【文章內容簡介】 （４）軍事化 管理護管員隊伍 對入職的護管員實行必要的擔保、調查制度，留存護管員的指紋，集中住宿，統(tǒng)一培訓、作息和業(yè)余生活，流動管理、軍事化管理，確保護管隊伍自身的純潔與忠誠。 （５）與業(yè)主共建安全防范體系 通過調動和提高業(yè)主的安全防范意識，適時組建物業(yè)管理公司和業(yè)主對外來可疑房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 人員的共同監(jiān)控體系，確保社區(qū)治安防范的萬無一失。 （６）針對性加強二次裝修期間的消防管理 二次裝修期間對施工單位的動火施工進行嚴格的監(jiān)管，使用本公司的“唱諾制”對申請裝修的業(yè)主進行消防安全宣講教育，簽定《消防安全責任書》，施工期間進行每日標準化巡 查，記錄每戶業(yè)主裝修施工的《施工日志》。 ２、“農民變市民”，生活習慣的不適應給物業(yè)管理和經營難度加大。 由于安置戶之前的身份是農民 ,各家獨門獨院 ,自己管自己 ,根本沒有物業(yè)管理的概念 ,現(xiàn)在住進了社區(qū) ,生活環(huán)境發(fā)生了改變 ,自身的權利與義務也發(fā)生了前所未有的改變 ,很大程度上影響到物業(yè)管理的管理和經營難度。 【針對性管理措施】：針對上述管理特點，本公司將注重以下針對措施的實施： （１）注重服務的內容及深度 為了體現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理服務的先進性與全面性 ,徹底讓業(yè)主認識到物業(yè)管理服務給他們帶來的生活便利和 居住條件的改善 ,在服務方式方法上我公司將采用本公司享譽全國的服務方法，如“唱諾制”、“時效制”、“不均衡管理制”、“三米微笑制”、“零干擾服務” 。在服務深度上 ,我公司將努力提高服務范圍 ,除了開展常規(guī)的住戶接待、投訴服務、安全服務、維修服務、保潔服務、綠化美化服務外，還提供各種形式多樣的有償和無償服務項目，如：代訂報紙雜志、代送牛奶、照看病人、免費打氣、免費維修等服務，解決業(yè)主生活中的各項問題，方便業(yè)主居住，有效地提高各類業(yè)主的滿意度，全面推行“不均衡管理”、“個性化服務”，根據(jù)業(yè)主的生活規(guī)律和特點編排物業(yè)管 理的服務時間、服務規(guī)范，努力在小區(qū)創(chuàng)造出一個安寧、和諧、相互尊重、舒適高雅的生活環(huán)境。 （２）注重社區(qū)文化 在管理服務中，一開始即將倡導“和睦友善”、“平等睦鄰”、“親和生活”、“互助互愛”作為社區(qū)現(xiàn)代化生活的道德準則，通過舉辦各類茶話會、聯(lián)誼會、小區(qū)好人好事公示欄等方式建立小區(qū)業(yè)主友善的鄰里關系，形成互幫互愛的“大家庭”生活。 （３）加大物業(yè)管理的宣傳力度，與業(yè)主建立良好的互動溝通 改變業(yè)主的生活習慣，不能僅僅靠物業(yè)管理單位埋頭苦干，還要及時的與業(yè)主建立良好的溝通，努力培養(yǎng)業(yè)主生活習慣的改變。首先，要通過 社區(qū)宣傳欄開辟物業(yè)管理專欄，用圖文并茂的形式將物業(yè)管理方面的法律法規(guī)進行有效的宣傳，讓業(yè)主逐步懂得什么是物業(yè)管理、業(yè)主與權利與義務、如何召開業(yè)主大會、如何監(jiān)督物業(yè)管理的房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 工作、產權的性質、公共部位與業(yè)主的關系等法律法規(guī)常識。