王志剛工作室策劃案理論推索----------之劍法流程全圖-全文預(yù)覽
【正文】 足； （ 3） 即使和黃啟動(dòng)項(xiàng)目，我們緊跟而上，也面臨兩個(gè)樓盤獨(dú)立啟動(dòng)一個(gè)板塊，孤軍作戰(zhàn)； （ 4） 如果和黃買不好，人們將對(duì)此板塊更不看好，導(dǎo)致強(qiáng)烈的觀望態(tài)度； 慢做 慢做的開發(fā)策略是先做項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，包括策劃工作、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及對(duì)部分地塊的平整和維護(hù)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目所處的板塊和和黃項(xiàng)目密切關(guān)注，一有比較好的入市鍥機(jī)，如地塊周邊的居住配套明顯好轉(zhuǎn)、和黃項(xiàng)目熱銷等，就可以即刻入市。但是此種選擇不能幫助公司出品牌、出團(tuán)隊(duì)，與企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向相離。我們可以作一個(gè)基本分析，對(duì)這塊地的升值潛力進(jìn)行預(yù)測(cè)。 其一：作 房產(chǎn)，即做一個(gè)住宅產(chǎn)品開發(fā)商。對(duì)于生活方式這樣一種產(chǎn)品來說，銷售是推廣性生產(chǎn)，社區(qū)服務(wù)管理是服務(wù)性生產(chǎn)，業(yè)主的居住行為也是生產(chǎn)過程 參與性生產(chǎn)。 從這一定義看，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言，所謂營造生活方式包括以下的要素： 一個(gè)相對(duì)集中的人群 相對(duì)集中的需求傾向 體現(xiàn)這種需求傾向，目標(biāo)明確的開發(fā)理念 滿足這些傾向的生活空間 引導(dǎo)人們接受和認(rèn)同這個(gè)空間及其價(jià)值取向的工作 發(fā)展商與消費(fèi)者共同參與 對(duì)于奧林匹 克花園的買家來說，他們要的絕不僅僅是房子、設(shè)施和管理服務(wù)，而是在這個(gè)空間里的生活。 提出如果項(xiàng)目要啟動(dòng)的話，綜合考慮品牌、利潤、風(fēng)險(xiǎn)、投入，建議采用方案 4。 可見，不同的房地產(chǎn)開發(fā) 商對(duì)房地產(chǎn)有不同的開發(fā)理念和競(jìng)爭(zhēng)策略。 萬科、麗江：中高功能價(jià)值中高文化價(jià)值。要求高素質(zhì)低價(jià)格。 二次置業(yè) 常住型 B 型： 標(biāo)志型 前衛(wèi)另類階層 高 低 市場(chǎng)領(lǐng)頭羊；對(duì)樹立品牌有重要作用； 品牌與生活方式的追捧者和標(biāo)榜者； 中小戶型產(chǎn)品的主要購買者。數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的，其中往往又以投資型（炒家）購買動(dòng)機(jī)為主。以第二次置業(yè)為主，購買動(dòng)機(jī)為度假型。是其生活方式的追捧者和標(biāo)榜者，年齡在 25 歲左右，收入不高，但年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、新潮，喜愛運(yùn)動(dòng)，追求新的生活方式，多屬超前消費(fèi)一族，是其中小戶型產(chǎn)品的主要購買者。是其的標(biāo)準(zhǔn)客戶。 D 型：中文化中收入的 “高級(jí)白領(lǐng)階層 ”。 總結(jié)目標(biāo)市場(chǎng)群的年齡特征、行為特征，得出： 如上圖所示，設(shè)收入水平和文化層次兩個(gè)指標(biāo)，按低、中、高三個(gè)水平層次，可以將目 標(biāo)市場(chǎng)群劃分為 9 個(gè)組群。 國內(nèi)外零售業(yè)各種模式 一、思維樹狀圖 二、市場(chǎng)調(diào)研資料收集和訪談模塊 項(xiàng)目 調(diào)查內(nèi)容 調(diào)查方式 調(diào)查渠道 調(diào)查結(jié)論 宏觀 經(jīng)濟(jì) 背景 城市概況：資源，區(qū)位，面積、人口，主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，主要知名企業(yè)分布，文化特色； 資料收集 網(wǎng)站：當(dāng) 地人民政府、統(tǒng)計(jì)局、中經(jīng)網(wǎng)。 主題概念操作模 中國城市房地產(chǎn)階段論 SWOT 分析 市場(chǎng)調(diào)研資料收集和訪談模塊 項(xiàng)目定位 開發(fā)方案選擇 企業(yè)戰(zhàn)略選擇 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 近幾年房地產(chǎn)（主要是商品住宅）總體供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)、各片區(qū)數(shù)據(jù)、明星樓盤、明星開發(fā)商、價(jià)格走勢(shì) 資料收集 訪談 踩盤調(diào)查 《房地產(chǎn)年鑒》、政府房地產(chǎn)期刊、網(wǎng)站 房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)人士，包括開發(fā)、代 理、媒體地產(chǎn)版 主要片區(qū)代表性房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查 了解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程、總體供求情況、 了解代表性樓盤情況，分析市場(chǎng)
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