王志剛工作室策劃案理論推索----------之劍法流程全圖(編輯修改稿)
2024-07-18 11:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)主流；主要銷售對(duì)象； A、 C型 的 市 場(chǎng) 追隨者；隨市場(chǎng)推廣力度和品牌效應(yīng)的擴(kuò)大，其數(shù)量增加較快，潛力較大 三十五歲左右 中高級(jí)管理人員 正處于轉(zhuǎn)型期，向高品味英才階層靠擾，易受傳媒影響。二人之家 或子女幼小。要求高素質(zhì)低價(jià)格。 一、二次置業(yè)均有 常住型 E 型： 邊緣 型 普通市民階層 低 中 數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的 投資型炒家 總之，從規(guī)模數(shù)量來(lái)看， A、 D 型所構(gòu)成的中產(chǎn)階級(jí)是市場(chǎng)主流；從市場(chǎng)拉動(dòng)作用來(lái)看， A、 B起市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的作用；從銷售的角度來(lái)說(shuō)， A、 D、 C 型是主要打擊對(duì)象；從品牌的角度來(lái)說(shuō)， B型是不可忽視的重要因素。 九、開(kāi)發(fā)模式選擇 如圖所示，按功能價(jià)值（有形的、實(shí)物的、實(shí)用的、基本的價(jià)值）和文化價(jià)值（無(wú)形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價(jià)值）兩個(gè)指標(biāo)，以及高、中、低三個(gè)水平層次，可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式劃分為不同的類型： 合生創(chuàng)展： 高功能價(jià)值低文化價(jià)值。 碧桂園： 中高功能價(jià)值低文化價(jià)值。 萬(wàn)科、麗江：中高功能價(jià)值中高文化價(jià)值。 奧園： 高功能價(jià)值高文化價(jià)值。 現(xiàn)代城： 中功能價(jià)值高文化價(jià)值。 上河城： 低功能價(jià)值高文化價(jià)值。 可見(jiàn)，不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商對(duì)房地產(chǎn)有不同的開(kāi)發(fā)理念和競(jìng)爭(zhēng)策略。 奧龍計(jì)劃：復(fù)合型概念地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 房地產(chǎn)業(yè)、社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)、社區(qū)產(chǎn)業(yè)，三者之間你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉疊加的部分，就是奧龍公司 “ 品牌核心 ” 之所在。只有將三者有機(jī)結(jié)合在一起，奧龍計(jì)劃才有生命力，才能形成我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 十、開(kāi)發(fā)方案選擇 4 種開(kāi)發(fā)方向 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 建筑形式 洋房、小高層 洋房、小高層 洋房、小高層 山地洋房 目標(biāo)客戶 白領(lǐng) 中產(chǎn)階層 小白領(lǐng)、工薪 富裕階層 容積率 建筑面積（萬(wàn) m2） 27 27 主力戶型面積 100120 100120 6080 150200 單價(jià)（元 /m2） 2200 3200 2200 3000 單元總價(jià) 25 萬(wàn) 40 萬(wàn) 15 萬(wàn) 45 萬(wàn) 成本（元 /m2） 1500 2400 1500 1800 投入（億元） 靜態(tài)收益率 46% % 46% % 風(fēng)險(xiǎn) 中 較高 較低 中 品牌 同質(zhì)化 超越性 超越性 超越性 針對(duì)各方案分析機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)。 提出如果項(xiàng)目要啟動(dòng)的話，綜合考慮品牌、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)、投入，建議采用方案 4。如圖所示： 該項(xiàng)目根據(jù)開(kāi)發(fā)模式的選定和各項(xiàng)收入支出等綜合性分析，進(jìn)行了開(kāi) 發(fā)成本預(yù)測(cè)，內(nèi)容包括土地成本、前期費(fèi)用、配套費(fèi)和規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用、稅金等。 十一、主題概念操作模 主題概念推導(dǎo)圖 主題概念支持體系 框圖 廣告語(yǔ)組合關(guān)系 十二、開(kāi)發(fā)推廣模型 以?shī)W園為例，如果把廣州奧園與一般樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)推廣行為進(jìn)行對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)一般樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)推廣行為模型示意： 奧林匹克花園開(kāi)發(fā)推廣行為的內(nèi)在本質(zhì)在于：不僅把房子及其配套、服務(wù)賣(mài)給消費(fèi)者，而且引導(dǎo)他們與發(fā)展商一起共同營(yíng)造成一種全新的生活方式。 圖：奧林匹克花園開(kāi)發(fā)推廣行為模型 營(yíng)造一種生活方式，即指開(kāi)發(fā)商在既定的開(kāi)發(fā)理念指導(dǎo)下，為一個(gè)經(jīng)濟(jì)收入、文化
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