(xiāng)友誼路用地 800000 鹽城青年南路用地 488006 常州青楓公園用地 780700 青島李滄用地 363664 泉州晉江寶龍金色花園 29600 泉州安海寶龍豪苑 54210 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 選址策略 判斷緯度 城市選擇準則 寶龍選址緯度 項目選址考核因素 整體經(jīng)濟發(fā)展 居民購買力 城市規(guī)劃及發(fā)展 地方政府行政效率及服務態(tài)度 私人商住物業(yè)的預期需求 未來的土地供應；以及整體競爭環(huán)境 占地面積及是否適合開發(fā)大規(guī)模綜合性商住物業(yè) 城市內(nèi)所處區(qū)位 周圍環(huán)境及交通等公共設施 居民的消費行為及生活方式 地方政府已建或?qū)⒔ǖ幕? 政府對該地區(qū)的規(guī)劃 潛在開發(fā)整體成本架構 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 代表案例：青島寶龍城市廣場 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 代表案例：青島寶龍城市廣場 青島寶龍城市廣場是由寶龍投資 25億元打造的游樂主題 MALL，項目位于青島市城陽區(qū)政府南，占地 平米，總建筑面積 70余萬平米，分為 50萬平米的商業(yè)綜合體和 20余萬平米的高檔住宅兩部分，其中寶龍商業(yè)綜合體由一座 800間豪華客房的五星級酒店、兩座酒店式公寓、中國首個近 5萬平方米大型室內(nèi)主題游樂公園、40多萬平方米購物中心共同組成。寶龍城市廣場共設有12個顧客出入口， 160多部自動扶梯， 16部觀光電梯；擁有地下停車位 2450個，地上停車位 1800個。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 代表案例：青島寶龍城市廣場 產(chǎn)品構成 建筑面積（平方 米） 項目占比 住宅 高檔住宅 124,825 % 住宅底商 27,774 % 停車位 39,690 % 酒店式公寓 酒店式公寓 64,149 % 酒店式底商 2,996 % 核心商業(yè) 核心商業(yè) 298,625 （自持部分204,928） % % 高檔酒店 39,711 % 停車位 107,756 % 總建筑面積 705,526 100% *項目中核心商業(yè)在整體項目中自持率為 29%，核心商業(yè)自持率為 62%。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 代表案例：青島寶龍城市廣場 靜態(tài)投資回收期 (包括建設期 ) 109個月 動態(tài)投資回收期 163個月 凈現(xiàn)值（房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率 10%貼現(xiàn)） 32023萬元 股權價值（項目初期 06年） 38643萬元 稅后凈利率 (0613年 ) 28% 內(nèi)部收益率 15% *項目樓面地價 565元 /平米，后期資金缺口小，但項目空置率高，租金水平低，使投資回收期延長。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 小結 ?“三四線萬達廣場”定位方向，在三四線城市具備可復制性 ?低地價是核心競爭力 ?民企，資本渠道在上市后增強，但仍缺乏 ?商業(yè)地產(chǎn)以“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”方式發(fā)展 ?品牌說服力相對較弱，靠外在硬件形象加分 ?產(chǎn)品與萬達在三四線城市形成競爭，焦點在城市新區(qū)中心地段上，內(nèi)在產(chǎn)業(yè)鏈未成形，自有品牌經(jīng)營弱 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 世茂企業(yè) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 企業(yè)簡介 1989年，世茂集團進入內(nèi)地，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以“世茂房地產(chǎn)”及“世茂股份”兩家控股上市公司為核心的大型企業(yè)集團。 2023年，集團確立“專注主業(yè)，兼顧房產(chǎn)領域多元組合”的戰(zhàn)略，現(xiàn)已逐步建立了以高端住宅、豪華酒店及商業(yè)辦公三大集團核心產(chǎn)業(yè)。同時，確立“核心區(qū)域發(fā)展”戰(zhàn)略，集團的重點投資區(qū)域已經(jīng)包括長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)。涉及上述兩個重要經(jīng)濟圈的項目數(shù)量占集團總項目的三分之二。