【文章內(nèi)容簡介】 分項(xiàng)目上提高或變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且在其管理的萬興苑南苑被授予優(yōu)秀管理居住小區(qū)時(shí)，將不在該范圍內(nèi)居住的原告的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一并提高 25%，實(shí)為搭車漲價(jià)。 業(yè)主代表這樣闡述自己勝訴的原因：一是法院審理公正；二是業(yè)主們準(zhǔn)備得非常充分，很多人對相關(guān)材料甚至已經(jīng)爛熟于胸；三是在律師和業(yè)主們反復(fù)查詢相關(guān)文件和資料后，將條例規(guī)定比較模糊、勝算把握不太大的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目過濾掉后，最終提出疑義的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目 全部為肯定可以勝訴的。聲音我們小區(qū)里的確有很多法律工作者，但他們從一開始就聲明，提供咨詢可以，但不會(huì)直接出面。為什么？因?yàn)樗麄儗僭V的把握不大。所以直到開庭前，我們業(yè)主的心理壓力都是很大的。 ——業(yè)主代表王女士 對于北京分公司來說，這是我們第一次敗訴。事情到了現(xiàn)在這種地步，物業(yè)管理費(fèi)肯定是要降低的，但小區(qū)的物管服務(wù)質(zhì)量肯定也要下降。如果我們收 2塊 6的物管費(fèi)，那我們的服務(wù)水平肯定也是 2塊 6的。我們是商業(yè)公司，總不能賠錢吧。 ——中海物業(yè)管理公司北京分公司副總經(jīng)理陳漢 業(yè)主封陽臺(tái)未用無框玻璃 物業(yè)破門演 全武行 小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽臺(tái)時(shí)選用無框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽臺(tái)安裝了塑鋼窗?？蓻]想到，物業(yè)未經(jīng)其同意就將塑鋼窗強(qiáng)行拆下并取走，于是姜先生向法院起訴想討個(gè)說法：物業(yè)究竟有沒有這樣的權(quán)力？ 姜先生系本市國權(quán)東路某小區(qū)的業(yè)主，今年 3月起開始對房屋進(jìn)行裝修。在此之前，小區(qū)物業(yè)公司為規(guī)范裝修管理及小區(qū)外立面的整潔、美觀，曾貼出告示，要求業(yè)主在封閉北陽臺(tái)時(shí)做到統(tǒng)一有序，并推薦選用無框玻璃。由于姜先生所購房屋位于 10 樓，出于安全及家中老人使用方便的考慮，他在封閉北陽臺(tái)時(shí)安裝了塑鋼窗。 今年 5 月 21 日，物業(yè)人員未經(jīng)姜先生同意，就擅自闖入姜先生的家，將其安裝在北陽臺(tái)上的塑鋼窗強(qiáng)行拆下并取走。之后，他與物業(yè)交涉，物業(yè)卻堅(jiān)持要求其保證安裝無框玻璃后才能取走塑鋼窗。姜先生感到其合法權(quán)益受到了侵害，遂向楊浦區(qū)法院提起訴訟，要求被告歸還塑鋼窗并裝回原處，賠償其支付的律師費(fèi)1000元。 審理中，物業(yè)羅列出《上海市商品房預(yù)售合同》附件中 “住宅使用公約 ”、 “小區(qū)裝修管理規(guī)定 ”、 “小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 ”及 2020年 10月 25日物業(yè)公司出具的告示等證據(jù)，認(rèn)為其作為物業(yè)管理企業(yè)，有權(quán)對業(yè)主裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和 監(jiān)督，如遇違反物業(yè)裝修制度的情形，根據(jù)有關(guān)規(guī)定、公約及為了整個(gè)小區(qū)業(yè)主的共同利益，他們有權(quán)采取相應(yīng)措施制止，故請求法院駁回原告訴請。 