商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)選址分析(編輯修改稿)
2024-09-18 15:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 (q)amp。ordf。/(1q)……交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。a,b=兩處交易場所的名稱（給較大的場所定名為a）da=a場所到b場所之間有效交易距離（或途中耗時）d=a和b兩處場所之間的實際距離Sa,Sb=場所a和場所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等）取SaSbq=Sb/Sa……兩處場所的規(guī)模的比率。amp。ordf。=1/2例如：兩個超市a和b分別擁有25萬平方米和5萬平方米的營業(yè)面積，他們對于其他商場隔絕（也就是附近沒有大型商場），來往聯(lián)商場間的途中時間平均為1km。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個超市之一位置的那個圓。Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。那么，q=Sa/Sb=50000/250000=(q)amp。ordf。=da=d/(1+(q)amp。ordf=1km/=690米處(有效交易距離)該圓的中心為從超市a到超市bd/(1q)=1km/()=該圓的半徑為d.(q)amp。ordf。/(1q)=()=559米處COMPASS法則的限制：只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。顧客認(rèn)知的距離會受到購物經(jīng)驗影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好影響，顧客認(rèn)知的距離會比真正的距離短。四、商圈市場需求分析——人口相乘法（1）原理：在一個城市區(qū)域內(nèi)。（2）方法：市場需求潛力=總需求量—調(diào)查期現(xiàn)有零售面積如果市場需求潛力大于0有開發(fā)空間；具有開發(fā)可行性。反之無開發(fā)空間。單位零售房產(chǎn)面積——商品零售額比率比較法：（1）原理：首先統(tǒng)計在這個商品服務(wù)區(qū)內(nèi)的商品零售總額（TRS），然后統(tǒng)計零售房產(chǎn)總面積（TS），對商品進行分類即不同類型的商品（家電、汽車）的零售總額（TRSi），以及零售面積（TSi）step1:統(tǒng)計商品零售總額（TRS）統(tǒng)計房產(chǎn)總面積（TS）step2:統(tǒng)計不同類型商品零售總額（TRSi）統(tǒng)計不同類型商品零售面積（TSi）step3:TRS/TSTRSi/TSistep4:比較：ifTRSi/TSi大于TRS/TSthen開發(fā)某類商業(yè)房產(chǎn)有可行性原因：相對于市場上的平均水平而言，某類商品單位零售面積承擔(dān)了更多的商品零售額，所以銷售這類商品的營業(yè)面積是不足的。因此，它的零售空間相對于整個市場來說就顯得比較擁擠，因此就需要開發(fā)出更多的該種類型的商業(yè)房產(chǎn)。ifTRSi/TSi小于TRS/TSthen無開發(fā)可能性原因：相對于市場的平均水平而言，該類商品的單位零售面積承擔(dān)了更少的商品零售額，因此就是銷售這類商品的營業(yè)面積處于飽和狀態(tài)。零售面積的市場供給充足，所以說這類房產(chǎn)的開發(fā)不具有可行性。房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法（POWERRATIO）（1）原理:在一個大城市區(qū)域可以看成是一個統(tǒng)一的市場，這個統(tǒng)一的市場又可以劃分為若干個二級市場，二級市場之間就存在競爭，那么通過對競爭的分析，可以找出各個二級市場的商業(yè)房地產(chǎn)投資的飽和狀況。市場的飽和狀況就決定了某個二級市場區(qū)是否有商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力或者可行性。（2）方法：step1:單元區(qū)i零售房產(chǎn)存量的百分比（單元區(qū)i零售房產(chǎn)總面積/城市市場區(qū)零售房產(chǎn)總面積）100%step2:計算單元區(qū)i的家庭數(shù)量百分比（單元區(qū)i家庭總數(shù)/城市家庭總數(shù)）100%step3:家庭零售業(yè)房產(chǎn)面積存量區(qū)間差異率=a（單元區(qū)i零售房產(chǎn)存量百分比/單元區(qū)i家庭數(shù)量百分比
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