【正文】 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè) 發(fā)展模式比較 商業(yè)地產(chǎn)研究部 一、行業(yè)企業(yè)概況介紹 二、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四、萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 目錄 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 行業(yè)領(lǐng)先企業(yè) 外資 新加坡嘉德 香港企業(yè) 恒隆、太古、新鴻基、瑞安 內(nèi)資企業(yè) 萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧 行業(yè)跟隨企業(yè) 專注型 寶龍、陽(yáng)光、明發(fā)、國(guó)貿(mào) 綜合型 世茂、保利、龍湖、金融街、綠地、珠江、富力、萬(wàn)科、陸家嘴、金地、海航 關(guān)注型 恒大 商業(yè)型 大商、百聯(lián)、金鷹、廣百、茂業(yè)、天虹、紅星美凱龍、蘇寧、銀泰 *上述企業(yè)為不完全統(tǒng)計(jì) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo) 融資能力 融資渠道及評(píng)級(jí) 融資規(guī)模及成本 開(kāi)發(fā)選址能力 選址策略 土地儲(chǔ)備面積 土地成本 土地分布 招商運(yùn)營(yíng)能力 專業(yè)團(tuán)隊(duì)狀況 招商方式策略 總租金及租金水平 開(kāi)業(yè)總面積及出租率 規(guī)劃建設(shè)能力 規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及完成面積 建設(shè)團(tuán)隊(duì)及開(kāi)竣工面積 開(kāi)發(fā)建設(shè)速度 在建商業(yè)地產(chǎn)面積 行業(yè)影響力 商業(yè)地產(chǎn)持有面積及占總面積比例 租金收入及占總營(yíng)收比例 政府資源影響力 *每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的介紹，在上述基礎(chǔ)上增加“企業(yè)總體戰(zhàn)略及商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略”、企業(yè)模式及產(chǎn)品模式簡(jiǎn)介 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 三、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 ?華潤(rùn) ?中糧 ?世茂 ?寶龍 ?明發(fā) ?恒大 ?凱德 ?企業(yè)簡(jiǎn)介 ?商業(yè)模式 ?選址策略 ?代表案例 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 華潤(rùn)企業(yè) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 企業(yè)簡(jiǎn)介 華潤(rùn)集團(tuán)旗下共 18家一級(jí)利潤(rùn)中心，在香港擁有 6家上市公司（含華潤(rùn)置地）。經(jīng)營(yíng)涉及消費(fèi)品（零售業(yè)有多個(gè)自營(yíng)品牌及華潤(rùn)萬(wàn)家超市）等多領(lǐng)域。截至 2023年 6月，集團(tuán)總資產(chǎn)已達(dá)到 4,830億港元， 2023年度集團(tuán)營(yíng)業(yè)額達(dá) 1,698億港元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 177億港元，員工達(dá) 30萬(wàn)人。 目前，集團(tuán)正在推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展由實(shí)業(yè)型轉(zhuǎn)向產(chǎn)融結(jié)合型。集團(tuán)奉行“集團(tuán)多元化，利潤(rùn)中心專業(yè)化”戰(zhàn)略。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 企業(yè)簡(jiǎn)介 在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，華潤(rùn)實(shí)行“差異化”競(jìng)爭(zhēng)策略， “ 住宅開(kāi)發(fā) +持有物業(yè) +增值服務(wù)”產(chǎn)品組合策略及“高品質(zhì)”的產(chǎn)品定位。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 華潤(rùn)集團(tuán)組織架構(gòu) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 華潤(rùn)置地組織架構(gòu) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 華潤(rùn)地產(chǎn)版塊業(yè)務(wù)架構(gòu) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模式：多元 1. 萬(wàn)象城都市綜合體系列 2. 住宅 +區(qū)域商業(yè)中心（五彩城） 3. 住宅 +歡樂(lè)頌 區(qū)域商業(yè)中心一般位于新興的城市副中心，周邊以大片居住區(qū)為主，或者臨近大規(guī)模的新興產(chǎn)業(yè)集群，具備一定商業(yè)基礎(chǔ)，北京橡樹(shù)灣區(qū)域商業(yè)中心作為戰(zhàn)略落地試點(diǎn)。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 分布于三個(gè)版塊 ? 華潤(rùn)置地： 華潤(rùn)萬(wàn)象城城市綜合體 +區(qū)域購(gòu)物中心 +木棉花酒店 ? 華潤(rùn)萬(wàn)家：歡樂(lè)頌社區(qū)購(gòu)物中心 ? 深國(guó)投（投資企業(yè)）： 新一城購(gòu)物中心 +印象城購(gòu)物中心 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模式：多元 *萬(wàn)象城系列繼杭州開(kāi)業(yè)后，將陸續(xù)在沈陽(yáng)、南寧、成都、青島、鄭州開(kāi)業(yè)；歡樂(lè)頌在深圳試點(diǎn)后，即將在鞍山開(kāi)業(yè)；而以北京橡樹(shù)灣的區(qū)域購(gòu)物中心為試點(diǎn)的產(chǎn)品也在不斷完善中。 計(jì)劃每年新開(kāi) 12個(gè)持有物業(yè)。除新開(kāi)業(yè)的杭州萬(wàn)象城，商業(yè)地產(chǎn)出租率保持正在 93%以上。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 1. 華潤(rùn)建筑：內(nèi)外裝 2. 商業(yè)管理：華潤(rùn)自建團(tuán)隊(duì) 3. 酒店：木棉花酒店 4. 