商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合研究(編輯修改稿)
2024-09-18 15:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 庭，因為中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動,又宜做休閑、促銷場地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。大多數(shù)情況下不建地下室或半地下室。選址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源?！ 「鶕?jù)項目總建的大小和層數(shù)的不同，業(yè)態(tài)組合方式建議如下： 一、在首層面積為4000㎡~5000㎡，層數(shù)為4層，㎡~2萬㎡時，業(yè)態(tài)組合方式有： 組合（1）：1F+2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)賣場?！ ∑渲校?F為流行時尚專賣店、精品店、折扣店組成的名店街，并設(shè)1~2個方便快餐冷飲店，2F、3F以服裝步行街為主。4F引進知名品牌做專業(yè)大賣場，如3C賣場（家電、手機、電腦）或家居賣場或電玩、運動、書市、電影城之類專業(yè)賣場；將3F、4F臨街部分設(shè)計為通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調(diào)和視線要求較高的經(jīng)營定位，并進行分割銷售。而這種可憑欄遠眺的餐飲娛樂景觀區(qū)還會具有非常不錯的賣點。之所以強調(diào)對3F、4F的分割銷售，是因為項目總建規(guī)模小，可供銷售的面積最大也只有2萬㎡，為提高開發(fā)商的投資收益，必須盡可能提高分割銷售商鋪的比例?！ ≡摻M合的缺點是缺少核心店。但由于內(nèi)置步行街將流行時尚和服裝專賣集中經(jīng)營，提供了舒適明亮的購物環(huán)境，具有明顯的“扎堆”效應(yīng)，較受經(jīng)營者和消費者的歡迎。同時，該組合適合劃小商鋪面積，便于控制總價，從而利于推盤銷售。必須強調(diào)指出，從定價策略和解決“租售”矛盾、利于開業(yè)后運營管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產(chǎn)項目首選和主要的組合模式。雖然內(nèi)置步行街這種業(yè)態(tài)目前在地級市中還不多見，但它無疑將成為未來流行的趨勢?！ 〗M合（2）：1F+2F2/3為內(nèi)置步行街，2F1/3+3F為大型綜合超市，4F為專業(yè)賣場?！ 〈私M合的用意在于借大型綜超可以有效積聚人氣來提升項目的品質(zhì)。大型綜超應(yīng)成為本組合的核心店。但其必須從2F開始引導(dǎo)人流并輸送至3F，否則，將大型綜超直接設(shè)置在3F有較大經(jīng)營風(fēng)險。 組合（3）：1F+2F為現(xiàn)代百貨公司，3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)賣場。若項目地商圈非常成熟，人氣特旺，也可考慮將4F設(shè)計為部分或全部內(nèi)置步行街。 對于組合（2）和組合（3）
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