【文章內(nèi)容簡介】 在市場經(jīng)濟(jì)中，政府的作用主 要體現(xiàn)在對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的引導(dǎo)和調(diào)節(jié)，民間投資才是主要力量，但由于經(jīng)濟(jì)收入不高，市民的消費(fèi)能力并不強(qiáng)，內(nèi)部需求不旺，外來投資不振。 埔邊工業(yè)區(qū) 的開發(fā)將會使紅草工業(yè) 區(qū)建設(shè)獲得動(dòng)力。工業(yè)區(qū)的建設(shè)一方面為帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展使政府財(cái)政提供穩(wěn)定的稅收來源；另一方面聚集大量的人口（包括相當(dāng)數(shù)量的外來人口），形成對公共服務(wù)（包括商業(yè)金融、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等），居住等的需求，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)增長，帶動(dòng)城市建設(shè)。從某種意義上來說， 埔邊工業(yè)區(qū) 能否順利啟動(dòng)并發(fā)展壯大將直接影響新城區(qū)的建設(shè)進(jìn)程，而成功的新區(qū)建設(shè)可以塑造良好的地 區(qū)形象，為 埔邊工業(yè)區(qū) 的繼續(xù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)提升創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展策略 汕尾市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，工業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱。 2001 年 三次產(chǎn)業(yè)比重為 ： ： ，三次產(chǎn)業(yè)比重大致相當(dāng)，第一產(chǎn)業(yè)仍占較大比重，正處于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向工業(yè)經(jīng)濟(jì)過渡時(shí)期，可以說是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的初級階段。 2001 年工業(yè)總產(chǎn)值為 億元，在全省排 19 位，僅高于清遠(yuǎn)與河源，居倒數(shù)第三位。 近年來，汕尾市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)獲得一定的發(fā)展。與高新技術(shù)相關(guān)的電子電器設(shè)備制造、海洋生物、風(fēng)力水電、建筑材料等近幾年發(fā)展較快。涌現(xiàn)出一批 有一定規(guī)模的高新科技企業(yè)。如信利電子、廣東集華風(fēng)能等省級高科技企業(yè)。但總體上高科技企業(yè)還沒成規(guī)模，據(jù)資料顯示，目前汕尾市只有五家省級的高科技企業(yè)，其高科技總產(chǎn)值所占工業(yè)總產(chǎn)值很少。 汕尾市的工業(yè)發(fā)展情況和 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r從一個(gè)側(cè)面上反映了汕尾現(xiàn)階段正處于工業(yè)發(fā)展的積累階段；并不具備適合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境條件（包括硬環(huán)境和軟環(huán)境），這種環(huán)境條件并非一朝一夕形成，而是需要經(jīng)過一個(gè)培育建設(shè)過程。因此，對 埔邊工業(yè)區(qū) 來說如果在發(fā)展初期盲目地提高企業(yè)進(jìn)區(qū)的門檻，比如規(guī)定進(jìn)入 埔邊工業(yè)區(qū) 的必須是高科技企業(yè)，則很有可 能使 埔邊工業(yè)區(qū) 的啟動(dòng)處于癱瘓狀態(tài)，形成沒企業(yè)進(jìn)區(qū)的尷尬局面。事實(shí)上，工業(yè)區(qū)的發(fā)展都會經(jīng)過啟動(dòng)期、成熟期、完善期三個(gè)階段，所形成產(chǎn)業(yè)從初級向高級提升。 結(jié)合汕尾經(jīng)濟(jì)和工業(yè)發(fā)展階段， 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展可以采取以下的發(fā)展策略：在園區(qū)發(fā)展初期，適當(dāng)放寬進(jìn)區(qū)企業(yè)的限制，允許部分有少量污染的企業(yè)進(jìn)區(qū)，使 埔邊工業(yè)區(qū) 得以順利啟動(dòng)并盡快形成規(guī)模效應(yīng)；隨著 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展壯大和對外形象的逐步建立，應(yīng)該逐漸以高新科技產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展方向，培育汕尾自己的高科技產(chǎn)業(yè)群。這樣一種發(fā)展策略比較適合汕尾實(shí)際，能保證 埔邊工業(yè)區(qū) 順利啟動(dòng)從而帶動(dòng)新 區(qū)開發(fā)，促進(jìn)汕尾經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 第三章 規(guī)劃方向與目標(biāo) 一、規(guī)劃原則和依據(jù) 規(guī)劃原則 ● 區(qū)域協(xié)調(diào)的原則 站在更大的區(qū)域高度，考慮自身的區(qū)位特點(diǎn)，評價(jià)自身發(fā)展的利弊和潛在優(yōu)勢，從區(qū)域一體化發(fā)展的需要出發(fā)，選擇和制訂合適自身發(fā)展的方向與目標(biāo)。