【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 改建時(shí)主要拆除對(duì)象。這樣即會(huì)增 加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開(kāi)發(fā)商的投資成本。 ? 空調(diào)外機(jī)預(yù)留位臵不當(dāng)，主要是戶(hù)外機(jī)放臵位臵、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。 ? 外墻是否易于攀爬，租戶(hù)日后可能會(huì)因此為借口 安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。 智能系統(tǒng)顧問(wèn) : 顧問(wèn)基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 人防 +技防的理念，強(qiáng)調(diào)社會(huì)化服務(wù) ? 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng) ? 電子巡更系統(tǒng) ? 車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng) ? 公 用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ? 訪(fǎng)客樓宇對(duì)講系統(tǒng) ? 背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng) ? 衛(wèi)生電視接收和有線(xiàn)電視系統(tǒng) ? 綜合布線(xiàn)系統(tǒng) ? 寬帶接入和上網(wǎng)方式等 ? 小區(qū)綜合布線(xiàn)系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶(hù)人群的不同需求考慮各類(lèi)接入線(xiàn)的預(yù)留口。如：有線(xiàn)通、電信、聯(lián)通等通信線(xiàn)的接入預(yù)留。 ? 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位臵應(yīng)做合理的安排，對(duì)一些路段易被車(chē)輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)臵防沖撞欄。 ? 車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng)，從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車(chē)庫(kù)控制系統(tǒng)的購(gòu)臵應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。 ? 其他建議略。 跟進(jìn)施工過(guò)程 : 顧問(wèn)基本擬定內(nèi)容： 前期介入及 巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 維護(hù)發(fā)展商和業(yè)主利益，保證施工 質(zhì)量 ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患 ? 施工對(duì)以后維修保養(yǎng)是否有影響 ? 提供成品保護(hù)措施建議 ? 地下車(chē)庫(kù)的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項(xiàng)目在后期簡(jiǎn)單用水泥加臵防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車(chē)輛行駛及管理維護(hù)不利，建議施工時(shí)向 ? 收集設(shè)計(jì)和施工文檔資料 ? 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量 ? 提供操作培訓(xùn)要求 ? 提供備品備件要求 ? 提供竣工圖紙遞交要求 ? 提供操作手冊(cè)遞交要求 ? 技術(shù)資料遞交要求等 下開(kāi)防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。 ? 現(xiàn)工地管理方通常會(huì)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。巡視中也經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類(lèi)施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒(méi)有太多防護(hù)措施，如有高空附物很容易就會(huì)砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。 ? 施工方對(duì)產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門(mén)窗產(chǎn)品保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。 ? 其他建議略。 物業(yè)銷(xiāo)售配合 : 顧問(wèn)基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 通過(guò)物業(yè)品牌及銷(xiāo)售配合，使物業(yè)銷(xiāo)售更上層樓 ? 提供國(guó)際及國(guó)內(nèi)的房 產(chǎn)租售信息 ? 參加物業(yè)管理介紹會(huì) ? 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問(wèn)題 ? 提供物業(yè)管理宣傳資料 z 背景 介紹 ? 從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同 ? 通常我司會(huì)在開(kāi)發(fā)商在小區(qū)銷(xiāo)售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全外，我們配合銷(xiāo)售人員適時(shí)的向求購(gòu)或有來(lái)訪(fǎng)人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。同時(shí)還會(huì)積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會(huì)上人的安全保衛(wèi)工作。以我司多次其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，均得到了相關(guān) ? 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件 ? 參加各種慶典 /活動(dòng) ? 探討解決各種銷(xiāo)售中遇到的管理 問(wèn)題等 的員的好評(píng)。 ? 其他工作，我司 亦會(huì)根據(jù)貴司之銷(xiāo)售 進(jìn)度全力配合。 z 對(duì)觀邸的實(shí)質(zhì)物業(yè)管理時(shí)的各項(xiàng)保障 ? 物業(yè)管理籌備工作簡(jiǎn)介 俗話(huà)說(shuō)：“三軍未動(dòng)，糧草先行”。就是說(shuō)，我們做任何事之前，都必須有仔細(xì)、精準(zhǔn)的計(jì)劃。根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦將在白云綠水實(shí)質(zhì)管理前配合貴司按工程進(jìn)度，更詳盡的制定如下的籌備工作計(jì)劃： ? 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算 ? 制定物業(yè)管理人員架構(gòu) ? 制訂各項(xiàng)物業(yè)管理制度 ? 準(zhǔn)備各種物資裝備 ? 進(jìn)行員工入職培訓(xùn) ? 制定各種物業(yè)管理方案等 ? 物業(yè)管理各項(xiàng)支出所占比例 為讓貴我雙方就管理項(xiàng)目的各項(xiàng)成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理 日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱： 人員工資65%公共管理費(fèi)23%行政辦公費(fèi)用5%其它7% ? 準(zhǔn)備各種物資裝備 根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦以會(huì)在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。