【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)展規(guī)劃 雙重政策的疊加，使得鲅魚圈地區(qū)掀起了一陣投資的熱潮。鲅魚圈有鞍鋼作為產(chǎn)業(yè)支柱，2008年金泰地產(chǎn)等大型房企入主此區(qū)域，投資建設(shè)集住宅、商業(yè)酒店、等大型綜合體項(xiàng)目，同時(shí)也拉伸了周邊其他項(xiàng)目的升值潛力。,2.房地產(chǎn)業(yè)投資狀況,鲅魚圈地區(qū)住宅產(chǎn)品現(xiàn)階段仍然以板樓為主，區(qū)域共計(jì)50處左右的樓盤，涵蓋產(chǎn)品為多層板樓、高層板樓、以及少量的聯(lián)排、獨(dú)棟別墅。其中板樓約占產(chǎn)品總體的90%以上。另外，金泰地產(chǎn)在此投資數(shù)億的金泰城也備受關(guān)注，像這樣集門市、寫字樓、公寓、酒店于一體的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目在此區(qū)域并不多見，但這也正說明了知名開發(fā)商對(duì)市場前瞻性的把控能力。,3.總體產(chǎn)品結(jié)構(gòu),,4. 市場供應(yīng)情況,在售及待售項(xiàng)目,,在售及待售項(xiàng)目,,在售及待售項(xiàng)目,,在售及待售項(xiàng)目,,在售及待售項(xiàng)目,,在售及待售項(xiàng)目,,在售及待售項(xiàng)目,,在售及待售項(xiàng)目,,在售及待售項(xiàng)目,2008年至今共計(jì)總開發(fā)建筑面積約為1525萬平方米，約為18萬套。 未來一年內(nèi)待售項(xiàng)目及在售項(xiàng)目后期供應(yīng)建筑面積約為608萬平方 米，約為6.3萬套。,區(qū)域供應(yīng)情況,5.土地開發(fā)狀況,老城區(qū)與新城區(qū)：開發(fā)樓盤較多，后續(xù)土地供應(yīng)充足。 例如：山海廣場西南側(cè)地塊（營口灣畔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司） 月亮湖南段地塊（華源地產(chǎn)） 熊岳與雙臺(tái)子各有一處地塊（華海集團(tuán)） 海平路地塊（紅運(yùn)集團(tuán)） 熊岳鎮(zhèn)：開發(fā)樓盤較少，存有大量未開發(fā)土地 由于新、老城區(qū)項(xiàng)目密集，未來的幾年里，熊岳鎮(zhèn)的一些土地必然會(huì)被開發(fā)， 尤其山海大道、與望兒山大街道路兩旁土地資源更為豐富。,6.總體供求關(guān)系,對(duì)于鲅魚圈地區(qū)，現(xiàn)階段的總體供應(yīng)狀況是供給大于需求，拿整體市場來說，鲅魚圈區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r屬于萌芽階段，一些輔助產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不完善，但是也正說明其發(fā)展?jié)摿λ?，?jù)焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)內(nèi)部高管介紹，雖然各家樓盤月銷量狀況良好，但是也存在著清盤率不高的特點(diǎn)，多個(gè)項(xiàng)目存有尾盤。近一年來，本區(qū)域價(jià)格上漲700元/㎡，由于雙重發(fā)展政策的扶持，使得從去年開始鲅魚圈地區(qū)的投資狀況呈現(xiàn)上揚(yáng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是這只是個(gè)起步階段，大量資源有待開發(fā)，區(qū)域配套也并不完善，熊岳鎮(zhèn)附近也存有較多土地，較為可觀的是，哈大高鐵將于2011年全線通車，這無疑會(huì)成為一大投資亮點(diǎn)。未來的鲅魚圈，以鋼廠、電廠、港口資源相結(jié)合的方式作為產(chǎn)業(yè)支柱，同時(shí)在此基礎(chǔ)之上，大力發(fā)展旅游業(yè)。在不久的將來，定會(huì)吸引大批的外省投資客群，帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，將會(huì)使樓市形成一種供不應(yīng)求的良好狀況。,從目前市場的供應(yīng)情況來看，市場供量相當(dāng)巨大，產(chǎn)品同質(zhì)化客群重疊與產(chǎn)品同質(zhì)化都非常嚴(yán)重，隨著調(diào)控影響日益顯現(xiàn)，后市競爭將更加激烈，對(duì)開發(fā)企業(yè)而言形勢(shì)并不樂觀。