其次，要從正面宣傳怎么處理新鄰里關系、怎樣遵守社區(qū)公約、如何愛護公共環(huán)境，讓業(yè)主能夠切身感受到自己在社區(qū)中所發(fā)揮的重要作用。再次，要讓業(yè)主逐步明白社區(qū)是全體業(yè)主的，全體業(yè)主除了享有各自的權利以外，更重要的也要遵守相關義務，否則自己的權利也有被別人侵占的危險，只有大家都認真履行了義務，才能更 好的享受到權利。從情、理、法的全方位角度逐步讓“農民”真正過渡到“市民”！ 集中大面積交房，考驗物業(yè)管理的真正實力和技能。 “橋南片區(qū) C2 安置房”社區(qū)面積大，交房時間集中、規(guī)模大，工程遺留問題多、維修集中，這些是物業(yè)公司要非常重視的問題，也是考驗物業(yè)公司真正實力和技能的重要工作，一旦處理不好，容易引發(fā)群體事件。沒有經過非常嚴格培訓和強大的接待能力的公司是不可能處理好的，而我公司在這方面有著多年豐富的經驗，成功接待過多次大規(guī)模的入伙接待工作，有著非常完善的工作流程和一流的員工隊伍！ 【 針對性管理措 施 】：針對以上管理特點，本公司將采取以下針對措施 （１） 注重接管驗收，控制施工質量細節(jié) 眾所周知，房屋建筑工程的施工質量即使通過了政府竣工驗收，或多或少的都會遺留一些工程質量問題，針對工程質量遺留問題，我公司會通過嚴格的接管驗收工作，采用“拉網(wǎng)式”驗收法組織員工進行驗收，爭取在業(yè)主入伙前，把所有的工程遺留問題全部找出來并組織施工單位進行整改完畢。徹底消除業(yè)主看到自己的房屋有瑕疵、存在質量問題留下的陰影，樹立良好的“政府優(yōu)質工程形象”，努力減少房屋質量方面的投訴（詳見接管驗收標準作業(yè)規(guī)程）。 （２） 制訂科學的售后 維修流程，組織完善的維修隊伍 針對“橋南片區(qū) C2 安置房”集中交房、維修量大的特點，我公司會在交房前組織物業(yè)相關部門成立維修小組，并協(xié)調施工單位，積極參與，在地產公司的協(xié)調下，組建強大的工程維修隊伍，并制訂維修計劃、維修流程和維修承諾，一般的維修要求在一周內維修完畢，其他維修要求在半個月內維修完畢。通過信息化辦公平臺，及時傳遞維修信息，并建立維修回訪機制，最終達到維修工程件件有落實，業(yè)主滿意的效果。 （３） 控制好入伙現(xiàn)場氣氛，嚴把裝修關 業(yè)主交房工作是一項重大工作，也是樓盤和物業(yè)第一次正式與業(yè)主見面，我公司經過多年的經驗總結，有一整套完善的入伙接待流程及裝修管理流程。我們會采用“一房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 站式”交房流程為業(yè)主提供交房服務，交房的全部手續(xù)在一個地點辦理完畢，并全程陪同業(yè)主驗收房屋，順利完成房屋交接。 裝修管理水平的高低是直接評價物業(yè)管理水平高低的重要指標，也是業(yè)主容易與物業(yè)公司產生矛盾的焦點，作為業(yè)主都希望按照自己的想法去裝修房屋，但涉及到樓宇外觀、房屋承重結構及使用功能的裝修，業(yè)主往往只考慮自身利益，不考慮公共利益，作為物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)以上問題，必須及時予以制止。我公司擬采取“唱諾制”狠抓違章裝修問題。一是在業(yè)主交房 時均會告之業(yè)主裝修有關法律法規(guī)及注意事項，發(fā)放相關裝修資料、制作宣傳展板宣傳建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。