【正文】 阜陽作為區(qū)域性商貿(mào)中心城市的功能不斷加強(qiáng)，各類商業(yè)設(shè)施百花齊放，使整個(gè)阜陽市呈現(xiàn)出一派繁榮興旺的景象。2. 城市總體布局城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向?yàn)椋阂袁F(xiàn)狀用地為基礎(chǔ)，主要向東北及西南、南作兩翼擴(kuò)展，并在西北方向適當(dāng)拓展，控制向東跨鐵路發(fā)展。阜陽策劃案一. 阜陽市概況阜陽市位于安徽省西北部，下轄潁州、潁東、潁泉三區(qū)和太和、臨泉、阜南、潁上四縣以及縣級市界首，擁有土地總面積9775平方公里，共有人口900萬人，是安徽省人口最多的城市，至2001年底，阜陽市城區(qū)人口達(dá)43萬人。城市空間結(jié)構(gòu)以 城市中心的“Y”形水系為基礎(chǔ)，采用分片塊狀結(jié)構(gòu)，通過楔形綠地的插入，形成“二河四片”的用地形態(tài)。按商業(yè)項(xiàng)目所處的位置與市場定位來看，阜陽市現(xiàn)有的商業(yè)格局大致可分為：核心商業(yè)圈、次級商業(yè)街、社區(qū)型商鋪、專業(yè)市場等四大類。 目前步行街靠近人民路段均已出租，6—7平方米的門面，年租金在24000—29500元之間，12平方米左右的門面，年租金在38000元左右；靠近潁州北路的門面，年租金大致在2萬左右。 3).皖西北商貿(mào)城 皖西北商貿(mào)城坐落在阜陽市泉河北岸，商城占地720畝，內(nèi)設(shè)食品城、日化城、服裝城、五金家電城、小商品市場等八大區(qū)域，是一個(gè)集各種商品批發(fā)零售休閑娛樂于一體的皖西北最大的商貿(mào)流通集散中心。目前在售的5區(qū)、6區(qū)沿街鋪位，因有部分門面采用復(fù)式鋪設(shè)計(jì)方案，擁有2個(gè)樓面，現(xiàn)采用1F、2F分別計(jì)價(jià)的方案對外銷售，其底樓的售價(jià)在12380元/m2，2樓的售價(jià)為2490元/m2，另外對于面積偏大的復(fù)式鋪，則采取底樓（1F）分隔銷售，但對2F鋪位則不考慮另行分隔，直接銷售給第一個(gè)來選擇分隔銷售方案的購買者。3).新建的商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)雷同，短期內(nèi)難以形成獨(dú)特的經(jīng)營風(fēng)格從現(xiàn)有的商業(yè)街所規(guī)劃、經(jīng)營的業(yè)態(tài)分析，大都是以服裝、鞋帽、百貨、飾品為主，可以說每條商業(yè)街的經(jīng)營類型大同小異，缺乏商業(yè)街經(jīng)營真正的內(nèi)涵，只是徒具商業(yè)街的形式而已。由于專業(yè)市場與其他商業(yè)形態(tài)不同，其經(jīng)營種類較為單一，所服務(wù)的對象也比較單一，主要客戶群也不在本區(qū)域，完全要靠它的群聚效應(yīng)來聚集客流。一. 項(xiàng)目概況本案是阜陽四大購物消費(fèi)中心之一——綠色步行街為阜陽人民打造一“陽光的、休閑的、綠色的、美麗的……購物天堂”而跨出的堅(jiān)實(shí)的一步。u 本案是阜陽地區(qū)唯一一個(gè)以服裝（飾）為主題的專業(yè)市場，與其他市場相比，更能表現(xiàn)出其專業(yè)性。u 本案規(guī)劃2F也做市場使用，在當(dāng)?shù)厥且粋€(gè)創(chuàng)新，但也面臨著相當(dāng)?shù)膲毫Γ?dāng)?shù)氐慕?jīng)營戶能否認(rèn)同2F做市場經(jīng)營這一模式，還有待于實(shí)踐的檢驗(yàn)。4. 風(fēng)險(xiǎn)分析u 本案能否在經(jīng)營特色上繼承、延續(xù)現(xiàn)有的步行街市場，并得到消費(fèi)群體的認(rèn)可，還有待時(shí)間的證明。2) 商場沿街鋪位全部開門并可直通商場內(nèi)。銷售定價(jià)及樓盤上市策略定價(jià)與上市策略是整個(gè)樓盤銷售環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)。由于本案為專業(yè)市場商鋪銷售，位置、樓層影響較大，必須以系數(shù)定價(jià)。周期為3個(gè)月．1—．31號 銷售面積 4200平方米 銷售任務(wù)以80％計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售面積達(dá)3360平方米（建筑面積）。這樣不僅可以較好地進(jìn)行推廣工作，同時(shí)還能彌補(bǔ)營銷策劃的漏項(xiàng)和不完整。三、推廣框架確立推廣主題及各階段分立主題以推廣主題進(jìn)行外包裝和媒體推廣在推廣主題的總領(lǐng)下分專題展開a、地段專題b、特色專題c、品質(zhì)專題d、投資專題四、專題細(xì)分 216。 n 笑看商海風(fēng)云，細(xì)說經(jīng)營之道；展示投資信心，憧 憬財(cái)富未來。廣告安排大體框架今年至2008年，房產(chǎn)大盤走勢會繼續(xù)攀升。 廣播電臺216。對經(jīng)營戶的鋪位裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，使市場不因裝修而影響壽命和危及他人安全。