【正文】 入的 “前衛(wèi)另類階層 ”。 項目資源因子分析及項目細(xì)分市場選擇表 開發(fā)推廣模型 年齡在 30 歲左 右，職業(yè)以高級專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級公務(wù)員為主。 二十五歲左右 專業(yè)人才，尤其是從事與信息經(jīng)濟(jì)有關(guān)的專業(yè)人才、自由職業(yè)者 年輕、前衛(wèi)、時尚、新潮，喜愛運(yùn)動，追 求 新 的 生 活方式，多屬 超前消費(fèi)一族，多為單身或夫妻二人小家庭。如圖所示： 該項目根據(jù)開發(fā)模式的選定和各項收入支出等綜合性分析，進(jìn)行了開 發(fā)成本預(yù)測，內(nèi)容包括土地成本、前期費(fèi)用、配套費(fèi)和規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、營銷費(fèi)用、稅金等。 那麼以最保守的測算，還按前幾年的增長率，兩年之后地價為 60萬每畝以上，扣除資金利息 ,到時出讓土地利潤為 億元左右。 二、項目開發(fā)策略 開發(fā)節(jié)奏 —— 快做還是慢做 市場策略 —— 火車頭還是火車廂 產(chǎn)品策略 —— 差異化原則 產(chǎn)品角度 社區(qū)形態(tài) 文化特色 十五、國內(nèi)外零售業(yè)各種模式 業(yè)態(tài)模 式 主要特色與功能 主要競爭對手 已在中國開設(shè)的店名（例） 標(biāo)準(zhǔn)化食品超市 （ SM） 營業(yè)面積 1000 平方米以上，以經(jīng)營生鮮食品為主，雜貨和家居用品為輔 傳統(tǒng)食品超市（不經(jīng)營生鮮食品的小超市），食品店，雜貨店，菜市場 阿霍德頂頂鮮超市（荷蘭） 友誼西龍超市（日本） 大型綜合超市 （ GMS） 營業(yè)面積達(dá) 2500 平方米以上，綜合食品超市和百貨店特色 食品超市，百貨公司、食品專賣店和熟食店 家樂福（法國） 沃爾瑪購物廣場（美國） 蓮花易初購物中心（泰國） 商品批發(fā)集散中心 （新模式） 營業(yè)面積 10000 平方 米以上，以國內(nèi)外名牌產(chǎn)品的批發(fā)為主。 其二：作地產(chǎn)，即城市開發(fā)商的概念 在城市總體規(guī)劃發(fā)展的前提下，作好某一區(qū)域性的策劃、定位、規(guī)劃、配套等，把生地作成熟地、旺地，再引入其他開發(fā)商共同開發(fā)。 奧龍計劃：復(fù)合型概念地產(chǎn)開發(fā)模式 房地產(chǎn)業(yè)、社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)、社區(qū)產(chǎn)業(yè)，三者之間你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉疊加的部分，就是奧龍公司 “ 品牌核心 ” 之所在。 **花園目標(biāo)消費(fèi)者分析表（例） 購買類型 定位 文化 收入 作用 年齡 職業(yè) 行為和心理特征 置業(yè)類型 置業(yè)動機(jī) A型： 主導(dǎo)型 知識英才階層 高 中 標(biāo)準(zhǔn)客戶、市場主流、 市場領(lǐng)頭羊；主要銷售對象；核心骨干一族，規(guī)模最大； 多購主力戶型社區(qū)文化和生活方式 的 主 要 參與者、促進(jìn)者。 E 型：低文化中收入的 “普通市民階層 ”。 目標(biāo)市場模型 開發(fā)模式選擇 對項目來說，不同組群的角色和作用是不同的： ——A型：主導(dǎo)型。 三十歲歲左右 高級專業(yè)人才（ 尤其是自由職業(yè)者）、高級管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級公務(wù)員為主 有 自 己 獨(dú) 特 的品味，不盲目從流，懂得享受生活，要求體面、文化感、情調(diào)，又希望在享受豪華、舒適的同時 享 受 不 高 的價格；事業(yè)已基本定型，正處于上升期。只有將三者有機(jī)結(jié)合在一起，奧龍計劃才有生命力，才能形成我們的核心競爭力。