王志剛工作室策劃案理論推索----------之劍法流程全圖-預(yù)覽頁
【正文】 反應(yīng)和成敗原因 企業(yè) 企業(yè)管理構(gòu)架、發(fā)展構(gòu)想、核心 資源和能力 資料收集 訪談 企業(yè)簡介、刊物 企業(yè)主要管理人士 了解企業(yè)資源，評估其開發(fā)能力 項目 地塊現(xiàn)狀地形地貌、地質(zhì)水文基本情況、周邊景觀資源和配套設(shè)施 資料收集 訪談 現(xiàn)場踏勘 項目資料 企業(yè)訪談 了解項目資源條件 三、 SWOT分析 四、項目機(jī)遇與特有優(yōu)勢資源梳理 五、項目資源因子分析及項目細(xì)分市場選擇表 六、項目定位 定位坐標(biāo)系 定位雷達(dá)圖 七、中國城市房地產(chǎn)階段論 八、目標(biāo)市場模型 包括模式鎖定的特定目標(biāo)市場群。 C 型：中文化高收入的 “社會精英階層 ”。是最核心為的骨干一族，規(guī)模最大，是其主力戶型產(chǎn)品的主要購買者，也是奧園社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者。 ——B 型：標(biāo)志型。數(shù)量不多，但購買力強，落定迅速，是奧園大戶型產(chǎn)品的產(chǎn)要購買者，對奧園產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動。 ——E 型：邊緣型。三口之家居多。二人之家 或子女幼小。 碧桂園： 中高功能價值低文化價值。 上河城： 低功能價值高文化價值。 十、開發(fā)方案選擇 4 種開發(fā)方向 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 建筑形式 洋房、小高層 洋房、小高層 洋房、小高層 山地洋房 目標(biāo)客戶 白領(lǐng) 中產(chǎn)階層 小白領(lǐng)、工薪 富裕階層 容積率 建筑面積（萬 m2） 27 27 主力戶型面積 100120 100120 6080 150200 單價（元 /m2） 2200 3200 2200 3000 單元總價 25 萬 40 萬 15 萬 45 萬 成本（元 /m2） 1500 2400 1500 1800 投入（億元） 靜態(tài)收益率 46% % 46% % 風(fēng)險 中 較高 較低 中 品牌 同質(zhì)化 超越性 超越性 超越性 針對各方案分析機(jī)會和風(fēng)險。 圖：奧林匹克花園開發(fā)推廣行為模型 營造一種生活方式，即指開發(fā)商在既定的開發(fā)理念指導(dǎo)下，為一個經(jīng)濟(jì)收入、文化傾向相對趨同的人群或階 層提供以住宅為中心，包括滿足其需求和偏好的各種生活配套設(shè)施和管理服務(wù)的生活空間；并由于這一生活空間具有某種功能上、文化上的傾向性，使用權(quán)發(fā)展商得以逐步引導(dǎo)買家業(yè)主實現(xiàn)雙方共同預(yù)期的生活形態(tài)和社區(qū)文化，最終共同營造一個理想的家園。一般樓盤開發(fā)商的生產(chǎn)行為見如下模型： 圖：一般樓盤開發(fā)商的生產(chǎn)行為模型 圖：奧園開發(fā)商與消費者共創(chuàng)生活方式的開發(fā)推廣行為模型 而從奧林匹克花園的生產(chǎn)行為示意圖中我們可以看出： 生產(chǎn)行為貫穿始終。 十四、企業(yè)戰(zhàn)略選擇 一、一個上市公司介入房地產(chǎn)有三種方式。 人和項目，企業(yè)有兩種戰(zhàn)略選擇，如圖示： 從市場、 企業(yè)、項目幾個方面對這幾種選擇進(jìn)行分析： 不啟動項目 這種策略選擇是考慮項目現(xiàn)在地塊不成熟，開發(fā)風(fēng)險較大；企業(yè)又沒有團(tuán)隊、經(jīng)驗和品牌的現(xiàn)狀，把人和地塊先放 23 年，不去動它。 顯而易見，此種選擇基本無風(fēng)險，關(guān)鍵在于企業(yè)能否想辦法在 23 年內(nèi)土地不被回收。 （ 2） 可以和黃項目抱成一團(tuán)，依仗它們的聲勢炒熱地塊，在借勢的同時可以很明顯的針對和黃項目作出差異性。并且主動權(quán)在手，可以根據(jù)不同情況進(jìn)行
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