【正文】 商業(yè)地產(chǎn)大悅城品牌的中糧置業(yè)，此外以酒店為主業(yè)的酒店事業(yè)部，以亞龍灣國家旅游區(qū)為主的中糧海南地產(chǎn)，以持有物業(yè)管理為主的凱萊物業(yè)等也都參與其中。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作以中糧置業(yè)為主要平臺(tái)。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 中糧置業(yè)簡介 中糧置業(yè)投資有限公司主要從事高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。公司以“建立有價(jià)值的商業(yè)物業(yè)，逐步形成優(yōu)質(zhì)的物業(yè)組合”自持并運(yùn)營的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目覆蓋商業(yè)、酒店、寫字樓等多種形態(tài)，已形成全國戰(zhàn)略布局的框架。截至 2023年 1月，中糧大悅城在全國范圍內(nèi)已擁有近10個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，其中已開業(yè)的大悅城系列廣場(chǎng) 4個(gè)。 未來 23年將在全國復(fù)制 10個(gè)以上大悅城， 510年將在國內(nèi)大中型城市布局約 20個(gè)大悅城。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 選址策略 拿地版圖 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模式 “大悅城”品牌的城市綜合體，市場(chǎng)定位為“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”，以大悅城購物中心為核心，可能包含辦公、酒店或酒店式公寓其中的一種或多種。 目前產(chǎn)品一般以“購物中心 +公寓”為主。 大悅城購物中心在主力店比例上，明顯低于萬達(dá)，強(qiáng)化次主力店。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 1. 商業(yè)管理：中糧自建團(tuán)隊(duì) 2. 物業(yè)管理：凱萊物業(yè)管理 3. 酒店：凱萊酒店 4. 主力店：萬客?。ɑ緹o法合作） 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)資本模式 — 同華潤 1. 內(nèi)部孵化 2. 銀行貸款 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 選址策略 拿地策略 中糧選擇進(jìn)駐的目標(biāo)主要是“具備經(jīng)濟(jì)活力和零售潛力”的城市，包括已經(jīng)重點(diǎn)布局的環(huán)渤海區(qū)域的北京、天津，長三角區(qū)域的上海、杭州；珠三角的核心城市如廣州、深圳等都是重點(diǎn)關(guān)注的城市；其它一線城市也列入目標(biāo)范圍。 目標(biāo)城市中區(qū)位的布局以核心商圈或者區(qū)域性商圈的核心位置為主： 抑或人財(cái)兩旺的商業(yè)集中地段，抑或大有潛力的生活重心區(qū)域。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 代表案例：北京西單大悅城 *產(chǎn)品關(guān)鍵詞：年輕、時(shí)尚、潮流、品位 *大悅城為全國都市型年輕時(shí)尚購物中心標(biāo)桿 北京西單大悅城于 2023年 12月 28日開業(yè)， 2023年 2月正式開業(yè)，是集購物中心、寫字樓、酒店式服務(wù)公寓為一體的城市綜合體。建筑面積 ，地上 15層，地下 4層，有停車位近 2023個(gè)。 西單大悅城（建成物業(yè)）收購價(jià)格 36億，加上改造成本，約為 37億，首年固定租金收益 。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 代表案例：北京西單大悅城 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 小結(jié) ?央企，多產(chǎn)業(yè)平衡 ?單產(chǎn)品，品牌適應(yīng)性尚待驗(yàn)證 ?發(fā)展速度加快（ 2023年 2家） ?總體產(chǎn)品與萬達(dá)形成錯(cuò)位，但購物中心與萬達(dá)存在競(jìng)爭關(guān)系 ?目前對(duì)萬達(dá)構(gòu)成的競(jìng)爭威脅較小，焦點(diǎn)主要在核心城市與核心地段的拿地上。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 寶龍企業(yè) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 企業(yè)簡介 寶龍集團(tuán)由許健康（籍貫：福建省泉州晉江）創(chuàng)立，始于 80年代。許健康 80年代初在澳門創(chuàng)業(yè)，主要經(jīng)營實(shí)業(yè)，后投資澳門房地產(chǎn)業(yè)。 90年代，許健康回內(nèi)地發(fā)展，寶龍集團(tuán)現(xiàn)擁有地產(chǎn)、商業(yè)、酒店旅游業(yè)、信息業(yè)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)，核心主業(yè)為地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營。自 2023年開始，在三四線城市高速擴(kuò)張， “寶龍城市廣場(chǎng) ”定位購物、旅游、餐飲、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化于一體，成為具有特色的商業(yè)地產(chǎn)模式。