二是在業(yè)主正式辦理裝修手續(xù)時，與業(yè)主簽定相關的《裝修管理公約》、《裝修承諾書》，與業(yè)主明確哪些裝修不能做，讓業(yè)主心中有數(shù)。三是嚴把裝修人員、材料關，對于無證裝修及違章裝修材料一律不得進場，把可能造成違章事實的問題全部擋在小區(qū)外，特別是裝修期間的安全問題，我們會重點抓好裝修期間的治安安全、消防安全及樓宇裝修安全。四是指定專人進行裝修巡查管理工作，及時發(fā)現(xiàn)、解決業(yè)主裝修過程中遇到的問題，把違章裝修的苗 頭控制在實施之前，減少類似的矛盾發(fā)生。五是嚴格執(zhí)行違章處理機制，制訂違章處理預案，及時制止違章現(xiàn)象。六是建立裝修驗收機制，對驗收不合格的裝修工程，物業(yè)公司會提醒業(yè)主與裝修交涉，必要時物業(yè)公司出面協(xié)調解決。最后，針對業(yè)主裝修材料，我們會引進合格的裝修材料經銷商，組織業(yè)主以“團購”形式購買裝修材料，一方面為節(jié)約業(yè)主的裝修時間與費用，另一方面杜絕違章材料的使用。 （４） 強化地下管網(wǎng)、工程設備檔案的建立與完善 由于“橋南片區(qū) C2 安置房”均為高層建筑，地下管網(wǎng)復雜，工程設備多，施工工序多、時間長，難免會對原有設計圖 紙進行設計變更，但如果現(xiàn)場管理不到位會遺漏掉很多變更資料，這將會給后期的管理與維護工作帶來很大不便，所以，加強對地下管網(wǎng)的施工跟進，及時了解掌握現(xiàn)場情況，并收集相關圖紙和資料，建立完整的地下管網(wǎng)系統(tǒng)記錄和工程設備安裝運行調試記錄，把變更后的管網(wǎng)實際走向、控制閥門的安裝位置全部標識清晰，確保后期管理不會脫節(jié)。 ４、設備管理要求專業(yè)化程度高。 “橋南片區(qū) C2 安置房”物業(yè)的設備智能化程度高，因此設備的管理是物業(yè)管理實質好的首要標準，設備管理的優(yōu)劣直接影響到業(yè)主生活的水準，物業(yè)管理的運行成本，物業(yè)的升值保值 。 房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 【 針對性管理措施 】：針對設備設施管理特點，本公司將采取以下針對措施 （１）“定人定機制” 該項制度是本公司設備管理的一大特色，其原理是對設備管理實行 AB 崗，所有的設備、機房均有明確的責任人，將員工的收入與設備管理的好壞直接聯(lián)系起來，責任明確。該制度為本公司首創(chuàng)，在全國享有盛譽。 （２）“設備功能的二次開發(fā)” 本公司注重設備管理中設備功能的二次開發(fā)，如經濟運行程序、極限運行程序的開發(fā)，均屬國內首創(chuàng)，其結果是設備管理成本遠較其他物業(yè)管理公司低，設備運行狀態(tài)平穩(wěn)。另外，在設備運行的初期，本公司特別注 重設備的“磨合期”運行，通過“磨合期”的增減負荷法，使設備磨合良好、狀態(tài)優(yōu)良，大大延長了設備的使用壽命。本公司對設備管理的理念是“設備是養(yǎng)出來的，不是修出來的”。 (三 ) 物業(yè)管理收費設想 實施“一卡通”繳費系統(tǒng) 根據(jù)安置房業(yè)主文化素質不高、繳費意識淡漠的管理特點，我公司擬引進深圳先進的費用收繳模式，即在交房前組織供水、供電、供氣、有線電視、銀行等部門進行溝通，為每位業(yè)主辦理一個統(tǒng)一的銀行存折，相關費用由相關服務單位每月以通知單的形式通知業(yè)主，業(yè)主根據(jù)自己情況，每月在指定的銀行存入一定金額的現(xiàn)金，相關單位每月通過銀行劃帳的形式實施收費業(yè)務。