王志剛工作室策劃案理論推索----------之劍法流程全圖(完整版)
【正文】 項目資源因子分析及項目細分市場選擇表 以奧園為例的最終產(chǎn)品的生產(chǎn)模型 B 型：高文化低收入的 “前衛(wèi)另類階層 ”。以第二次置業(yè)為主，購買動機為常住型。是 A、 C 型的市場追隨者，隨著市場推廣力度的加大和社區(qū)品牌效應(yīng)的擴大，其數(shù)量增加較快，潛力較大。 一次置業(yè)為主 過渡型 C 型： 提升型 社會精英階層 中 高 主要銷售對象；數(shù)量不多； 多買大戶型； 對產(chǎn)品檔次、品四十歲左右 私營企業(yè)家 金領(lǐng)階層 （ “ 打工皇帝 ”） 購買力強，落定迅速 二次置業(yè)為主 度假型 牌形象形成有力的提升和拉動 D 型： 跟進型 高級白領(lǐng)階層 中 中 市場主流；主要銷售對象； A、 C型 的 市 場 追隨者；隨市場推廣力度和品牌效應(yīng)的擴大，其數(shù)量增加較快，潛力較大 三十五歲左右 中高級管理人員 正處于轉(zhuǎn)型期，向高品味英才階層靠擾，易受傳媒影響。 現(xiàn)代城： 中功能價值高文化價值。 十一、主題概念操作模 主題概念推導(dǎo)圖 主題概念支持體系 框圖 廣告語組合關(guān)系 十二、開發(fā)推廣模型 以奧園為例，如果把廣州奧園與一般樓盤的開發(fā)推廣行為進行對比，我們發(fā)現(xiàn)一般樓盤的開發(fā)推廣行為模型示意： 奧林匹克花園開發(fā)推廣行為的內(nèi)在本質(zhì)在于：不僅把房子及其配套、服務(wù)賣給消費者，而且引導(dǎo)他們與發(fā)展商一起共同營造成一種全新的生活方式。但隨著他們對這種生活方式的認同和接受，其參與性越來越強，成為業(yè)主后，他們由被動轉(zhuǎn)為主動，從被引導(dǎo)，到拉動著物業(yè)管理和服務(wù)機構(gòu)，成為生活方式的最終營造者。 可以估算一下，當開發(fā)容積率為 ，成本為 1500元 /平方米，售價為 20xx元 /平方米的普通住宅，全部賣完利潤也只有 個億，還要投資 2 到 3 個 億的資金（雖然資金可以滾動），但風(fēng)險還是有的。 這種策略進可攻，退可守，風(fēng)險較小，機遇把握的好，絕對能夠轟動市場。但由于時間的不確定性，對公司的團隊組織以及迅速出團隊、品牌的出發(fā)點難以吻合；同時市場的可變性大，前期可能有一定的重復(fù)性工作，需要按當時的情況做些策略調(diào)整。但是此種選擇不能幫助公司出品牌、出團隊，與企業(yè)進軍房地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向相離。 其一：作 房產(chǎn)，即做一個住宅產(chǎn)品開發(fā)商。 從這一定義看，對房地產(chǎn)開發(fā)而言，所謂營造生活方式包括以下的要素： 一個相對集中的人群 相對集中的需求傾向 體現(xiàn)這種需求傾向，目標明確的開發(fā)理念 滿足這些傾向的生活空間 引導(dǎo)人們接受和認同這個空間及其價值取向的工作 發(fā)展商與消費者共同參與 對于奧林匹 克花園的買家來說，他們要的絕不僅僅是房子、設(shè)施和管理服務(wù)，而是在這個空間里的生活。 可見，不同的房地產(chǎn)開發(fā) 商對房地產(chǎn)有不同的開發(fā)理念和競爭策略。要求高素質(zhì)低價格。數(shù)量較少，其作用是補充性的，其中往往又以投資型（炒家）購買動機為主。是其生活方式的追捧者和標榜者，年齡在 25 歲左右，收入不高，但年輕、前衛(wèi)、時尚、新潮，喜愛運動，追求新的生活方式，多屬超前消費一族，是其中小戶型產(chǎn)品的主要購買者。 D 型：中文化中收入的 “高級白領(lǐng)階層 ”。 國內(nèi)外零售業(yè)各種模式 一、思維樹狀圖 二、市場調(diào)研資料收集和訪談模塊
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