主力店：華潤(rùn)萬(wàn)家、中藝、華潤(rùn)堂零售品牌等 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)資本模式：孵化 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 選址策略 拿地版圖 截止到 2023年 8月，華潤(rùn)置地已進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地 26個(gè)城市，正在發(fā)展項(xiàng)目超過(guò) 50個(gè)。土地儲(chǔ)備規(guī)模近 2261萬(wàn)平米（ 其中 住宅開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備分別為 1911萬(wàn) 平米和 350萬(wàn) 平米， 商業(yè)地產(chǎn)建成物業(yè) 106萬(wàn) 平米。 商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備占比 %），主要分布在三大經(jīng)濟(jì)圈的中心城市和中西部的熱點(diǎn)城市。其中商業(yè)地產(chǎn)分布于北京 、 上海、 深圳、 杭州、 無(wú)錫、沈陽(yáng)、成都、大連、蘇州、重慶、合肥、青島、鞍山、鄭州等城市。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 選址策略 商業(yè)地產(chǎn)版圖 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 選址策略 拿地策略 ? 側(cè)重集團(tuán)資源、兼顧公開(kāi)拿地： 借助集團(tuán)資源，非公開(kāi)方式獲得一線城市優(yōu)質(zhì)地價(jià)土地。充分利用下屬企業(yè)的土地資源優(yōu)勢(shì)，“退城進(jìn)園”；有計(jì)劃、有戰(zhàn)略指導(dǎo)、有區(qū)別地進(jìn)入二、三線城市； 側(cè)重對(duì)“合作、并購(gòu)、舊城改造”等拿地方式，同時(shí)，積極參加優(yōu)質(zhì)地塊的“招拍掛”；例如：北京橡樹(shù)灣項(xiàng)目和 2023 年 8 月新獲得的上海項(xiàng)目，是華潤(rùn)置地借助母公司財(cái)務(wù)支持在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的典型案例。 ? 發(fā)展策略明晰 ， 側(cè)重于發(fā)展“郊區(qū)低密度住宅”和“市區(qū)高密度住宅”，并結(jié)合發(fā)展規(guī)?；摹俺鞘芯C合體”大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 代表案例：深圳華潤(rùn)中心 位置：深圳地王金融圈，羅湖金融商務(wù)中心區(qū) 項(xiàng)目特點(diǎn)：集商業(yè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體，深圳規(guī)模最大，品質(zhì)最高綜合建筑群 物業(yè)形態(tài)： 購(gòu)物中心 萬(wàn)象城 5A甲級(jí)寫字樓 —— 華潤(rùn)大廈 君悅酒店 酒店式公寓 室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng) 占地面積： m2 總建筑面積：約 48（ 55）萬(wàn) m2 總投資： 40億港幣 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 代表案例：深圳華潤(rùn)中心 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 代表案例：深圳華潤(rùn)中心 截至 2023年 6月，經(jīng)營(yíng)收益水平： ?總面積： （含停車場(chǎng) ） ?產(chǎn)品組合：萬(wàn)象城購(gòu)物中心 +華潤(rùn)大廈 +君悅酒店 +停車場(chǎng) ?出租率 % ?租金收益 （半年） *產(chǎn)品關(guān)鍵詞：高端、品質(zhì) *萬(wàn)象城為中國(guó)購(gòu)物中心標(biāo)桿項(xiàng)目 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 小結(jié) ?“內(nèi)地新鴻基”定位方向 ?央企，多產(chǎn)業(yè)平衡 ?集團(tuán)以“孵化”關(guān)系促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 ?多產(chǎn)品組合及高品質(zhì)品牌（尤其是萬(wàn)象城）帶動(dòng)下的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)明顯。 ?發(fā)展速度追求平穩(wěn)、產(chǎn)品與萬(wàn)達(dá)形成錯(cuò)位使得對(duì)萬(wàn)達(dá)構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)威脅較小，焦點(diǎn)主要在核心城市的核心地段的拿地上。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 中糧企業(yè) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 企業(yè)簡(jiǎn)介 中糧集團(tuán)下設(shè)糧油、食品、地產(chǎn)酒店等 9大業(yè)務(wù)板塊，擁有 4家香港上市公司及中糧地產(chǎn)等 3家內(nèi)地上市公司。集團(tuán)要求所進(jìn)入的主營(yíng)行業(yè)具有競(jìng)爭(zhēng)力、影響力、控制力和市場(chǎng)占有率。 2023年初，中糧集團(tuán)正式提出了打造“全產(chǎn)業(yè)鏈的食品企業(yè)、全服務(wù)鏈的城市綜合體”的“兩鏈”發(fā)展戰(zhàn)略。在商業(yè)地產(chǎn)上，著力開(kāi)發(fā)“大悅城”為品牌的城市綜合體（商業(yè)綜合體），計(jì)劃將來(lái)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)到集團(tuán)總資產(chǎn) 30% 集團(tuán)戰(zhàn)略：把地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊做成一個(gè)統(tǒng)一的上市公司，即地產(chǎn)酒店事業(yè)部，實(shí)現(xiàn)整體上市。 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 中糧集團(tuán)組織架構(gòu) 一． 行業(yè)企業(yè)概括介紹 二． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)比較體系 三． 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分項(xiàng)說(shuō)明 四． 萬(wàn)達(dá)的比較優(yōu)勢(shì) 中糧地產(chǎn)版圖 中糧集團(tuán)內(nèi)部有 5家子公司涉及到商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中于以住宅為主業(yè)的中糧地產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)