如下： ? 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件 ? 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件 ? 購(gòu)臵各種辦公家具和設(shè)備 ? 定制首期制服和雨具 ? 購(gòu)臵警械和安保用品 ? 購(gòu)臵各種設(shè)備、工具和維修用品等 ? 制定各種規(guī)章制度 我司還將綜合國(guó)內(nèi)同類(lèi)物業(yè)之管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)金利達(dá)花園之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度 ，如下： ? 住戶(hù)手冊(cè) ? 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度 ? 清潔和滅蟲(chóng)標(biāo)準(zhǔn)及停車(chē)場(chǎng)管理制度 ? 物業(yè)驗(yàn)收規(guī)程及治字和消防管理制度 ? 二次裝修管理制度及表格表式 ? 人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度 ? 會(huì)所管理和有償服務(wù)制度 ? 緊急事件的處理程序 ? 投述的處理程序等 ? 完成員工入職培訓(xùn) 為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會(huì)對(duì)所有員工，更針對(duì)性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。如下： ? 物業(yè)驗(yàn)收程序 ? 二次裝修管理 ? 工程設(shè)施管理 ? 物業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)作 ? 物品管理制度 ? 物業(yè)管理基本概念 ? 員工守則和崗位職責(zé) ? z、高力、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的背 景和企業(yè)文化介紹 ? 員工行為、禮儀規(guī)范及隊(duì)列操練 ? 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等 ? 制定各種物業(yè)的管理方案 因小區(qū)內(nèi)管理類(lèi)型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會(huì)按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。如下： ? 物業(yè)驗(yàn)收方案 ? 物業(yè)保安方案 ? 物業(yè)清潔、滅蟲(chóng)和綠化養(yǎng)護(hù)方案 ? 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案 ? 財(cái)務(wù)運(yùn)行方案 ? 人事管理方案 ? 物業(yè)服務(wù)方案 ? 交通和停車(chē)管理方案 ? 小區(qū)活動(dòng)方案等 ? 物業(yè)管理的其他籌備工作 ? 建立與政府有關(guān)職能部門(mén)的聯(lián)系 ? 申報(bào)其他有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 定制員工制服 ? 落實(shí)和布臵管理處辦公用房 ? 跟進(jìn)物業(yè) 內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開(kāi)通 ? 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交 ? 招標(biāo)確定物業(yè)保險(xiǎn)公司等 對(duì)觀邸的人文管理 z 物業(yè)管理在中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)而言，湖北的物業(yè)市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭(zhēng)得更多人的認(rèn)可。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場(chǎng)化發(fā)展，為了使荊瑞公司在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個(gè)臺(tái)階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi) 提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會(huì)到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè) 日常基礎(chǔ)工作，我們的完成它的同時(shí)，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)?！胺?wù)”是我們必不可少的立足點(diǎn)、“賣(mài)點(diǎn)”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會(huì)去滿(mǎn)足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。 在“服務(wù)”中，我們亦會(huì)提高人與人間“溝通”效率。我司在經(jīng)過(guò)與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強(qiáng)物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認(rèn)同。業(yè)主的真心參與及我們真誠(chéng)有效的工作，更能保障對(duì)受托物業(yè)的長(zhǎng)效管理，使之增值及保 值。 做到以上這點(diǎn)，我們會(huì)有針對(duì)性的根據(jù)貴司及 z 的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點(diǎn)，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)者與被服務(wù)者 ） 的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊(yùn)涵在“服務(wù)”中。我們?cè)诮庸茼?xiàng)目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶(hù)時(shí)，通過(guò)業(yè)主辦理入戶(hù)手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛(ài)好等情況；在日常管理中，走訪(fǎng)業(yè)主，聽(tīng)取業(yè)主對(duì)小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見(jiàn)，同時(shí)在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解，用真誠(chéng) 去感化業(yè)主，用效率去解決問(wèn)題。在通過(guò)與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對(duì)小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。 在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過(guò)小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識(shí)的宣傳資料。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識(shí)；每日一道菜的燒法；安全防盜知識(shí)；活動(dòng)通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時(shí)都能看到這些小知識(shí)、小常識(shí)，給他們的生活帶去一點(diǎn)幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。 