工業(yè)園除了內(nèi)部自身必須符合工業(yè)園發(fā)展的需求，同時(shí)應(yīng)建立起與汕尾市中心區(qū)、周邊其他區(qū)域以及汕尾市其他工業(yè)園區(qū)之間的良好協(xié)作關(guān)系， 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展必須放在一個(gè)區(qū)域環(huán)境、區(qū)域背景、區(qū)域交通中去組織。 ● 生態(tài)保護(hù)的原則 “可持續(xù)發(fā)展”是當(dāng)今全人類共同追求的目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn) 略， 埔邊工業(yè)區(qū) 位于汕尾市未來城市中心區(qū)的北部，處于主導(dǎo)風(fēng)向的上風(fēng)向，城市北部的門戶地帶，區(qū)域位置相對敏感。保持并逐步創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，不但是實(shí)施“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略的重要體現(xiàn)，還是塑造汕尾市城市形象，建設(shè)現(xiàn)代化海濱城市的需要。另外，就 埔邊工業(yè)區(qū) 自身和外圍的生態(tài)環(huán)境條件來看，現(xiàn)狀仍保持著良好的生態(tài)環(huán)境，從未來 埔邊工業(yè)區(qū) 發(fā)展競爭需要出發(fā)，也必須注重對自身生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。 ● 彈性規(guī)劃的原則 根據(jù)區(qū)位條件及開發(fā)有利條件，分析開發(fā)時(shí)序，確定組團(tuán)結(jié)構(gòu)及規(guī)模，以便于成片整體開發(fā)。合理確定用地比例構(gòu)成，確保有足夠的產(chǎn)業(yè)發(fā) 展空間。同時(shí)以彈性的尺度，適應(yīng)不同時(shí)期發(fā)展的可能與需要，為未來不同時(shí)期發(fā)展建設(shè)留足空間。 規(guī)劃依據(jù) （ 1）、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 埔邊工業(yè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 規(guī)劃說明書 6 （ 2）、《中華人民共和國土地管理法》； （ 3）、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》建規(guī) [1993]333 號； （ 4）、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ137－ 90）； （ 5）、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50220－ 95）； （ 6）、《汕尾市城市總體規(guī)劃（ 1993～ 2020）》； （ 7）、《汕尾市城市總體規(guī)劃（ 3003～ 2020）》（編制中）； （ 1）、《 汕尾市土地利用總體規(guī)劃（ 1997～ 2020）》； （ 8）、《新湖分區(qū)規(guī)劃》； （ 9）、汕尾市工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略； （ 10）地方性的法律、法規(guī)； （ 11）其它與 埔邊工業(yè)區(qū) 發(fā)展相關(guān)的專項(xiàng)規(guī)劃、可行性研究報(bào)告等。 二、功能定位與發(fā)展目標(biāo) 規(guī)劃指導(dǎo)思想 以可持續(xù)發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)思想為指導(dǎo)，以汕尾城區(qū)為依托，以發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)方向，走新型工業(yè)化道路，建設(shè)汕尾市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重要基地，成為汕尾市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。 埔邊工業(yè)區(qū) 功能與性質(zhì)定位 通過對現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件的合理評價(jià)及 埔邊工業(yè)區(qū) 在汕尾城市經(jīng)濟(jì)社 會發(fā)展的地位，及其可能扮演的角色的分析以及根據(jù)汕尾市委市政府對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的目標(biāo)要求， 埔邊工業(yè)區(qū) 的功能主要體現(xiàn)在以下幾方面： ● 汕尾市 紅草工業(yè)區(qū)的有機(jī)組成部分、紅草工業(yè)區(qū) 建設(shè)的啟動(dòng)區(qū)； ● 汕尾市實(shí)施新型工業(yè)化戰(zhàn)略的龍頭地區(qū)，重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地； ● 汕尾城區(qū)吸引外來資金和投資的承受地，也是外部資金注入汕尾地區(qū)的中轉(zhuǎn)站和向汕尾其他地區(qū)輻射轉(zhuǎn)移的輻射源。 