王志剛工作室策劃案理論推索----------之劍法流程全圖(編輯修改稿)
2024-07-18 11:41 本頁面
【文章內容簡介】 場主流；主要銷售對象； A、 C型 的 市 場 追隨者；隨市場推廣力度和品牌效應的擴大，其數(shù)量增加較快，潛力較大 三十五歲左右 中高級管理人員 正處于轉型期，向高品味英才階層靠擾，易受傳媒影響。二人之家 或子女幼小。要求高素質低價格。 一、二次置業(yè)均有 常住型 E 型： 邊緣 型 普通市民階層 低 中 數(shù)量較少，其作用是補充性的 投資型炒家 總之，從規(guī)模數(shù)量來看， A、 D 型所構成的中產階級是市場主流；從市場拉動作用來看， A、 B起市場領頭羊的作用；從銷售的角度來說， A、 D、 C 型是主要打擊對象；從品牌的角度來說， B型是不可忽視的重要因素。 九、開發(fā)模式選擇 如圖所示，按功能價值（有形的、實物的、實用的、基本的價值）和文化價值（無形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價值）兩個指標，以及高、中、低三個水平層次，可以將房地產開發(fā)模式劃分為不同的類型： 合生創(chuàng)展： 高功能價值低文化價值。 碧桂園： 中高功能價值低文化價值。 萬科、麗江：中高功能價值中高文化價值。 奧園： 高功能價值高文化價值。 現(xiàn)代城： 中功能價值高文化價值。 上河城： 低功能價值高文化價值。 可見，不同的房地產開發(fā) 商對房地產有不同的開發(fā)理念和競爭策略。 奧龍計劃：復合型概念地產開發(fā)模式 房地產業(yè)、社區(qū)健康產業(yè)、社區(qū)產業(yè)，三者之間你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉疊加的部分，就是奧龍公司 “ 品牌核心 ” 之所在。只有將三者有機結合在一起，奧龍計劃才有生命力，才能形成我們的核心競爭力。 十、開發(fā)方案選擇 4 種開發(fā)方向 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 建筑形式 洋房、小高層 洋房、小高層 洋房、小高層 山地洋房 目標客戶 白領 中產階層 小白領、工薪 富裕階層 容積率 建筑面積（萬 m2） 27 27 主力戶型面積 100120 100120 6080 150200 單價（元 /m2） 2200 3200 2200 3000 單元總價 25 萬 40 萬 15 萬 45 萬 成本（元 /m2） 1500 2400 1500 1800 投入（億元） 靜態(tài)收益率 46% % 46% % 風險 中 較高 較低 中 品牌 同質化 超越性 超越性 超越性 針對各方案分析機會和風險。 提出如果項目要啟動的話，綜合考慮品牌、利潤、風險、投入，建議采用方案 4。如圖所示： 該項目根據(jù)開發(fā)模式的選定和各項收入支出等綜合性分析，進行了開 發(fā)成本預測，內容包括土地成本、前期費用、配套費和規(guī)費、管理費、不可預見費、營銷費用、稅金等。 十一、主題概念操作模 主題概念推導圖 主題概念支持體系 框圖 廣告語組合關系 十二、開發(fā)推廣模型 以奧園為例，如果把廣州奧園與一般樓盤的開發(fā)推廣行為進行對比，我們發(fā)現(xiàn)一般樓盤的開發(fā)推廣行為模型示意： 奧林匹克花園開發(fā)推廣行為的內在本質在于：不僅把房子及其配套、服務賣給消費者，而且引導他們與發(fā)展商一起共同營造成一種全新的生活方式。 圖：奧林匹克花園開發(fā)推廣行為模型 營造一種生活方式，即指開發(fā)商在既定的開發(fā)理念指導下，為一個經(jīng)濟收入、文化
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