王志剛工作室策劃案理論推索----------之劍法流程全圖(參考版)
2025-06-08 11:41本頁(yè)面
【正文】 批發(fā)商場(chǎng)，大型超市，倉(cāng)儲(chǔ)賣場(chǎng) 利聯(lián)倉(cāng)行（香港） 倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店 （ WS） 營(yíng)業(yè)面積 10000 平方米以上，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 50%70% 為食品， 50%30%為非批發(fā)商店，超級(jí)市場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 麥德龍（德國(guó)） 沃爾瑪山姆會(huì)員店（美國(guó)） 萬(wàn)客隆（荷蘭） 好又多（臺(tái)灣） 食品 百盛量販（馬來(lái)西亞） 大潤(rùn)發(fā)（臺(tái)灣） 便利店 （ CVS） 營(yíng)業(yè)面積 80100 平方米，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為食品，飲料，便利性服務(wù) 食品店、雜貨店、快餐店、藥店 711（美國(guó)） 羅林（日本） 百佳（香港） 超大型購(gòu)物 中心 （ MALL） 營(yíng)業(yè)面積 40000 平方米以上，提供購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、旅游、休閑、辦公為一體的全方位服務(wù) 百貨商廈、食品餐飲業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè) 第一八佰伴商廈（日本） 遠(yuǎn)東百貨（臺(tái)灣） 新東安百貨（香港） 中高檔百貨公司 營(yíng)業(yè)面積 10000 平方米以上，提供店中店和時(shí)尚百貨服務(wù) 百貨商場(chǎng) 豐聯(lián)商廈（新加坡） 太平洋百貨（臺(tái)灣） 總結(jié) 大眾化現(xiàn)代連鎖型零售業(yè)，超大型現(xiàn)代購(gòu)物中心，新型百貨公司 大陸傳統(tǒng)商店 歐美日為代表的跨功連鎖集團(tuán)臺(tái)、港、東南亞華人百貨集團(tuán) 臺(tái)、港、東南亞華人連鎖訪華團(tuán) 。但由于時(shí)間的不確定性，對(duì)公司的團(tuán)隊(duì)組織以及迅速出團(tuán)隊(duì)、品牌的出發(fā)點(diǎn)難以吻合；同時(shí)市場(chǎng)的可變性大，前期可能有一定的重復(fù)性工作，需要按當(dāng)時(shí)的情況做些策略調(diào)整。 這種策略進(jìn)可攻，退可守，風(fēng)險(xiǎn)較小，機(jī)遇把握的好，絕對(duì)能夠轟動(dòng)市場(chǎng)。 風(fēng)險(xiǎn)： （ 1） 政府發(fā)展方向不明確； （ 2） 地塊周邊缺乏基本生活配套，消費(fèi)者對(duì)在此生活信心不足； （ 3） 即使和黃啟動(dòng)項(xiàng)目，我們緊跟而上，也面臨兩個(gè)樓盤獨(dú)立啟動(dòng)一個(gè)板塊，孤軍作戰(zhàn)； （ 4） 如果和黃買不好，人們將對(duì)此板塊更不看好，導(dǎo)致強(qiáng)烈的觀望態(tài)度； 慢做 慢做的開(kāi)發(fā)策略是先做項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，包括策劃工作、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及對(duì)部分地塊的平整和維護(hù)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目所處的板塊和和黃項(xiàng)目密切關(guān)注，一有比較好的入市鍥機(jī)，如地塊周邊的居住配套明顯好轉(zhuǎn)、和黃項(xiàng)目熱銷等，就可以即刻入市。它的機(jī)會(huì)點(diǎn)是： （ 1） 首期如果成功，市場(chǎng)影響力較大，能夠迅速出品牌、出團(tuán)隊(duì)、出效益。但是此種選擇不能幫助公司出品牌、出團(tuán)隊(duì)，與企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向相離。 可以估算一下，當(dāng)開(kāi)發(fā)容積率為 ，成本為 1500元 /平方米，售價(jià)為 20xx元 /平方米的普通住宅，全部賣完利潤(rùn)也只有 個(gè)億，還要投資 2 到 3 個(gè) 億的資金（雖然資金可以滾動(dòng)），但風(fēng)險(xiǎn)還是有的。我們可以作一個(gè)基本分析，對(duì)這塊地的升值潛力進(jìn)行預(yù)測(cè)。 其三：作資產(chǎn)，例如華潤(rùn)介入房地產(chǎn)的方式很簡(jiǎn)單，直接控股萬(wàn)科和華遠(yuǎn)，進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)。 其一：作 房產(chǎn)，即做一個(gè)住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商。但隨著他們對(duì)這種生活方式的認(rèn)同和接受，其參與性越來(lái)越強(qiáng)，成為業(yè)主后，他們由被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)，從被引導(dǎo)，到拉動(dòng)著物業(yè)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為生活方式的最終營(yíng)造者。對(duì)于生活方式這樣一種產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，銷售是推廣性生產(chǎn)，社區(qū)服務(wù)管理是服務(wù)性生產(chǎn)，業(yè)主的居住行為也是生產(chǎn)過(guò)程 參與性生產(chǎn)。如果按馬斯洛的需求金字塔 模型，我們可以把業(yè)主最終在奧林匹克花園得到的回報(bào)概括為以下模型： 圖：奧園需求金字塔模型 十三、以?shī)W園為例的最終產(chǎn)品的生產(chǎn)模型 不同性質(zhì)的產(chǎn)品，
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