法院審理后認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)雖有權(quán)對業(yè)主裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，對違反住宅使用公約的行為可采取制止、責(zé)令限期改正等措施，但相關(guān)法律規(guī)定并未賦予物業(yè)公司有采取非常措施的權(quán)利?，F(xiàn)被告未通過法律程序解決原告安裝塑鋼窗問題，卻擅自闖入原告房屋內(nèi)，拆除了安裝在北陽臺(tái)上的塑鋼窗，已侵犯了原告的合法權(quán)益，應(yīng)予恢復(fù)原狀；至于原告提出的律師費(fèi)損失，因未能提供證據(jù)，故不予支持。據(jù)此，法院作 出一審判決，判令物業(yè)公司向姜先生歸還塑鋼窗，并將拆下的塑鋼窗裝回原處。 物業(yè)移交出問題 小區(qū)無人管 控江一村一團(tuán)糟 楊浦區(qū)控江一村的蔣老師來電反映： “炎夏高溫，大家都設(shè)法節(jié)電，但小區(qū)的路燈大白天都開著。 ”該小區(qū)另一位居民反映： “下水道堵塞，一樓的抽水馬桶、水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋裝滿黃砂壓上 ??” 昨天上午，記者進(jìn)入控江一村，就像走進(jìn)一個(gè)零亂的工地，綠化帶上壓著水泥管；化糞池?zé)o蓋，用舊薄板或紙板掩著，溢出陣陣臭氣；綠地中雜草叢生。記者來到 “控江一村物業(yè)管理站 ”，進(jìn)屋才知早已人去樓空。 原來，四平 物業(yè)和延吉物業(yè)在移交中出了問題，一個(gè)多月來，小區(qū)無人管，成串的問題涌了出來，給居民生活帶來麻煩。 下午，記者與四平物業(yè)公司的張小姐電話溝通。她說： “按照協(xié)定，從 8 月 1日起就應(yīng)該移交延吉物業(yè)管，但進(jìn)展不順，我們會(huì)盡快協(xié)調(diào)。路燈不關(guān)的問題，我們已協(xié)調(diào)好了。 ”記者又與控江街道辦事處取得了聯(lián)系，辦公室的沈同志說，問題出在移交上，正在設(shè)法協(xié)調(diào)。 都是水惹的禍 ——業(yè)主怒上法庭狀告華僑城物業(yè)管理公司，索賠 14萬 因小區(qū)水池下水道堵塞，導(dǎo)致水滲進(jìn)房間，損壞業(yè)主近百張字 畫，其中有 30 多幅是名人字畫，為 此，業(yè)主將小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭，索賠 14萬。 水池不通水滲房間 昨天下午，記者來到位于華僑城福清街倚荔樓的事主崔先生家里，發(fā)現(xiàn)崔先生北邊的房間放著不少書畫，房間的地板發(fā)黑，中間一大片木地板往上拱起，直通向客廳。在這間房間的外面，有一個(gè)長 4米、寬 。在客廳 事情發(fā)生后，管理處的人員來到他家里，對崔先生的損失表示 “同情 ”，并稱下水道被堵純屬意外，但物業(yè)管理不應(yīng)為此承擔(dān)責(zé)任。 隨后，崔先生與管理處交涉過 3次，對方仍不肯承擔(dān)責(zé)任。無奈之下，崔先生委托律師向管理處發(fā)出律師函，對 方才主動(dòng)約崔先生協(xié)商此事，但答應(yīng)只賠償5000元。 管理處認(rèn)為業(yè)主也有責(zé)任 記者來到華僑城物業(yè)管理公司中旅廣場管理處，管理處兩位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人稱，小區(qū)是 10 年以前規(guī)劃的，在 3 樓崔先生房間東面有一個(gè)下水池。這個(gè)下水池設(shè)計(jì)得不太合理，有可能不符合排水要求。 6月份暴雨期間，管理處曾做了全面防雨準(zhǔn)備，并派人到小區(qū)內(nèi)各處巡查。