這樣做的好處是，一方面解決了業(yè)主的繳費要跑許多部門的煩惱，節(jié)省業(yè)主的大量往返奔波、繳費排隊的時間，另一方面也提高了相關部門的費用收繳效率和工作效率，同時也為銀行增加了儲戶和現(xiàn)金流量，達到了多方互惠的目的。 政府補貼安置房款的使用途徑建議 本項目由于拆遷安置需要，政府給予每戶拆遷安置家庭給予政府補貼 2 萬元，如何最大程度的發(fā)揮該筆費用的使用功能，讓業(yè)主普遍感覺到政府的關懷和倡導和諧的安居生活氛圍，我公司認為“細水長流”的方式最能夠發(fā)揮該筆費用的使用功效！ 2萬元的安置補 償費用是政府的一項優(yōu)惠措施，如果一次性的發(fā)放給安置戶，由于費用不高，業(yè)主也不會太在意節(jié)約這筆費用，很可能會在很短時間內花完這筆費用，但業(yè)主卻忽略了居家生活的必要開支等重大問題，會給自己家庭留下一個很重的包袱，這些問題業(yè)主考慮不到，但作為小區(qū)的管理與服務者及政府主管部門必須要慎重考慮！業(yè)主一旦沒有了生活收入，就會拖欠相應的費用，會給小區(qū)物業(yè)管理及政府職能部門房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 的工作帶來被動局面，也會影響小區(qū)的安定團結、和諧生活及物業(yè)管理服務品質。所以，我公司建議將此筆費用折算成每家每戶的物業(yè)管理費，根據(jù)每戶的面積，以給每家每戶 送物業(yè)管理費的形式，告之業(yè)主多長時間內的管理費由政府補貼，業(yè)主無須交納。這種方式由于是業(yè)主看的見并且是長期的實惠，相信能夠增加業(yè)主的滿意度，最重要的是給本小區(qū)送來了幾年的安定團結，最終達到了政府使用這筆款項的目的，充分發(fā)揮了“小錢辦大事”的效能！ 下表是我公司根據(jù)政府補貼金額進行的物業(yè)管理費補貼簡單測算，僅供貴單位參考： 說明： 測算數(shù)據(jù)：共計 2626 套房屋，按三分之一為安置戶推算，共 875 戶，每戶補貼 2 萬元，合計政府補貼款約為 1750 萬元（此費用是推算數(shù)據(jù)，可能與實際有出入） 補貼依據(jù)：住宅平均每 月補貼 元 /平方米，前三年給予全額補貼，第四年開始政府按 50%補貼，業(yè)主承擔 50%，第五年按 20%，業(yè)主承擔 80%，第六年開始不在給予補貼，用五年時間完成補貼過渡。 年份 應交管理費 政府補貼 業(yè)主承擔 每戶業(yè)主 每月承擔 備注 第一年 萬元 萬元 0 0 政府全額補貼 第二年 萬元 萬元 0 0 政府全額補貼 第三年 萬元 萬元 0 0 政府全額補貼 第四年 萬元 萬元 萬元 45元 政府補貼 50% 第 五年 萬元 萬元 萬元 72元 政府補貼 20% 合計 2365 萬元 1750 萬元 萬元 房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 第三章 擬訂的物業(yè)管理服務內容 一、物業(yè)管理服務內容 （一） 綜合管理 1．設立專業(yè)物業(yè)管理機構，實行綜合一體化管理。 2．設立固定的辦公場所，管理人員佩帶明顯標識牌，持證上崗。 3．實行“一站式”服務，設立 24 接待中心， 24 小時服務熱線電話。 4．協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作，簽定標準的物業(yè)管理合同，管理單位責、權、利關系明確。 5．制訂各類管理人員的崗位責任制 、內部管理運作及考核制度、制訂管