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 寶龍集團(tuán)發(fā)展歷程 第一桶金 艱辛創(chuàng)業(yè) 19801990 1 、 澳門地產(chǎn)開發(fā) 2 、 廈門住宅開發(fā) （ 20萬平方米 ） 19921999 廈門明發(fā)廣場(chǎng) 廈門寶龍酒店 20232023 1 、 福州寶龍城市廣場(chǎng) 2 、 穩(wěn)步進(jìn)入兩個(gè)城市 20232023 1 、 全國性擴(kuò)張拿地 2 、 08 年年中香港 IPO通過聆訊 3 計(jì)劃 2023年 9 月再次沖擊香港IPO 20232023 1 、 受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響 ，建設(shè)進(jìn)展放緩 。 2 、 2023 年10 月 IPO 成功 ， 緊張的資金鏈得到緩解 。 3 、 2023 年 ，總部移師上海 。 創(chuàng)業(yè)期 發(fā)展期 擴(kuò)張期與高速發(fā)展期 IPO 推動(dòng) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 寶龍集團(tuán)組織架構(gòu) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 戰(zhàn)略合作伙伴 1. 新華都百貨 2. TESCO、家樂福、沃爾瑪 3. 金逸影城 4. 國美電器 5. KFC、麥當(dāng)勞 6. 其它 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 寶龍集團(tuán)產(chǎn)業(yè)版圖 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 寶龍商業(yè)地產(chǎn)版圖 成都寶龍 武夷山寶龍 淄博寶龍 蚌埠寶龍 鄭州寶龍 福州寶龍 已開業(yè)項(xiàng)目 在建項(xiàng)目 開工項(xiàng)目 儲(chǔ)備項(xiàng)目 即墨寶龍 青島李滄 煙臺(tái)海陽 宿遷寶龍 鹽城寶龍 常州寶龍 新鄉(xiāng)寶龍 泉州安溪寶龍 泰安寶龍 洛陽寶龍 太倉寶龍 無錫寶龍 無錫玉祁花城 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模式： 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模式 “寶龍城市廣場(chǎng)”是綜合性商住發(fā)展項(xiàng)目，一般包括超市、百貨公司、零售店、電影院、美食廣場(chǎng)及其他休閑設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)。根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)及市場(chǎng)需求，未來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將包括由國際著名酒店管理公司管理的優(yōu)質(zhì)酒店，及大型室內(nèi)游樂場(chǎng)?！皩汖埑鞘袕V場(chǎng)”項(xiàng)目一般總建筑面積達(dá)200,000至 500,000平方米。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 1. 商業(yè)管理：寶龍商管公司 2. 酒店：寶龍酒店（ E棧商務(wù)、度假快捷） 3. 主力店：康城百貨、寶龍樂園、寶龍影院、寶龍美食、 NICOLE名品概念店 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)資本模式： 上市前私募 （可轉(zhuǎn)債） 1 企業(yè)自有積累 2 銀行合作伙伴關(guān)系 . 3 OA和工業(yè)現(xiàn)金流對(duì)寶龍商業(yè)地產(chǎn)支持 5 銷售回款 . 4 澳門同鄉(xiāng)會(huì) 6 整體資金鏈偏傳統(tǒng) 在低地價(jià)成本下，產(chǎn)品競(jìng)爭力使銷售回款發(fā)揮了極其重要作用 類似國美地產(chǎn)模式，但寶龍?jiān)谠擃I(lǐng)域獲得資金支持程度仍有限 資金杠桿和滾動(dòng)開發(fā)模式： 土地抵押貸款； 低地價(jià)成本、以及地價(jià)款分期繳納； 建筑墊資； 除福州商業(yè)經(jīng)營較好外，其他商業(yè)未見經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 選址策略 ? 區(qū)域分布：東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份二、三線城市新區(qū) ? 項(xiàng)目分布具有顯著的聚集性特點(diǎn) —— 山東 (5個(gè) )、江蘇（ 6個(gè)）、“大本營”福建（ 3個(gè)）、河南（ 3個(gè)）。以省份為單位進(jìn)行項(xiàng)目拓展“深耕”，同時(shí)降低管理半徑。 ? 上市后土地儲(chǔ)備目標(biāo)：安徽、湖北、湖南、天津、重慶，并開始進(jìn)入一線城市，如上海 拿地優(yōu)勢(shì) ?國際、國內(nèi)商業(yè)品牌合作 ?大體量商業(yè)體、商業(yè)在項(xiàng)目中占比高 ?商業(yè)與酒店產(chǎn)品組合，在三四線城市確立競(jìng)爭門檻和優(yōu)勢(shì)。 與地方政府形成的契合點(diǎn) ?綜合體建筑、商業(yè)多業(yè)態(tài)彌補(bǔ)城市新區(qū)配套之不足； ?提升新區(qū)區(qū)域地價(jià)水平； ?大體量商業(yè)，帶來長期稅收收入； ?大型商業(yè)帶動(dòng)當(dāng)?shù)卮罅烤蜆I(yè)。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭企業(yè)分項(xiàng)說明 四． 萬達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 選址策略 ? 項(xiàng)目在新區(qū)核心位置，靠近新區(qū)行政中心、具備較大升值空間和景觀資源。 ? 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)細(xì)節(jié)的考量，并非核心因素。這種模式具有內(nèi)在的可行性。 “寶龍城市廣場(chǎng)”基本為當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)項(xiàng)目，而且占據(jù)新區(qū)核心位置，具備強(qiáng)勢(shì)塑