,小結(jié),總體價(jià)格水平,按照鲅魚圈區(qū)域的地理情況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，此區(qū)域價(jià)格結(jié)構(gòu)可分為三個(gè)層次，從北到南、可將它依次劃分為老城區(qū)、新城區(qū)以及熊岳鎮(zhèn)三大地段。,老城區(qū),新城區(qū),熊岳鎮(zhèn),一、按區(qū)域可將鲅魚圈客群可分為兩類： 1 本地客群 2 東北三省客群以及其他客群（黑、吉、遼） 二、 按照消費(fèi)結(jié)構(gòu)可將鲅魚圈分為三級(jí) 1 新城區(qū) 以外地客群為主，特別是黑龍江、大連客群居多 2 老城區(qū) 本地客群和外地客群比例基本持平 3 熊岳鎮(zhèn) 以本地客群為主，部分外地客群 綜合分析：新城區(qū)價(jià)格較高，營口本地消費(fèi)水平有限，消費(fèi)者望而卻步，但較大的升值潛力卻吸引了大量外省投資客的眼球。老城區(qū)價(jià)位適中，升值空間有限，本地與外省客群各占有一定比例，熊岳鎮(zhèn)價(jià)格低廉，投資潛力暗淡，基本上以本地客群為主?？陀^的說，鲅魚圈以及營口周邊區(qū)域的消費(fèi)能力相對(duì)于黑龍江、大連、沈陽等地還存在著一定的差距。,客群分析—客群結(jié)構(gòu),鲅魚圈新城：,本區(qū)主要以鲅魚圈為主，老城區(qū)多為改善性住房，新城區(qū)以投資性住房為主 本省主要以大連、沈陽、鞍山為主 外地主要以黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古、少量海南和北京投資客,客群分析—客群細(xì)分,鲅魚圈老城：,熊岳鎮(zhèn)： （普通住宅）,本區(qū)主要以熊岳古鎮(zhèn)的人群為主 本省的客群也主要以鲅魚圈、蓋州等地緣性客群為主 外省主要以黑龍江、吉林這些寒冷地區(qū)為主,本省主要由鲅魚圈及熊岳的財(cái)富階層和大連、沈陽、鞍山兩大部分組成 外省以黑龍江居多，少數(shù)來自吉林和哈爾濱,熊岳溫泉鎮(zhèn)： （別墅）,客群分析—客群細(xì)分,1.國十條 2. 外地人購房受限,外地人首套住房首付需50%以上,二套住房需提供當(dāng)?shù)氐募{稅證明. 3.房產(chǎn)交易會(huì)期間,購房可享受每平方米400元的優(yōu)惠,公務(wù)員可享受600元的優(yōu)惠(2008年刺激房產(chǎn)的重要政策) 4.購房總價(jià)款達(dá)到20萬以上可落戶本地.,區(qū)域相關(guān)政策,哈大高鐵增值投資潛力 哈大鐵路客運(yùn)專線是國家“十一五”規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目之一，納入國家《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》， 哈大客運(yùn)專線已于2007年8月23日正式開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2011年年底將會(huì)全線通車。哈大客運(yùn)專線設(shè)計(jì)時(shí)速可 達(dá)350公里以上，能成為中國的一條名副其實(shí)的“高速鐵路”。屆時(shí)，沈陽至大連將由現(xiàn)在的運(yùn)行4個(gè)小時(shí)到 達(dá)，縮短至一個(gè)小時(shí)到達(dá)。 哈爾濱至大連將由現(xiàn)在的運(yùn)行9個(gè)小時(shí)到達(dá)，縮短至三個(gè)小時(shí)到達(dá)。 2 形成四大資源聯(lián)動(dòng)的區(qū)域優(yōu)勢(shì) 所謂鲅魚圈四大資源優(yōu)勢(shì)是指港口優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、旅游優(yōu)勢(shì)、電力優(yōu)勢(shì)。 營口港是我國北方地區(qū)最近的深水不凍港，也是東北第二大港，非金屬礦產(chǎn)品運(yùn)量居全國各港之首。華能 營口電廠，可為開發(fā)區(qū)及遼寧地區(qū)提供強(qiáng)大的動(dòng)力供應(yīng)和高質(zhì)量的供電保障。全區(qū)海岸線長25公里，青龍山 森林公園、亞洲植物標(biāo)本園、望兒山、烽火臺(tái)、金沙灘海濱浴場/月亮湖、山海廣場等景觀，構(gòu)成了山、海、 林、泉交相輝映的海濱旅游度假勝地。故此，未來鲅魚圈的發(fā)展?jié)摿薮?，將吸引大量投資客紛紛入資。 雙重政策帶來無限發(fā)展前景 沈陽作為國家發(fā)改委批復(fù)的國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū),即”沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)”,鲅魚圈置身其中. 