【正文】 資本利潤稅金 =銷售總利潤（ 1－ 計提折舊 /銷售總利潤 ） 資本利潤稅率 銷售總利潤 =轉(zhuǎn)售價格－銷售費用－調(diào)整基數(shù) －轉(zhuǎn)售增值 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 標準商業(yè)房地產(chǎn)貸款 借款人 現(xiàn)金流量 140243 165444 191482 219636 1635635 市場貼現(xiàn)率 15% 凈現(xiàn)值 511730 IRR 30% 貸款人 12% 股權參與式貸款 借款人 現(xiàn)金流量 150866 172351 194374 218190 1570753 市場貼現(xiàn)率 % 凈現(xiàn)值 506333 IRR % 貸款人 現(xiàn)金流量 232037 237102 242592 248530 2275427 市場貼現(xiàn)率 % 凈現(xiàn)值 0 IRR % 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （三）永久性房地產(chǎn)融資 租賃性融資 經(jīng)營租賃和融資租賃的區(qū)別 是經(jīng)營租賃還是持有物業(yè)的比較 是售后回租還是商業(yè)貸款的比較 售后回租的財務處理 房地產(chǎn)領域的融資租賃 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （四）房地產(chǎn)持有的所有權形式與房地產(chǎn)融資 所有權形式 個人獨資企業(yè) /個人公司 公司 C型公司 S型公司 合伙企業(yè) 普通合伙企業(yè) 有限責任合伙企業(yè) 公開交易合伙制 房地產(chǎn)投資信托 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （四）房地產(chǎn)持有的所有權形式與房地產(chǎn)融資 所有權形式 個人獨資和一人公司 C型公司 S型公司 無限合伙 有限合伙 公開交易合伙 房地產(chǎn)投資信托 稅收環(huán)境 中 差 好 好 好 好 好 投資者責任 無限連帶責任 有限責任 有限責任 無限連帶責任 有限責任 有限責任 有限責任 接軌資本市場 差 好 差 差 中 好 好 總體 中等偏下 中等偏下 中等 下 中等 好 極好 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （四）房地產(chǎn)持有的所有權形式與房地產(chǎn)融資 房地產(chǎn)有限合伙制 有限合伙與公司的區(qū)別 存在時間 集中管理 有限責任 股權轉(zhuǎn)讓 適用法律 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （四）房地產(chǎn)持有的所有權形式與房地產(chǎn)融資 房地產(chǎn)有限合伙制 法律、稅收的影響 1916年， 《 統(tǒng)一有限責任合伙企業(yè)法案 》 （ ULPA）規(guī)定：有限合伙人無法獲得合伙企業(yè)財產(chǎn)抵押的擔保物權；限制有限合伙人參與經(jīng)營管理；允許不滿合伙人起訴解散合伙企業(yè)以獲得投資收益。使有限合伙受到限制， 1976年 《 ULPA修正案 》 進行了修正。 1981年， 《 經(jīng)濟復興稅法 》 規(guī)定加速折舊。刺激了有限合伙的發(fā)展。 198 87年稅法改革，制定的消極虧損限額、加大限制房地產(chǎn)合伙企業(yè)避稅、取消收入調(diào)節(jié)稅率。打擊了房地產(chǎn)領域的有限合伙。 1981~1989年，美國房地產(chǎn)合伙企業(yè)發(fā)展的流行期。 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （四）房地產(chǎn)持有的所有權形式與房地產(chǎn)融資 房地產(chǎn)投資信托（ REITs） 美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展 1960年，美國 《 房地產(chǎn)投資信托法 》 構建該組織形式，該法規(guī)定：在信托機構和公司層面上，收入不納稅；投資者份額無限制。以鼓勵小投資者參與房地產(chǎn)投資。 1992年，迅速發(fā)展起來。 房地產(chǎn)投資信托在稅收和法律方面的優(yōu)勢。 房地產(chǎn)投資信托的專業(yè)化日趨增強。以 1997年權益型REIT為例：零售業(yè) 24%、居住 18%、健康護理 6%、辦公樓10%、工業(yè) 5%、倉庫 24%、旅館 7%、商品住宅 2%、多用途13%、 MBS7%、其他 5%。 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （四）房地產(chǎn)持有的所有權形式與房地產(chǎn)融資 房地產(chǎn)投資信托（ REITs） 房地產(chǎn)投資信托的資格認定： （ 1） 90%年凈收入分配；（ 2） 75%資產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關資產(chǎn)；（ 3） 75%收入來源于房地產(chǎn)及相關投資；（ 4）必須由一人以上個人或公司形式的理事或董事管理；（ 5）必須有獨立的顧問或管理公司經(jīng)營其房地產(chǎn)項目；（ 6）必須發(fā)行可轉(zhuǎn)讓股票或份額；（ 7）不能是金融機構或保險公司。 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （四）房地產(chǎn)持有的所有權形式與房地產(chǎn)融資 房地產(chǎn)投資信托（ REITs） 房地產(chǎn)投資信托分類： 按投資對象劃分 （ 1）權益型房地產(chǎn)投資信托； （ 2）抵押貸款型房地產(chǎn)投資信托； （ 3）混合型房地產(chǎn)投資信托； 定期和不定期型 REITs； 權益型定期： 5~10年，抵押定期型： 12年 開放型和封閉型 REITs 傘型合伙基金 —UPREIT/傘型多重合伙基金 DOWNREIT 商業(yè)房地產(chǎn)金融 三、房地產(chǎn)融資 （四）房地產(chǎn)持有的所有權形式與房地產(chǎn)融資 房地產(chǎn)投資信托（ REITs） 房地產(chǎn)投資信托分類： 按投資對象劃分 （ 1）權益型房地產(chǎn)投資信托； （ 2）抵押貸款型房地產(chǎn)投資信托； （ 3）混合型房地產(chǎn)投資信托； 定期和不定期型 REITs； 權益型定期： 5~10年，抵押定期型： 12年 開發(fā)型和封閉型 REITs 傘型合伙基金 —UPREIT/傘型多重合伙基金 DOWNREIT 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH