住宅金融培訓(xùn)課件(已修改)
2025-01-08 11:44 本頁(yè)面
【正文】 八、住宅金融 住宅金融 一、住宅抵押貸款分類(lèi)（還款方式） （一） FRM （ Fixed Rate Mortgages） 固定利率抵押貸款 （二） AMI（ Additional Mortgage Instruments） 其他抵押貸款工具 住宅金融 一、住宅抵押貸款分類(lèi)（還款方式） （一） FRM抵押貸款 CAM （ the Constant Amortization Mortgages ） （本金）等額攤銷(xiāo)抵押貸款 CPM（ the Constant Payment Mortgages ） 等額還款抵押貸款（標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款） 抵押貸款系數(shù) GPM（ the Graduated Payment Mortgages） 累進(jìn)還款抵押貸款 傾斜效應(yīng) BM（ the Balloon Mortgages） 氣球型抵押貸款 住宅金融 一、住宅抵押貸款分類(lèi)（還款方式） （一） FRM抵押貸款 CPM抵押貸款機(jī)制 例：貸款額 10萬(wàn)美元，年率 10%， 30年。 （ 1）計(jì)算年還款額和月還款額 （ 2）計(jì)算貸款本金余額 第 6個(gè)月末？第 5年年末？ （ 3）考慮融資成本（審查費(fèi)、文件費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等）后的實(shí)際年率（ APR=內(nèi)部收益率）計(jì)算 插值法 （ 4）增大還款額、提前償付易于節(jié)省利息 住宅金融 一、住宅抵押貸款分類(lèi)（還款方式） （二）其他抵押貸款工具 ARM（ the Adjusted Mortgages） 可變利率抵押貸款 PLAM（ the Price Level Adjusted Mortgages） 價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款 SAM（ the Shared Appreciation Mortgages） 分享增值抵押貸款 CM（ the Convertible Mortgages） 逆向抵押貸款 住宅金融 一、住宅抵押貸款分類(lèi)（還款方式） （二）其他抵押貸款工具 ARM可變利率抵押貸款 含義 產(chǎn)生原因 條款 利率變動(dòng)頻數(shù) 利率指數(shù) 附加利率 利率上限 /利率上限構(gòu)成 初始優(yōu)惠利率（初始折扣） 可轉(zhuǎn)化條款 住宅金融 （二）其他抵押貸款工具 ARM可變利率抵押貸款 案例 ARM1 ARM2 貸款額 100000美元 100000美元 還款期數(shù) 360個(gè)月 360個(gè)月 利率變動(dòng)頻數(shù) 6個(gè)月 1年 附加利率 200基點(diǎn) 250基點(diǎn) 初期優(yōu)惠利率 % % 折扣點(diǎn)（融資成本） % % 調(diào)整利率上限 無(wú) % 貸款壽命期利率上限 % % 還款額上限 無(wú) 無(wú) 負(fù)攤銷(xiāo)上限 無(wú) 無(wú) 住宅金融 （二）其他抵押貸款工具 ARM可變利率抵押貸款 案例 （ 1）計(jì)算貸款期內(nèi)的利率變動(dòng)情況 （ 2）計(jì)算初始還款額（第 1期還款額） （ 3）計(jì)算第 2期及以后各期還款額 住宅金融 一、住宅抵押貸款分類(lèi)（還款方式） （二）其他抵押貸款工具 PLAM價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款 含義 原因 機(jī)制 —案例 假設(shè)： 貸款額 100000美元，貸款期 30年； 合同初始利率為有效利率 3%，有效利率不變； 頭 3年通貨膨脹率為 4%，第 4~6年為 6%，其他年份 5% 還款按年還款。 計(jì)算：還款額、利息額、調(diào)整前余額、調(diào)整后余額 住宅金融 一、住宅抵押貸款分類(lèi)（還款方式） （二）其他抵押貸款工具 SAM 分享增值抵押貸款 美國(guó) 20世紀(jì) 70、 80年代高利率水平時(shí)期，貸款期 10年， 較低利率，到期 /出售時(shí)，評(píng)估房產(chǎn)分享增值 有利于消除利率調(diào)整總落后于通脹發(fā)生 CM逆向抵押貸款 “住著豪宅缺錢(qián)花” 已有房屋，以房屋作為抵押， 銀行根據(jù)評(píng)估后的房屋價(jià)值和借款人申請(qǐng)的貸款期限與借款人簽署協(xié)議，然后分期向借款人支付貸款供其支配。 住宅金融 二、二級(jí)抵押貸款市場(chǎng) ——抵押貸款證券化 （一）內(nèi)涵 與一級(jí)市場(chǎng)的區(qū)別：一級(jí)發(fā)行，二級(jí)買(mǎi)賣(mài) 儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和抵押貸款銀行，中介機(jī)構(gòu)，投資者、養(yǎng)老基金和人壽保險(xiǎn)公司 購(gòu)買(mǎi)抵押貸款，以貸款抵押權(quán)為擔(dān)保，發(fā)行證券 —— 抵押貸款證券化 抵押貸款支持證券（ Mortgages Backed Securities） 穩(wěn)定現(xiàn)金流 住宅金融 二、二級(jí)抵押貸款市場(chǎng) ——抵押貸款證券化 （二）原因 （ 1）保持資產(chǎn)流動(dòng)性， 直接出售抵押貸款方式存在障礙 負(fù)債流動(dòng)性 儲(chǔ)蓄存款擠兌 貸款種類(lèi)不一而且復(fù)雜，潛在風(fēng)險(xiǎn)大（違約風(fēng)險(xiǎn)） （ 2）資金需求供給不匹配 地區(qū)不匹配 機(jī)構(gòu)不匹配 （ 3）其他原因 人壽保險(xiǎn)公司降低抵押貸款購(gòu)買(mǎi)數(shù)量 政府支持 住宅金融 二、二級(jí)抵押貸款市場(chǎng) ——抵押貸款證券化 （三） MBS抵押貸款支持證券 投資價(jià)值 （ 1）較一般抵押貸款信用更佳，違約風(fēng)險(xiǎn)更小 FHA/VA/保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) /機(jī)構(gòu)擔(dān)保、本票擔(dān)保 （ 2）能避免雙向收稅
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