另一項(xiàng)國家戰(zhàn)略即國務(wù)院于2009年7月1日正式批復(fù)的《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》，即“五點(diǎn)一線”的發(fā)展 戰(zhàn)略。鲅魚圈成為兩大國家級(jí)戰(zhàn)略唯一疊加區(qū)域。展望未來,鲅魚圈旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展以及交通的便利,并配 合多種資源的開發(fā),必將提升房地產(chǎn)行業(yè)的成熟速度以及升值的空間.,未來趨勢(shì),區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)核心價(jià)值體現(xiàn),1.大連： 大連位于中國東北遼東半島最南端，西北瀕臨渤海，東南面向黃海。是中國的副省級(jí)城市、計(jì)劃單列市，也是全國14個(gè)沿海開放城市之一；是中國遼寧省的一個(gè)重要沿海港口城市，省內(nèi)第二大城市，是中國東北主要的對(duì)外門戶；也是東北亞重要的國際航運(yùn)中心、國際物流中心、區(qū)域性金融中心。一般來遼寧置業(yè)的外地人主要會(huì)首選大連，鲅魚圈相比大連來說，價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較明顯的。 2.蓋州： 蓋州市地處大連、鲅魚圈、營口三港腹地，獨(dú)具一市連三港的水路之便，海岸線長達(dá)45公里，營口市鲅魚圈經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及鲅魚圈港坐落在懷抱之中；哈大公路、中長鐵路、沈大高速公路縱貫?zāi)媳?，蓋州農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，農(nóng)、林、牧、副、漁各業(yè)興旺發(fā)達(dá)，素有“北方大農(nóng)業(yè)縮影”之稱。蓋州工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類比較齊全，已形成機(jī)械、輕紡、冶金、化工、建材、造紙、黃金生產(chǎn)等工業(yè)體系。蓋州公共設(shè)施和城市功能日臻完善，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，郵電通訊高效便捷，水電充足，廣播電視、醫(yī)療保健、餐飲娛樂一應(yīng)俱全。 3.西市區(qū)： 營口市西市區(qū)位于遼河出?？?，是營口市區(qū)的發(fā)祥地，處于營口老港和鲅魚圈新港之間，與環(huán)渤海各城市有著天然的聯(lián)系，是沈大黃金經(jīng)濟(jì)帶的中部的一個(gè)重要城區(qū)，交通發(fā)達(dá)。西市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，工業(yè)門類齊全，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理。已經(jīng)形成輕工針織、機(jī)械和金屬制品、建筑材料、石油化工、電子信息等五大支柱產(chǎn)業(yè)。有較多規(guī)模的四通一平的工業(yè)園區(qū)。區(qū)內(nèi)有大片可開發(fā)利用的土地和沿海灘涂，建筑材料可就地取材；外商企業(yè)用地和成片開發(fā)土地費(fèi)用較低,土地使用權(quán)出讓金可一次交付或分期交付。優(yōu)惠的政策和成熟的發(fā)展給西市區(qū)的發(fā)展帶來了很大的幫助。,1競爭環(huán)境分析—外部,1競爭環(huán)境分析—內(nèi)部,目前根據(jù)鲅魚圈樓市的格局，市場開發(fā)程度和市場競爭性質(zhì)，可劃分為如下幾個(gè)特征明顯的板塊：老城區(qū)域中心板塊，泛海易居板塊，新城開發(fā)區(qū)板塊，熊岳溫泉度假村板塊，熊岳板塊。不同的板塊有著不同的消費(fèi)需求，不同的消費(fèi)特點(diǎn)、不同的競爭特征、不同的價(jià)格曲線，通過對(duì)樓市板塊的分析，可以明晰各區(qū)域競爭策略。,一：老城區(qū)域中心板塊——共性優(yōu)勢(shì)平臺(tái)上的產(chǎn)品競爭。 鲅魚圈老城中心板塊是傳統(tǒng)中心生活區(qū)，以海星，海東兩個(gè)街道為中心競爭點(diǎn)，大致范圍在疏港路以南、蝴蝶泉路以北、龍山大街以東。優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)與完善的生活配套是其永恒不變的金字招牌。本板塊是鲅魚圈本區(qū)域內(nèi)購買者購買意向最集中的