【正文】 入的 “前衛(wèi)另類(lèi)階層 ”。 項(xiàng)目資源因子分析及項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)選擇表 開(kāi)發(fā)推廣模型 年齡在 30 歲左 右，職業(yè)以高級(jí)專(zhuān)業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級(jí)管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級(jí)公務(wù)員為主。 二十五歲左右 專(zhuān)業(yè)人才，尤其是從事與信息經(jīng)濟(jì)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)人才、自由職業(yè)者 年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、新潮，喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)，追 求 新 的 生 活方式，多屬 超前消費(fèi)一族，多為單身或夫妻二人小家庭。如圖所示： 該項(xiàng)目根據(jù)開(kāi)發(fā)模式的選定和各項(xiàng)收入支出等綜合性分析，進(jìn)行了開(kāi) 發(fā)成本預(yù)測(cè)，內(nèi)容包括土地成本、前期費(fèi)用、配套費(fèi)和規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、稅金等。 那麼以最保守的測(cè)算，還按前幾年的增長(zhǎng)率，兩年之后地價(jià)為 60萬(wàn)每畝以上，扣除資金利息 ,到時(shí)出讓土地利潤(rùn)為 億元左右。 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 —— 快做還是慢做 市場(chǎng)策略 —— 火車(chē)頭還是火車(chē)廂 產(chǎn)品策略 —— 差異化原則 產(chǎn)品角度 社區(qū)形態(tài) 文化特色 十五、國(guó)內(nèi)外零售業(yè)各種模式 業(yè)態(tài)模 式 主要特色與功能 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 已在中國(guó)開(kāi)設(shè)的店名（例） 標(biāo)準(zhǔn)化食品超市 （ SM） 營(yíng)業(yè)面積 1000 平方米以上，以經(jīng)營(yíng)生鮮食品為主，雜貨和家居用品為輔 傳統(tǒng)食品超市（不經(jīng)營(yíng)生鮮食品的小超市），食品店，雜貨店，菜市場(chǎng) 阿霍德頂頂鮮超市（荷蘭） 友誼西龍超市（日本） 大型綜合超市 （ GMS） 營(yíng)業(yè)面積達(dá) 2500 平方米以上，綜合食品超市和百貨店特色 食品超市，百貨公司、食品專(zhuān)賣(mài)店和熟食店 家樂(lè)福（法國(guó)） 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（美國(guó)） 蓮花易初購(gòu)物中心（泰國(guó)） 商品批發(fā)集散中心 （新模式） 營(yíng)業(yè)面積 10000 平方 米以上，以國(guó)內(nèi)外名牌產(chǎn)品的批發(fā)為主。 其二：作地產(chǎn)，即城市開(kāi)發(fā)商的概念 在城市總體規(guī)劃發(fā)展的前提下，作好某一區(qū)域性的策劃、定位、規(guī)劃、配套等，把生地作成熟地、旺地，再引入其他開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)。 奧龍計(jì)劃：復(fù)合型概念地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 房地產(chǎn)業(yè)、社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)、社區(qū)產(chǎn)業(yè)，三者之間你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉疊加的部分，就是奧龍公司 “ 品牌核心 ” 之所在。 **花園目標(biāo)消費(fèi)者分析表（例） 購(gòu)買(mǎi)類(lèi)型 定位 文化 收入 作用 年齡 職業(yè) 行為和心理特征 置業(yè)類(lèi)型 置業(yè)動(dòng)機(jī) A型： 主導(dǎo)型 知識(shí)英才階層 高 中 標(biāo)準(zhǔn)客戶、市場(chǎng)主流、 市場(chǎng)領(lǐng)頭羊；主要銷(xiāo)售對(duì)象；核心骨干一族，規(guī)模最大； 多購(gòu)主力戶型社區(qū)文化和生活方式 的 主 要 參與者、促進(jìn)者。 E 型：低文化中收入的 “普通市民階層 ”。 目標(biāo)市場(chǎng)模型 開(kāi)發(fā)模式選擇 對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不同組群的角色和作用是不同的： ——A型：主導(dǎo)型。 三十歲歲左右 高級(jí)專(zhuān)業(yè)人才（ 尤其是自由職業(yè)者）、高級(jí)管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級(jí)公務(wù)員為主 有 自 己 獨(dú) 特 的品味，不盲目從流，懂得享受生活，要求體面、文化感、情調(diào)，又希望在享受豪華、舒適的同時(shí) 享 受 不 高 的價(jià)格；事業(yè)已基本定型，正處于上升期。只有將三者有機(jī)結(jié)合在一起，奧龍計(jì)劃才有生命力，才能形成我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。