北京周邊養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目分析研究(編輯修改稿)
2025-01-17 18:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售部分 銷售五十年產(chǎn)權(quán)，可銷售面積占58%，別墅 73棟 /家居式公寓 228戶 20萬(wàn)，住宅和別墅（ 40獨(dú)棟， 2聯(lián)排） 擁有 70年使用權(quán)的永久會(huì)員：一次性出售房屋、每平方米銷售均價(jià)約為 14000元。 出租部分 持有運(yùn)營(yíng)面積 42%，其中兩棟短期公寓共 288套 已建成 3萬(wàn) ,472間 ,近 1000床位投入使用 酒店式公寓 82間 /150個(gè)床位 收費(fèi)模式 會(huì)員費(fèi)公寓 2萬(wàn) /別墅 10萬(wàn)，月費(fèi)50009000元 /套，餐飲 /醫(yī)療等自理 一次性繳納 1020萬(wàn)押金，月租金 23003800元 /月，水電餐飲單交 會(huì)員費(fèi) 10萬(wàn)元，短租月租 49006500元，起租 3個(gè)月，年租 元 /套，餐費(fèi)單交 客戶定位 中高端客戶為主 中端 中高端 土地獲取 租賃集體土地 一期劃撥土地，二三期低價(jià)配套取得土地 市場(chǎng)摘牌取得土地，樓面地價(jià)1104元 /平方米 建筑形態(tài) 別墅、高板公寓 別墅、高板、 2萬(wàn)平人工湖 洋房、獨(dú)棟、聯(lián)排、躍層、酒店公寓 去化速度 一期已開放兩棟短租樓，一年內(nèi)入住率 80%， 2023年銷售別墅 50年使用權(quán)，銷售率達(dá) 90%以上 銷售類已經(jīng)售罄，二手房?jī)r(jià)格 14000，出租類入住率達(dá) 90%以上 2023年 10月現(xiàn)房開盤， 2023年 4月售罄 經(jīng)營(yíng)要點(diǎn) 將府莊園 北京太陽(yáng)城 曜陽(yáng)國(guó)際 基礎(chǔ)配套 綜合服務(wù)中心：供應(yīng)日常生活用品 健身娛樂中心：含健身娛樂設(shè)施、餐廳、酒店 中庭綠地、酒店、溫泉將身中心、文化藝術(shù)中心、家政服務(wù)中心 娛樂區(qū)設(shè)有娛樂設(shè)施 全保姆服務(wù) 餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)配套 醫(yī)療特色 醫(yī)療保健中心，與北京多家三甲醫(yī)院開通綠色通道 護(hù)理中心、呼叫中心 太陽(yáng)城老年醫(yī)療中心 武警總醫(yī)院中西醫(yī)康復(fù)醫(yī)療中心（ ） 總結(jié) 營(yíng)造高端養(yǎng)老生活氛圍，注重環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)的打造； “ 產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn) ”放緩銷售速度，社區(qū)人口規(guī)模較小，后期配套運(yùn)營(yíng)壓力較大。 項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)十年，以公建作為啟動(dòng)，資金困難是最大瓶頸 7萬(wàn)平方米配套用于經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益 金融創(chuàng)新反按揭和臵換 充分整合紅十字和城建兩大股東的資源優(yōu)勢(shì) 按公益項(xiàng)目獲取土地，實(shí)際以銷售為主的盈利項(xiàng)目 設(shè)一定比例公益床位專供革命先輩、傷殘軍人、勞動(dòng)模范等 核心 銷售收回投資，運(yùn)營(yíng)獲取長(zhǎng)期資產(chǎn)以及穩(wěn)定收益 反按揭 是指在征得老人同意后，開發(fā)商將老人原有住房出租，以租金收入入住太陽(yáng)城。 臵換 是將老人的原有住房與太陽(yáng)城的老年公寓進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世之后，再將原臵換的房產(chǎn)折價(jià)返還給其法定繼承人。 目前已有許多老人對(duì)此種銷售方式表示了濃厚的興趣。從中國(guó)的國(guó)情來(lái)說(shuō)， “ 反按揭 ” 或稱 “ 反向抵押貸款 ” 是非常適合的，但若要獲得長(zhǎng)足發(fā)展，還有待于金融體系對(duì)其確認(rèn)。 三、全部出售案例 東方太陽(yáng)城 順義區(qū)仁和鎮(zhèn)潮白河板塊 萬(wàn)科幸福匯 房山竇店鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府北側(cè) 200米 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 東方太陽(yáng)城 萬(wàn)科幸福匯 特點(diǎn) 以養(yǎng)老為營(yíng)銷題材的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 規(guī)模 占地 234萬(wàn) m2，總規(guī)劃面積 80萬(wàn) m2 占地面積： ，總建筑面積：， 1262戶 運(yùn)營(yíng)模式 全部為住宅產(chǎn)品銷售 住宅產(chǎn)品全部銷售，大部分配套公建自持出租 客戶定位 以空港工業(yè)區(qū)為主的京城東北部中高端客戶 中端客戶 土地獲取 住宅用地（含一類別墅用地） 摘牌方式取得住宅 70年產(chǎn)權(quán)，樓面地價(jià)4354元 /平方米 建筑形態(tài) 別墅、洋房、多層公寓 5— 15層帶電梯低密觀景板式洋房，一梯兩戶 去化速度 20232023年，一期 500套售罄（別墅 /公寓），均價(jià) 3880元 /m2 ，二手房?jī)r(jià)格 12860元 /m2； 20232023年，二期 1229套
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