【文章內(nèi)容簡介】 請根據(jù)下面數(shù)據(jù)計算這兩種投資方案的現(xiàn)金流、凈現(xiàn)值（ NPV）和內(nèi)含報酬率（ IRR）。并說明金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響。 商業(yè)房地產(chǎn)金融 一、概述 （二）金融杠桿和資本結(jié)構(gòu) 金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響 該房地產(chǎn)投資項目的購置總成本為 280萬美元，其中地上公寓建筑評估價格為 250萬美元。 若需要，華盛頓互助銀行可以提供一筆 100萬美元， 9%年率，30年期的長期固定商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款。 該項目周期計劃為五年，第一至第五年運營該公寓，將公寓予以出租，第五年末出售公寓收回投資。 經(jīng)測算，預計出租第一年的毛租金為 522100美元，并以每年 8%的速率增長，物業(yè)價值則以每年 6%的速率增長。若第五年末售出，屆時銷售代理費為 5%。 其他相關數(shù)據(jù)見下表。 商業(yè)房地產(chǎn)金融 一、概述 （二）金融杠桿和資本結(jié)構(gòu) 項目 數(shù)據(jù) 空置成本 毛租金的 6% 其他收入（停車收費、自動售貨機、滯納金） 毛租金的 1% 第一年經(jīng)營費用 第一年毛租金的 16% 年經(jīng)營費用增長率 7% 轉(zhuǎn)售價格增長率 6% 折舊 ，無殘值，月中慣例。 持有期 5年 邊際稅率 28% 資本利潤稅率 15% 計提折舊稅率 25% 市場平均稅后貼現(xiàn)率 15% 商業(yè)房地產(chǎn)金融 一、概述 （二）金融杠桿和資本結(jié)構(gòu) 金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響 稅后經(jīng)營現(xiàn)金流量 =毛租金－ 空置成本＋其他收入（ =有效總收入） －經(jīng)營費用（ =凈經(jīng)營收入） －抵押貸款還款（ =稅前現(xiàn)金流量） －經(jīng)營稅金 經(jīng)營稅金 = 有效總收入 －經(jīng)營費用（ =凈經(jīng)營收入） －利息－折舊 =（應稅經(jīng)營收入） 邊際稅率 商業(yè)房地產(chǎn)金融 一、概述 （二）金融杠桿和資本結(jié)構(gòu) 金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響 稅后轉(zhuǎn)售現(xiàn)金流量 =轉(zhuǎn)售價格－銷售費用（ =凈售價） — 未付款貸款余額（ =稅前轉(zhuǎn)售收入） — 轉(zhuǎn)售總稅金 轉(zhuǎn)售總稅金 =計提折舊稅金 +資本利潤稅金 計提折舊稅金 =計提折舊（累計折舊） 計提折舊稅率 資本利潤稅金 =轉(zhuǎn)售資本利潤 資本利潤稅率 轉(zhuǎn)售資本利潤 =轉(zhuǎn)售價格 — 銷售費用（ =銷售所得） — 調(diào)整基準（ =銷售總利潤） — 計提折舊 商業(yè)房地產(chǎn)金融 一、概述 （二）金融杠桿和資本結(jié)構(gòu) 金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響 現(xiàn)金流 =稅后經(jīng)營現(xiàn)金流 +項目轉(zhuǎn)售稅后現(xiàn)金流 凈現(xiàn)值 內(nèi)部報酬率 IRR=當 NPV值為零時的貼現(xiàn)率 nttt= 1 +rCFN P V ? ?（ 1 ）商業(yè)房地產(chǎn)金融 一、概述 （二）金融杠桿和資本結(jié)構(gòu) 金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響 年限 0 1 2 3 4 5 稅后現(xiàn)金流量（美元） 2800000 321330 346810 373160 401662 431374+3333978 商業(yè)房地產(chǎn)金融 一、概述 （二）金融杠桿和資本結(jié)構(gòu) 金融杠桿對房地產(chǎn)投資價值的影響 無杠桿 : NPV： 88711， IRR： % 有杠桿：資本結(jié)構(gòu)： %=（借入資本 /總資本） NPV： 370390， IRR： % 商業(yè)房地產(chǎn)金融 二、房地產(chǎn)投資 （一）市場分析和可行性研究 （二）現(xiàn)金流分析和投資績效測算 （三）風險控制和管理 （四）房地產(chǎn)投資項目分析和管理 （五）房地產(chǎn)投資的稅收問題 （六）其他問題研究 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （一）資金來源與房地產(chǎn)融資 債務融資 權(quán)益融資 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （一）資金來源與房地產(chǎn)融資 債務融資 美國住宅抵押貸款主要融資渠道 （ 2023年數(shù)據(jù)） ： 商業(yè)銀行 % 儲蓄銀行和儲蓄貸款協(xié)會 GSE（ GovernmentSponsored Enterprises ） 46% 美國商業(yè)房地產(chǎn)貸款主要融資渠道 （ 2023年數(shù)據(jù)） ： 商業(yè)銀行 % 儲蓄機構(gòu) % 人壽保險公司 % ABS（資產(chǎn)支持證券） %（ 1997： 8%） —— CMBS商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （一）資金來源與房地產(chǎn)融資 中國房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù) 2023年年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額達到 ，同比增長 21%，增速比 2023年年末高 %。 其中： 房產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 ，同比增長 %，增速比2023年年末低 %； 地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 ，同比增長 %，增速比2023年年末低 %。 個人購房貸款余額為 ，同比增長 %，增速比2023年年末高 %，比各項貸款增速高 %。 房產(chǎn)開發(fā)貸款中 ， 保障性住房開發(fā)貸款余額為 ，同比增長 %，增速比 2023年年末高 %；增量占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款的 %，比 2023年增量占比高 %。 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （一）資金來源與房地產(chǎn)融資 權(quán)益融資 美國商業(yè)房地產(chǎn)權(quán)益存量 （ 1999年數(shù)據(jù)，單位：億美元） ： 美國商業(yè)房地產(chǎn)權(quán)益總存量： ， % 養(yǎng)老基金 ： 外國投資者： 私人投資機構(gòu)： 人壽保險公司： 私人投資者： 房地產(chǎn)信托： 公共合伙企業(yè)： 2023年底中國房地產(chǎn)投資信托余額 。 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （二）開發(fā)階段與房地產(chǎn)融資 購置、開發(fā)、建設 ADC融資 （ Acquiring –DevelopingConstructing Finance） 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （二）開發(fā)階段與房地產(chǎn)融資 購置融資 （ Acquiring Finance） 土地貸款 土地儲存、土地投機， 5060% 土地留置權(quán)和釋放條款 賣方貸款 期權(quán)融資：期權(quán)（保險）費、行權(quán)價格、調(diào)整指數(shù) 賣方融資：推遲支付，商業(yè)票據(jù)、更高利率、稅負延后