在業(yè)主入住率 85%時(shí)，物業(yè)公司就會(huì)有計(jì)劃地 搞一些大中型的文體娛樂(lè)活動(dòng)，如健身操、書(shū)法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會(huì)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開(kāi)展一些體育有獎(jiǎng)比賽等活動(dòng)，在業(yè)主入戶(hù)一周年之時(shí)或重大節(jié)日到來(lái)時(shí)，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布臵公共場(chǎng)地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動(dòng)。通過(guò)這些活動(dòng)，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績(jī)，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)整個(gè)小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入 z 的海派城市的特點(diǎn)，用我們的真心換取業(yè)主對(duì)我們的理 解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個(gè)稱(chēng)心、舒適、美麗 的“人性化”大家庭。 日常物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)介 ? 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理 對(duì)所有業(yè)主及開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一個(gè)區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對(duì)這個(gè)區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師 馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對(duì)安全這一最基本的需求是多么看重。所以，對(duì) z 來(lái)說(shuō)，安全管理就是我司的最根本的工作。我們提倡：“沒(méi)有安全，就沒(méi)有一切”。 通過(guò)不斷的對(duì)員工的培訓(xùn)、對(duì)業(yè)主的宣傳、反復(fù)對(duì)安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。 ? 采用人防加 技防安全保衛(wèi)措施 ? 小區(qū)人行進(jìn)出口實(shí)行 24 小時(shí)保安服務(wù) ? 在車(chē)庫(kù)出入口等重點(diǎn)部位設(shè)崗值守 ? 建立小區(qū)公共區(qū)域 24 小時(shí)保安巡邏制度 ? 用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施 ? 制訂并落實(shí)完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作 ? 保安人員培訓(xùn)后上崗等 ?物業(yè)的環(huán)境維護(hù)和管理 我司將綜合已接管項(xiàng)目之良好管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長(zhǎng)期的小區(qū)環(huán)境保護(hù)計(jì)劃，力求使小區(qū)較之上述二個(gè)項(xiàng)目在此方面的管理更進(jìn)一層，給各階段入戶(hù)業(yè)主都有一個(gè)良好的影響，使小區(qū)時(shí)刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。 ? 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔 ? 建筑、生活 垃圾時(shí)產(chǎn)時(shí)清 ? 特定區(qū)域定期清洗外墻 ? 定期清洗水箱 ? 公共區(qū)域無(wú)隨意堆放雜物和被非法占用 ? 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等保持清潔 ? 做好節(jié)日布臵 ? 精心維護(hù)綠化等 ? 物業(yè)的設(shè)施維護(hù)和管理 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運(yùn)作心臟部位，能否長(zhǎng)期保持完好，是一個(gè)物業(yè)生存的關(guān)鍵。我司將嚴(yán)格按國(guó)家優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比要求，對(duì)小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對(duì)所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛(ài)護(hù)，使之生命力更長(zhǎng)久，我司之設(shè)施長(zhǎng)效管理更全面。 ? 制定完善的操作管理制度 ? 建立臺(tái)帳和維護(hù)登記制度 ? 建立短、中、長(zhǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃 ? 嚴(yán)格業(yè) 戶(hù)的二次裝修管理 ? 建立物業(yè)報(bào)修、修理和回訪(fǎng)程序 ? 建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度 ? 建立物品和工具等管理制度等 ? 物業(yè)的交通秩序管理 其實(shí)小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來(lái)訪(fǎng)賓客對(duì)小區(qū)物管的認(rèn)同感，根據(jù)我司多年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦會(huì)針對(duì)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，車(chē)庫(kù)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車(chē)較多的情況，制訂出一系列可操作性強(qiáng)的管理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē) /非機(jī)動(dòng)車(chē)行車(chē)、停車(chē)等交通的有序及通暢。 ? 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度 ? 確保外圍廣場(chǎng)、道路及車(chē)庫(kù)內(nèi)交通通暢 ? 物業(yè)內(nèi)我車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象 ? 車(chē)庫(kù)管理設(shè)施保持運(yùn)行正常 ? 各種 道路和交通標(biāo)志完好等 z 物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) z 的宗旨是：規(guī)范、周到、守信、高效；這就是我們對(duì)所有業(yè)主 /開(kāi)發(fā)商的承諾，因?yàn)槲覀冇肋h(yuǎn)追求 最好 。 熱線(xiàn) /報(bào)修 /監(jiān)督電話(huà) 鈴響三聲，必有應(yīng)答； 先報(bào)家門(mén)，后說(shuō)請(qǐng)講； 態(tài)度和氣，語(yǔ)言親切； 記錄完整，件件落實(shí)。 客戶(hù)報(bào)修 禮貌召喚，認(rèn)真記錄； 形式多樣，方便客戶(hù)； 晝夜值班，專(zhuān)人接待； 掛牌上崗，熱情服務(wù)； 準(zhǔn)確登記，及時(shí)處理。 服務(wù)規(guī)范 上門(mén)服務(wù)，佩帶工卡； 預(yù)約時(shí)間，必須遵守； 修理完畢，清掃現(xiàn)場(chǎng)； 用戶(hù)驗(yàn)收，及時(shí)回訪(fǎng)； 明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)合理。 電梯管理 電梯運(yùn)行， 證卡齊全； 規(guī)范操作，定期檢修； 備用電梯，隨時(shí)能開(kāi)； 遇到故障，及時(shí)修理。 業(yè)務(wù)接待 熱情主動(dòng)