做好消防器材的維護(hù)，對違紀(jì)違法行為要及時(shí)處理。 全方位服務(wù) 物業(yè)管理應(yīng)對投資者、經(jīng)營戶提供全方位、多層次、有效而經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使用戶更為舒適便利，可開設(shè)常規(guī)性服務(wù)，如：開設(shè)儲蓄所、郵寄、電話等；委托性服務(wù)如：代客戶定送報(bào)刊等；經(jīng)營性服務(wù)如：開設(shè)餐廳、娛樂場所、開設(shè)健身房等。 市場各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理物業(yè)管理人員要經(jīng)常對市場的供電供水及排水、電梯、中央空調(diào)、公共照明等公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，保證設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。 統(tǒng)一管理原則首先，項(xiàng)目是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整個(gè)市場服務(wù)的，多頭管理勢必影響大樓整體的正常運(yùn)行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時(shí)解決；第三，多頭管理會造成管理死角，因此，專業(yè)市場應(yīng)統(tǒng)一管理。倘若前期打下基礎(chǔ)，在開盤前加大力度，將對樓盤銷售帶來較為有利的影響，同時(shí)對步行街整個(gè)項(xiàng)目將來的發(fā)展也起到了至關(guān)重要的作用。從市場效應(yīng)入手，展開“北京的王府井、上海的南京路、阜陽的步行街 ————同樣的繁華、不同的價(jià)值”主題的強(qiáng)力宣傳，以求大幅度消化主流市場的客戶，聚斂人氣維持效應(yīng)在熱效應(yīng)宣傳的基礎(chǔ)之上，通過物業(yè)配套、管理、付款方式等方面的手段，有效吸引客戶維持效應(yīng)方案助推通過銷控，以價(jià)格變動來刺激買方市場，以期消化存量突破口價(jià)格現(xiàn)場氣氛主題推廣的成功實(shí)施細(xì)說現(xiàn)場布置包括區(qū)域范圍內(nèi)現(xiàn)場和售樓現(xiàn)場兩部分組成，通過別出心裁的布置，烘托隆重開盤氣氛，以良好，深入的服務(wù)爭取客戶A、 步行街及現(xiàn)場外部懸掛橫幅宣傳標(biāo)語。216。一、推廣主題北京的王府井、上海的南京路、阜陽的步行街 ————同樣的繁華、不同的價(jià)值二、推廣宗旨在主題貫穿下進(jìn)行系統(tǒng)、連貫的媒體推廣是切入市場的基本手段。銷售指標(biāo)為840平方米(建筑面積).B、－，具體操作內(nèi)容為加大力度，增大成交，銷售指標(biāo)為2100平方米(建筑面積)C、根據(jù)近二個(gè)月來的市場反映，相應(yīng)調(diào)整策略，使樓盤銷售擺脫尾期清盤的陰影，銷售指標(biāo)為420平方米(建筑面積)市場推廣及廣告執(zhí)行市場推廣及廣告執(zhí)行是聯(lián)系客戶與樓盤的關(guān)鍵性一環(huán)，具有高度的復(fù)雜性和較大的伸縮性。如前面所分析，本案須以總價(jià)的形式入市，以二層商鋪3——5萬的總價(jià)沖擊市場，逐步拉升價(jià)格，使投資者產(chǎn)生緊迫感，制造銷售火爆的場面。一．關(guān)于銷售定價(jià)檢驗(yàn)樓盤價(jià)格是否合理的標(biāo)準(zhǔn)是銷售過程中的實(shí)踐。銷售準(zhǔn)備銷售準(zhǔn)備是樓盤銷售的基礎(chǔ)性工作，是確保樓盤穩(wěn)步前進(jìn)的先決條件。u 本案周邊的一些商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)與招商，會對本案的有效客戶造成分流，影響本案的銷售進(jìn)程。u 新市場因依托老步行街而建，在新、老項(xiàng)目并存期間，新項(xiàng)目要得到現(xiàn)有消費(fèi)群體的認(rèn)可，在經(jīng)營上必然要付出更多的努力。u 商鋪面積控制合理，以小面積（6—10）形式出現(xiàn)，不但適合零售、兼小型批發(fā)類商戶的使用需求，更有利于商鋪總價(jià)的控制，從而降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)。綠色步行街是阜陽老城區(qū)內(nèi)綜合用地逐步向商業(yè)用地置換的典范之作，為打造阜陽乃至皖西北地區(qū)新一代消費(fèi)購物場所，引導(dǎo)阜陽消費(fèi)理念、改變現(xiàn)有的消費(fèi)模式，以“興市造血為宗旨，以邊建邊改造為手段”，使一個(gè)僅具步行街雛形的項(xiàng)目，逐步向現(xiàn)代的、高標(biāo)準(zhǔn)的步行街項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。整個(gè)專業(yè)市場上除所在的位置不同外，經(jīng)營