公司通過在拿地能力、融資策略和銷售能力上來規(guī)劃集團的戰(zhàn)略布局，以“大型綜合體項目”、“濱江模式”等為載體，將房地產(chǎn)開發(fā)與出租型物業(yè)同時并舉的盈利模式。目前，世茂在內(nèi)地房地產(chǎn)市場商業(yè)地產(chǎn)的投資占整個投資比例達到 30%左右。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 企業(yè)簡介 — 世茂股份 世茂股份是一家融商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營、百貨和影院等多個業(yè)務板塊于一體的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。公司在全國經(jīng)濟發(fā)達的長三角和環(huán)渤海灣區(qū)域的約 20個大中城市（包括北京、上海、沈陽、青島、徐州、南京、常熟、常州、蘇州、昆山、蕪湖、嘉興、紹興、廈門、杭州、武漢、大連、無錫和濟南等）開發(fā)、經(jīng)營或持有 20余個項目，且包含商業(yè)、辦公樓、大賣場、商場、 SOHO、步行街、展銷中心、街鋪、百貨和影院等多種業(yè)態(tài)，并與近 400家國內(nèi)外知名企業(yè)建立了戰(zhàn)略合作伙伴關系。截止到 2023 年底，公司擁有規(guī)劃建筑面積超過 800萬平方米的土地儲備，位居國內(nèi)上市商業(yè)地產(chǎn)公司中土地儲備量首位。 世茂宣布將于 5 年內(nèi)陸續(xù)在國內(nèi) 20 個城市推出約 24 個商業(yè)地產(chǎn)項目的宏偉計劃。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 世茂地產(chǎn)組織架構 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 世茂地產(chǎn)版圖 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模式 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 1. 商業(yè)管理：世茂商管公司 2. 酒店：世茂酒店公司 3. 主力店：世茂百貨、世茂影院、世茂兒童城 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 商業(yè)地產(chǎn)資本模式 1. 資本市場融資 2. 信貸融資 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 選址策略 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 選址策略 集團在拿地方面以包含住宅、辦公、商業(yè)、酒店等多業(yè)態(tài)的城市綜合體項目為主，并經(jīng)常采用世茂股份和世茂房地產(chǎn)聯(lián)合競標的模式。在競得項目后，世茂股份和世茂房地產(chǎn)或是成立以前者控股的項目公司統(tǒng)一運營 (適用于地塊不可拆分的綜合體項目 )，或是對其中的商業(yè)地產(chǎn)和住宅、酒店部分各司其職 (適用于可拆分項目 )，并在項目規(guī)劃設計、施工、推盤銷售等各階段密切配合，實現(xiàn)各產(chǎn)品間的協(xié)同效應。公司預計 20232023年，將商業(yè)地產(chǎn)土地儲備增加至 1000 萬平方米以上，新增項目仍將集中于集團布局已較為成熟的長三角和環(huán)渤海灣區(qū)域。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 拿地策略 土地儲備的性價比較高 —— 既是各個城市的優(yōu)質(zhì)地段，價格卻非常低廉。截至 2023年年底，公司的樓面地價為 1468元 /平方米。在銷售方面，由于公司銷售產(chǎn)品以商業(yè)地產(chǎn)為主，銷售價格普遍在 15000 元 /平方米以上，因此獲利空間頗為豐厚 —— 這也是其核心競爭力之一。 公司土地儲備量豐富，僅 2023年一年時間，整個集團新獲土地儲備超過 200萬平方米，使得其項目總計劃建筑面積達到 3000多萬平方米，在業(yè)內(nèi)排名第五。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競爭企業(yè)比較體系 三． 競爭企業(yè)分項說明 四． 萬達的比較優(yōu)勢 代表案例：紹興世茂廣場 紹興世茂毗鄰紹興老城區(qū)，地處紹興市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與袍江工業(yè)區(qū)的結合部。項目占地面積約 49 萬平方米，總建筑面積約113 萬平方米，擁有 80 萬平方豪華高品質(zhì)住宅， 23 萬平米是全國獨一無二的交融古典與現(xiàn)代風格的跨河主題購物廣場， 1