商業(yè)零售業(yè)項目的風險規(guī)避(編輯修改稿)
2025-08-10 14:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 價計算；*兩期住宅各按11萬㎡（23億247。60%247。萬元/㎡≈11萬㎡）估算；*兩次投資時間按土地購置時間和開工時間估算，假設(shè)資金為自籌；*銷售收入按開盤時間開始產(chǎn)生估算，假設(shè)交付時完成銷售全部收入；分項面積（㎡）首次投資二次投資銷售收入交付時間時間金額（元）時間金額（元）時間金額（元）住宅一期11萬億億起億住宅二期11萬億億起億購物中心9萬億億自持產(chǎn)權(quán)進入預(yù)招商五星級酒店6萬億億自持產(chǎn)權(quán)，委托運營甲級寫字樓萬億億估億酒店式產(chǎn)權(quán)公寓萬億億估億總計：可出售面積為萬㎡，可出售部分投資額億元，實現(xiàn)銷售收入估算為億；其中：住宅面積為22萬㎡，總投資（+）億元，實現(xiàn)銷售收入估算為億；5A甲級寫字樓，面積萬㎡，總投資（+）億元），實現(xiàn)銷售收入估算為億；酒店式產(chǎn)權(quán)公寓面積萬㎡，總投資（+）億元），實現(xiàn)銷售收入估算為億；先看本項目可售面積的年平均總投資收益率（ROI）：假設(shè)總投資100億，土地投資億元按面積均攤，不計稅息收支，投資期間為首次投入到交付為計：ROI（住宅）=%=（）/（）+（）/（）ROI（甲級寫字樓）=ROI（酒店產(chǎn)權(quán)公寓）=%=（）/（）+（）/（）ROI（銷售總）=%=ROI（住宅）（）（權(quán)重）+ROI（酒店產(chǎn)權(quán)公寓）（）（權(quán)重）若論本項目可售面積基準投資收益率（Rc），雖然這里沒有現(xiàn)成的Rc值，但土地價格高，規(guī)模大周期長等帶來了本項目高昂的資金成本，投資機會成本、風險補貼率和通脹率等，決定本項目的Rc值應(yīng)該高于行業(yè)平均Rc值（住宅開發(fā)Rc平均值約8%左右），因此從上述4個ROI值看，基本不存在超額利潤空間，住宅外的兩項按項目均價，其ROI值還達不到行業(yè)Rc值，投資價值顯然不足。再計算本項目盈虧平衡點（BEP(Q)）的銷售面積：本項目BEP(Q)=CF/(pCUTU)=萬㎡≈20萬㎡其中CF=固定成本≈項目土地投資額=億元，CU=單位產(chǎn)品變動成本≈萬元/㎡，p=單位產(chǎn)品銷售價格≈萬元/㎡，TU=單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加≈萬元/㎡%≈萬元/㎡項目住宅部分的面積是22萬㎡，分別在2008年8月和2009年4月底開盤，如果銷售順利，這一盈虧平衡點，對控制項目的資金風險還是比較安全的。但是要考慮彌補購物中心、超5星級酒店等近33億的投資交付后不能很快收回的風險，銷售部分投資期間所有的投資收益總額==億元，再刨去%約億元的營業(yè)稅金附加以及高昂的資金使用費等，所剩部分對這塊風險只能給予局部的彌補，完成銷售后，項目還存在一定初始投資回收問題。就目前我國經(jīng)濟不景氣的變化形勢，后期銷售仍存在很大不確定性，結(jié)合項目ROI和BEP(Q)指標及非銷售部分的投資風險看，項目投資收益存在一定的財務(wù)風險。（2）項目融資與現(xiàn)金流風險投資總額100億，總建設(shè)周期長達近6年的鹿城廣場作為建筑規(guī)模達萬㎡，5大高端業(yè)態(tài)組合的綜合體項目，并有1/3的自持物業(yè)需要高額的運營費用支撐其滾動長期積累，項目融資和現(xiàn)金流壓力之高是不言而喻的，下面先從項目角度來分析融資與現(xiàn)金流風險。自從06年成功引入國際戰(zhàn)略投資者，綠城成為玩轉(zhuǎn)資本市場的房企代表。本項目土地購置的巨資主要來自綠城在資本市場的募集，面臨的風險如下：一是國際資本市場高昂的融資服務(wù)費達%，二是漫長的開發(fā)周期中環(huán)境市場巨大變數(shù)帶來償債能力風險；開發(fā)階段的現(xiàn)金流主要來源于供應(yīng)商的墊資和銷售回款，這里風險是經(jīng)濟危機對人們消費信心的影響，特別是老板階層財富普遍縮水后。因此，住宅和5A寫字樓銷售速度肯定要受到影響，并且寫字樓的消化速度慢于住宅消化速度，基本依靠本地中型以上民營企業(yè)消化，這造成項目現(xiàn)金流回收風險很大；運營階段商業(yè)地產(chǎn)通過租賃物管及增值服務(wù)成為現(xiàn)金流的融資工具，這個階段的融資和現(xiàn)金流的風險歸根到底就是商業(yè)地產(chǎn)運營的風險。2.項目規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)設(shè)計風險（1）項目規(guī)劃定位的風險因素“綠城?鹿城廣場”依山傍水，所在區(qū)塊將規(guī)劃濱江商務(wù)區(qū)及高檔CLD，有著不可復(fù)制的濱江人文景觀資源和自然生態(tài)環(huán)境，政府希望將其開發(fā)為大規(guī)模城市綜合體，為濱江商務(wù)居住區(qū)的人氣聚集和規(guī)模形成產(chǎn)生影響，成為代表溫州“城市驕傲”的標志性建筑，因此，項目尚未出生就在擁有稀貴的身份的同時承載了整個城市的厚望。這一理想定位的背后需要城市和所在區(qū)域的綜合經(jīng)濟能力、地段、交通、商圈以及商業(yè)金融環(huán)境等開發(fā)條件足夠的成熟度給予支撐。國內(nèi)一線城市的綜合體開發(fā)，都反映了城市綜合體與所在城市經(jīng)濟相匹配的必然結(jié)果，但恰恰這方面，本項目開發(fā)條件的支撐力是不足的。規(guī)劃定位中的風險因素一是溫州的城市建設(shè)落后，近年甚至呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化趨勢，除了老城區(qū)市中心有成熟完善的配套，新區(qū)板塊均未成熟，沒有形成“多核多中心”的現(xiàn)代化城市空間格局和城市綜合體的植根發(fā)展的人文環(huán)境。二是本項目周邊基本配套不全，商圈和居住群都未形成，周邊項目檔次低不利形成
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