因?yàn)樗氐攸c(diǎn)不太合理，巡查人員沒能及時(shí)發(fā)現(xiàn)水管堵塞。 “事發(fā)后我們?nèi)ミ^現(xiàn)場，那間房間的地板發(fā)黑，證明以前就被水浸過。 ”一位負(fù)責(zé)人還透露，業(yè)主藏畫房間朝北有個(gè)窗戶，也不排除是因?yàn)榇皯魶] 關(guān)好導(dǎo)致藏畫受損。 這兩位負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主自己應(yīng)該也負(fù)有一定的責(zé)任，他們認(rèn)為業(yè)主不該將畫放在那個(gè)朝北的房間里，并且是直接存放在木地板的箱子內(nèi)。 作家怒上法庭索賠 14萬 崔先生氣憤地表示，事發(fā)后，由于管理處一直不積極處理此事，他也沒辦法修復(fù)房子，遇水翹起的木地板多次使家人摔倒，生活極其不便。因?yàn)槭詹囟嗄甑臅嬜髌肥艿讲煌潭鹊膿p毀，崔先生和愛人深受打擊，心情一直郁悶。 為此，崔先生一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理公司告上法庭，要求賠償 100多幅字畫裝裱費(fèi)、 36幅名人字畫和木地板等損失共計(jì) 14萬元。 水管 “發(fā)神 經(jīng) ”電腦慘遭殃 受淹公司與管理處就責(zé)任問題各執(zhí)一詞 前天晚上 10 時(shí)許，福田區(qū)泰然工貿(mào)園蒼松大廈 9 樓發(fā)生一起 “水災(zāi) ”事故。該大廈因水管管道爆裂，緊急關(guān)閉閥門。待維修好后， 910室的安斯達(dá)電子公司衛(wèi)生間一水龍頭未關(guān)，導(dǎo)致電腦、打印機(jī)、電子元件等物品受浸泡損壞。同時(shí)，與安斯達(dá)電子公司相鄰的七喜電子網(wǎng)絡(luò)公司和萬象裝飾公司也均遭水浸，損失均在數(shù)萬元以上。事因突然停水而起 昨天上午，記者接到報(bào)料來到泰然工貿(mào)園蒼松大廈進(jìn)行采訪。一走進(jìn)安斯達(dá)電子公司的門就看到，該公司幾名工作人員正在整理被水浸過的賬表和業(yè)務(wù)單據(jù)。 據(jù)該公司朱先生介紹，前天下午上班時(shí)，整個(gè)大廈突然停水。事后得知，是一家公司在裝修時(shí)將供水管道弄破了，管理公司將供水閥門關(guān)閉。朱先生說，在停水前物業(yè)管理公司并沒有通知他們公司，導(dǎo)致衛(wèi)生間一水龍頭沒有關(guān)閉，流了十幾個(gè)小時(shí)。 朱先生進(jìn)一步解釋說，昨天早上上班時(shí)他被眼前的情景驚呆了。朱說，辦公室的積水有十幾厘米深，不少賬表和物品都漂浮在水面上，地上的電腦主機(jī)也被水浸泡。見此情景，朱先生急忙打開倉庫，發(fā)現(xiàn)里邊存放的電子元件和幾十部電話機(jī)也全部泡在水中。朱還說，大水從他們公司一直流到 1樓，將樓下一家公司的電腦和物品也 浸泡了。發(fā)水時(shí)保安未進(jìn)行通知 朱先生氣憤地說道，發(fā)生這樣的 “水災(zāi) ”，大廈的保安卻未積極幫忙，只顧站在旁邊看熱鬧，就是不愿幫忙，令人氣憤不已。當(dāng)員工叫保安去拿些工具時(shí)，保安卻一去不回頭。 朱先生告訴記者，最讓他們難以接受的是，發(fā)生 “水災(zāi) ”時(shí)大廈的保安在巡邏時(shí)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，但視而不見。事后朱先生問保安為何不告訴他們時(shí)，一名保安說不知道他們的電話。朱先生十分肯定地告訴記者說，他們公司領(lǐng)導(dǎo)的手機(jī)和家庭電話管理處都有記錄，只要負(fù)責(zé)一點(diǎn)，這樣的事情完全可以避免。深度浸水殃及鄰里 隨后，記者來到了與安斯達(dá)電子公司相鄰的 七喜電子網(wǎng)絡(luò)公司。該公司一名工作人員告訴記者，他們公司的電腦主機(jī)全部浸水，有兩臺(tái)電腦的主板已經(jīng)完全損毀。