埔邊工業(yè)區(qū) 的開發(fā)對汕尾市整體經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義，對汕尾其他地區(qū)的發(fā)展起帶頭作用。 規(guī)劃性質(zhì)： 汕尾市實(shí)施新型工業(yè)化戰(zhàn)略 的龍頭地區(qū) ； 汕尾市 具有較大影響的高科技產(chǎn)業(yè)基地 ； 紅草工業(yè)區(qū) 建設(shè)的啟動(dòng)區(qū)。 規(guī)劃目標(biāo) 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是建成 汕尾市 科技含量較高的新興高科技生產(chǎn)與研發(fā)基地，完善其相關(guān)公共設(shè)施配套，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，最終形成環(huán)境優(yōu)美、配套完善的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 三、人口規(guī)模 關(guān)于人口規(guī)模的預(yù)測，缺乏最新的城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)，較難作出精確的預(yù)測，但是我們可以以《汕尾市城市總體規(guī)劃（ 1993～ 2020 年）》、編制中的《汕尾市城市總體規(guī)劃（ 3003～2020 年）》中對本區(qū)的功能布局方面的要求，同時(shí)根據(jù)高新區(qū)未來發(fā)展的需要、 可能出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)類型，大致確定出高新區(qū)的就業(yè)人口和居住人口，從而推算園區(qū)總?cè)丝谝?guī)模。 人口和就業(yè)規(guī)模在總用地及用地結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，根據(jù)空間的合理容量確定。規(guī)劃測算指標(biāo)以下表為依據(jù)： 表 31 人口 用地代碼 用地性質(zhì) 廠房（倉庫）面積占總建筑面積的平均比率（ %） 容積率 指標(biāo) 指標(biāo)單位 密度指標(biāo) R2 二類居住用地 / 22 ㎡ 建筑面積 /人 就業(yè)密度指標(biāo) M 高科技產(chǎn)業(yè)用地 25 20 ㎡ 建筑面積 /人 M1 一類工業(yè)用地 35 30 ㎡ 建筑面積 /人 M2 二類工業(yè)用地 40 40 ㎡ 建筑面積 /人 W 物流產(chǎn)業(yè)用地 35 50100 ㎡ 建筑面積 /人 C1 行政辦公用地 / 50100 ㎡ 建筑面積 /人 C2 商業(yè)金融用地 / 50100 ㎡ 建筑面積 /人 C3 文化娛樂用地 / 200 ㎡ 建筑面積 /人 注： ●、 C1用地中 30%的建筑面積為二類居住 ● 、 C2用地中 35%的建筑面積為二類居住 ● 、 C3用地中 35%的建筑面積為二類居住 埔邊工業(yè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 規(guī)劃說明書 7 埔邊工業(yè)區(qū) 一類工業(yè)用地為 公頃，二類工業(yè)用地為 公頃，物流產(chǎn)業(yè)用地為，居住用地為 ，行政辦公用地 ，商業(yè)金融用地 頃，文化娛樂用地 公頃。 依據(jù)如下公式分別計(jì)算各類工業(yè)用地的就業(yè)人口 ： 人口數(shù) =各類工業(yè)用地建筑面積廠房面積占總建筑面積的平均比率 /工人廠房建筑面積指標(biāo)，則 ： 一類工業(yè)用地就業(yè)人口數(shù) =1000035%247。30=5712 人 二類工業(yè)用地就業(yè)人口數(shù) =1000040%247。40=4262 人 則園區(qū)工業(yè)用地總工人人口數(shù)為： 9974 人 。 依據(jù)如下公式分別計(jì)算各類公共服務(wù)設(shè)施的就業(yè)人口 ： 人口 數(shù) =各類公共服務(wù)設(shè)施用地建筑面積 容積率 /人均建筑面積指標(biāo)，則： 行政辦公用地就業(yè)人口數(shù) =1000040%70%247。100=53人 商業(yè)金融用地就業(yè)人口數(shù) =1000040%65%247。100=55人 文化娛樂用地就業(yè)人口數(shù) =1000040%65%247。200=14人 依據(jù)如下公式計(jì)算物流產(chǎn)業(yè)用地的就業(yè)人口： 人口數(shù) =物流產(chǎn)業(yè)用地建筑面積 廠房（倉庫）面積占總建筑面積的平均比率 /工人廠房建筑面積指標(biāo)，則 ： 物流產(chǎn)業(yè)用地的就業(yè)人口 =1000035%247。30=528 人 。 依據(jù)如下公式計(jì)算各類居住用地的人口容量： 人口數(shù) =居住用地面積 容積率 /人均建筑 用地指標(biāo)，計(jì)算居住用地人口數(shù)。 居住區(qū)人口數(shù) =10000247。22= 1489 人 考慮到本高新區(qū)以外的城市用地功能，高速公路紅草工業(yè) 用地 中 規(guī)劃 了配套的 居住用地，將分擔(dān) 大部分埔邊工業(yè)區(qū) 的居住及生活配套。同時(shí) 埔邊工業(yè)區(qū)亦是汕尾中心區(qū)有機(jī)部分，市區(qū)也必然承擔(dān)一部分的埔邊工業(yè)區(qū) 就業(yè)人口的居住生活配套，因而會造成 埔邊工業(yè)區(qū)內(nèi)部的人口規(guī)模相對偏小，人均工業(yè)用地比例相對偏大。 