王志剛工作室策劃案理論推索----------之劍法流程全圖-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 大； 多購(gòu)主力戶型社區(qū)文化和生活方式 的 主 要 參與者、促進(jìn)者。 一、二次置業(yè)均有 常住型 E 型： 邊緣 型 普通市民階層 低 中 數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的 投資型炒家 總之，從規(guī)模數(shù)量來(lái)看， A、 D 型所構(gòu)成的中產(chǎn)階級(jí)是市場(chǎng)主流；從市場(chǎng)拉動(dòng)作用來(lái)看， A、 B起市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的作用；從銷售的角度來(lái)說(shuō)， A、 D、 C 型是主要打擊對(duì)象；從品牌的角度來(lái)說(shuō)， B型是不可忽視的重要因素。 奧龍計(jì)劃：復(fù)合型概念地產(chǎn)開發(fā)模式 房地產(chǎn)業(yè)、社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)、社區(qū)產(chǎn)業(yè)，三者之間你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉疊加的部分，就是奧龍公司 “ 品牌核心 ” 之所在。這種生活夢(mèng)想一直潛藏在他們心中，被奧園的推廣工作呼喚出來(lái)。 其二：作地產(chǎn)，即城市開發(fā)商的概念 在城市總體規(guī)劃發(fā)展的前提下，作好某一區(qū)域性的策劃、定位、規(guī)劃、配套等，把生地作成熟地、旺地，再引入其他開發(fā)商共同開發(fā)。 快做 根據(jù)目前的市場(chǎng)和項(xiàng)目資源，迅速啟動(dòng)項(xiàng)目，確定項(xiàng)目的定位，策劃出差異性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的產(chǎn)品，沖擊市場(chǎng)。 二、項(xiàng)目開發(fā)策略 開發(fā)節(jié)奏 —— 快做還是慢做 市場(chǎng)策略 —— 火車頭還是火車廂 產(chǎn)品策略 —— 差異化原則 產(chǎn)品角度 社區(qū)形態(tài) 文化特色 十五、國(guó)內(nèi)外零售業(yè)各種模式 業(yè)態(tài)模 式 主要特色與功能 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 已在中國(guó)開設(shè)的店名（例） 標(biāo)準(zhǔn)化食品超市 （ SM） 營(yíng)業(yè)面積 1000 平方米以上，以經(jīng)營(yíng)生鮮食品為主，雜貨和家居用品為輔 傳統(tǒng)食品超市（不經(jīng)營(yíng)生鮮食品的小超市），食品店，雜貨店，菜市場(chǎng) 阿霍德頂頂鮮超市（荷蘭） 友誼西龍超市（日本） 大型綜合超市 （ GMS） 營(yíng)業(yè)面積達(dá) 2500 平方米以上，綜合食品超市和百貨店特色 食品超市，百貨公司、食品專賣店和熟食店 家樂(lè)福（法國(guó)） 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（美國(guó)） 蓮花易初購(gòu)物中心（泰國(guó)） 商品批發(fā)集散中心 （新模式） 營(yíng)業(yè)面積 10000 平方 米以上，以國(guó)內(nèi)外名牌產(chǎn)品的批發(fā)為主。如果 23 年后地塊情 況改變不大，而和黃項(xiàng)目滯銷的話，可以做其他考慮。 那麼以最保守的測(cè)算，還按前幾年的增長(zhǎng)率，兩年之后地價(jià)為 60萬(wàn)每畝以上，扣除資金利息 ,到時(shí)出讓土地利潤(rùn)為 億元左右。 發(fā)展商的作用由前期到后期從大到小，而消費(fèi)者首先作為需求對(duì)象存在，完全被動(dòng)地被設(shè)計(jì)到產(chǎn)品中。如圖所示： 該項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)模式的選定和各項(xiàng)收入支出等綜合性分析，進(jìn)行了開 發(fā)成本預(yù)測(cè)，內(nèi)容包括土地成本、前期費(fèi)用、配套費(fèi)和規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用、稅金等。 奧園： 高功能價(jià)值高文化價(jià)值。 二十五歲左右 專業(yè)人才，尤其是從事與信息經(jīng)濟(jì)有關(guān)的專業(yè)人才、自由職業(yè)者 年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、新潮，喜愛運(yùn)動(dòng)，追 求 新 的 生 活方式，多屬 超前消費(fèi)一族，多為單身或夫妻二人小家庭。 ——D 型：跟進(jìn)型。年齡在 30 歲左 右，職業(yè)以高級(jí)專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級(jí)管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級(jí)公務(wù)員為主。 以 **花園為例，那么，其主流消費(fèi)群由以下 5 個(gè)組群構(gòu)成： A型：高文化中收入的 “知識(shí)英才階層 ”。 開發(fā)推廣模型 項(xiàng)目機(jī)遇與特有優(yōu)勢(shì)資源梳理
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