倉庫里還有許多元器件損失還未估算。 在 8樓，萬象裝飾公司的一名小姐說，她們在開電腦時(shí)，突然 “砰 ”的一聲一臺(tái)電腦顯示器因短路被燒毀。經(jīng)維修人員檢測，短路的原因是樓上的水灌到電腦里了。 “停水是下班時(shí)間 ” 隨后，記者采訪了物業(yè)管理一名姓劉的女士。劉女士說，當(dāng)時(shí) 8樓正在搞裝修，因供水管道破裂，管理處緊急關(guān)閉了閥門。劉女士接著說，由于是下班時(shí)間，無法通知到業(yè)主。至于什么時(shí)候供水，劉女士說沒有這方面的記錄。 記 者在蒼松大廈詢問了多家公司，他們眾口一詞地說道，停水的時(shí)間是在上 班期間。一家公司的員工說，下午 5時(shí)，他們公司修門，工人師傅洗手時(shí)發(fā)現(xiàn)停了水。 誰是誰非，雙方各執(zhí)一詞。安斯達(dá)電子公司一名負(fù)責(zé)人告訴記者，發(fā)生這次 “水災(zāi) ”事故完全是管理公司的責(zé)任，他們將通過法律渠道來維護(hù)公司利益。 下水管堵塞 3年物業(yè)沒解決 管家為何不管家 家住浦東南路的鮮先生向本報(bào)反映：他家的下水道自 2020 年下半年起就經(jīng)常發(fā)生堵塞， 3年里報(bào)修了無數(shù)次，都沒得到根本解決。 日前，筆者看到鮮家廚房水池的下水口用軟木塞和磚頭堵著， 鮮先生稱從 2020 年搬進(jìn)那天起，下水道一直跟他們過不去，經(jīng)常是 “水漫金山 ”。而且樓上人家一用水，他家水池就泛出一股很臭的臟水，尤其是每天下午 6 點(diǎn)左右最嚴(yán)重，家里臭得待不了，只能堵上水池。 3年來每次報(bào)修，維修工都是草草地疏通一下，并指出下水管太細(xì)，要換掉才能根本解決問題。鮮家多次向物業(yè)提出換下水管，至今就是沒有解決。 振南物業(yè)公司耀高管理處負(fù)責(zé)人稱，換下水管得先打報(bào)告給公司，由工程部派人進(jìn)行檢修，然后向業(yè)主委員會(huì)申請資金。負(fù)責(zé)人又強(qiáng)調(diào)該小區(qū)在振南物業(yè)接手之前是由眾欣物業(yè)管理的，眾欣物業(yè)今年 3月才移交給 振南物業(yè)，以前的事他們不太清楚。 筆者隨即撥打振南物業(yè)公司的電話，對方稱他們是維修公司，如果牽涉到諸如換水管之類，得請示振南物業(yè)，并給了一個(gè)總公司的電話。筆者再打過去，得知是振南公司工程部，對方稱他們是去年底才接手眾欣，很多情況不了解。直到打查詢電話終于弄清該公司真正的電話號碼，公司朱經(jīng)理說會(huì)立即派人到現(xiàn)場解決。后維修公司又打來電話稱，不換下水管的原因是某些居民不答應(yīng)，現(xiàn)一直在協(xié)調(diào)。 鮮先生實(shí)在弄不懂，作為居民，他們每年都準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，為什么小小的下水道堵塞，經(jīng)過無數(shù)次報(bào)修，不管是眾欣還是振南物業(yè) ， 3年時(shí)間竟無法解決？ 業(yè)主居室遭水浸 物業(yè)公司賠 [案例 ] 1999 年 3 月 21 日中午，某花園小區(qū) 403 室的業(yè)主黃先生之妻（陳女士），在其父母家中接到電話，稱其家中進(jìn)水。陳女士與其父火速趕回家中，發(fā)現(xiàn)整個(gè)地板（兩間臥室、一間客廳）已完全被水浸沒，廚房、北陽臺(tái)積水已達(dá)數(shù)寸，家中陳設(shè)包括音響、冰箱、洗衣機(jī)、衣櫥等均在水中。當(dāng)天下午 1時(shí)許，黃先生在小區(qū)管理員的陪同下，查找原因，在樓下 303室的北陽臺(tái)雨水管漏斗中，發(fā)現(xiàn)大量雜草、污泥等異物。同時(shí)，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。由此推 斷，水流到三樓后因管道受堵，不能下行，就從 403室北陽臺(tái)的雨水管