考慮到本工業(yè)園區(qū)的 特殊性，規(guī)劃埔邊工業(yè)區(qū) 可容納就業(yè)人口規(guī)?？刂圃? 萬人 左右 ；區(qū)內(nèi)常住人口為 2000 人 左右，其余人口考慮為區(qū)外通勤人口。使埔邊工業(yè) 區(qū)自身獲得發(fā)展的同時(shí)促進(jìn)帶動(dòng)周邊城市建設(shè)的發(fā)展，真正成為 紅草工業(yè)區(qū) 建設(shè)的推動(dòng)器。四 、用地 布局規(guī)劃 四、用地布局規(guī)劃 （一）、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 依據(jù)汕尾市城市總體規(guī)劃中道路結(jié)構(gòu)，利用規(guī)劃中的路網(wǎng)及功能需要將工業(yè)區(qū)劃分為六個(gè)區(qū)域。 由此：規(guī)劃形成了 “一心、三軸、五區(qū)” 的空間格局。 “一心”： 即位于工業(yè)區(qū)主軸線上的核心即工業(yè)區(qū)服務(wù)中心。集商業(yè)金融、文化娛樂、居住、休閑等主要服務(wù)功能于一體，是工 廠職工生活、娛樂的服務(wù)中心。 “三軸”： 海汕公路方向的發(fā)展主軸和南、北向的發(fā)展次軸。沿海汕公路形成工業(yè)區(qū)的發(fā)展主軸，體現(xiàn)區(qū)內(nèi)總體發(fā)展時(shí)序由西北往東南。沿著發(fā)展軸形成五個(gè)發(fā)展區(qū)。沿南北走向形成工業(yè)區(qū)發(fā)展次軸，也是工業(yè)區(qū)內(nèi)的景觀次軸線。 “五區(qū)”： 北部和中部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、東部和西部高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū) . （二）功能分區(qū) ● 工業(yè)區(qū)核心 充分利用城市入口也是城市交通要地的帶動(dòng)作用，位于工業(yè)區(qū)東北部，工業(yè)區(qū)核心是以職工公寓、商業(yè)服務(wù)、文化活動(dòng)與娛樂休閑為主的服務(wù)區(qū)。其功能包括職工公寓管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè) 施、休閑娛樂設(shè)施等。作為規(guī)劃中的紅草工業(yè)區(qū)有機(jī)組成部分，埔邊工業(yè)區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)置有必要與規(guī)劃中紅草工業(yè)的市政設(shè)施融為一體， 服務(wù)設(shè)施的設(shè)置有必要考慮與紅草工業(yè)區(qū)共享。除埔邊工業(yè)區(qū)必需的服務(wù)功能如園區(qū)行政管理、必要的商服和市政設(shè)施可以適當(dāng)在本區(qū)配置外，其他服務(wù)設(shè)施如大型商業(yè)、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、基于商業(yè)開發(fā)的住宅建設(shè)、高級公寓等可以考慮在區(qū)外結(jié)合規(guī)劃中的紅草工業(yè)區(qū)建設(shè)配置。本區(qū)內(nèi)的居住用地主要滿足工廠單身職工住宿需要。 ● 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū) ● 分為北部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)和中部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)，位于海汕公路兩側(cè)。該區(qū)工業(yè)發(fā)展已有一定基礎(chǔ) ，重點(diǎn)發(fā)展汕尾具有優(yōu)勢的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如機(jī)電工業(yè)、玩具生產(chǎn)、紡織服裝、食品飲料等，并適時(shí)進(jìn)行技術(shù)改造，提高其競爭力。該區(qū)是工業(yè)區(qū)的啟動(dòng)區(qū)，其發(fā)埔邊工業(yè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 規(guī)劃說明書 8 展優(yōu)勢是位于海汕公路兩側(cè)，可以依托現(xiàn)有的交通干道，交通條件相對優(yōu)越，同時(shí)工業(yè)發(fā)展和市政配套有一定基礎(chǔ)；缺點(diǎn)是各廠區(qū)出入口全部朝向海汕公路，在一定程度上影響了海汕公路的交通。規(guī)劃本區(qū)以一、二類工業(yè)用地為主。 汽車展銷中心也是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)組成之一，結(jié)合現(xiàn)有的汽車展銷中心，利用高速公路出入口及海汕公路的交通優(yōu)勢，沿海汕公路兩側(cè)擴(kuò)大展汽車展銷區(qū)的規(guī)模，增加汽車品種，提高服務(wù)質(zhì)量，此展 銷區(qū)將是汕尾汽車銷售的網(wǎng)絡(luò)中心。 ●物流產(chǎn)業(yè)區(qū) 現(xiàn)代物流業(yè)是被譽(yù)為 21 世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景廣闊。結(jié)合工業(yè)區(qū)西側(cè)的汕尾市海關(guān)檢