【文章內(nèi)容簡介】 — 8 區(qū)域性教育科研用地 （江南職高） — — —9 水域和其它用地 E — —水域 E1 — —10 其中 農(nóng)業(yè)用地 E2 — —合計 總用地 — — —重慶市江津區(qū)先鋒鎮(zhèn)夾灘組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃 　　 　說明書　　　　　　 2（1）用地工程地質(zhì)評價依據(jù)《江津區(qū)先鋒鎮(zhèn)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃夾灘組團(tuán)規(guī)劃用地地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查評價報告地災(zāi)評估報告》 ，本次規(guī)劃區(qū)用地范圍內(nèi)用地均為地質(zhì)災(zāi)害低易發(fā)區(qū)，為適宜建設(shè)區(qū)。（2）用地適應(yīng)性評價本次用地適宜性評價范圍為規(guī)劃區(qū)范圍。考慮地形坡度、工程地質(zhì)等各方面因素，將規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的用地分為一類用地（適宜建設(shè)用地） 、二類用地（基本適宜建設(shè)用地） 、三類用地（不適宜建設(shè)用地） 。規(guī)劃區(qū)內(nèi)除沿筍溪河岸部分地塊外，均為適宜建設(shè)用地。具體見下表：表22 土地適宜性評價表用地分類 評述 用地面積（公頃） 比例（%）一類用地 地形較平坦，總體坡度小于 15%，場地工程地質(zhì)穩(wěn)定，處于地質(zhì)災(zāi)害低易發(fā)區(qū)，為適宜建設(shè)用地。 二類用地地形有一定起伏，但總體坡度大于 15%小于 25%，場地工程地質(zhì)較為穩(wěn)定，處于地質(zhì)災(zāi)害中易發(fā)區(qū)，為基本適宜建設(shè)用地。 三類用地地形起伏較大，總體坡度大于 25 %，為不適宜建設(shè)用地。場地工程地質(zhì)不穩(wěn)定，處于地質(zhì)災(zāi)害高易發(fā)區(qū)或地質(zhì)災(zāi)害極易發(fā)區(qū)，為不適宜建設(shè)用地。 合計 —— 6. 建筑質(zhì)量評價規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑基本為村民自建的住宅建筑和新建建筑，根據(jù)建筑質(zhì)量狀況，分為三類。一類建筑指建筑質(zhì)量較好，不影響規(guī)劃，可以考慮保留的建筑；二類建筑指建筑有一定的保留價值，但建筑質(zhì)量較差，平面布置不適宜等，需進(jìn)行改造翻新的建筑；三類建筑指建筑質(zhì)量差，規(guī)劃較易拆除的建筑。7. 基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀設(shè)施分布較為散亂，沿現(xiàn)狀渝東公路東面主要為商業(yè)、金融、行政、公共服務(wù)設(shè)施等用地。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有村委會、小學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生院、等公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，但仍不健全且標(biāo)準(zhǔn)較低，在規(guī)劃區(qū)未來的發(fā)展的過程當(dāng)中還需要進(jìn)一步建設(shè)。二、 現(xiàn)狀問題及分析1．規(guī)劃區(qū)用地布局不合理。夾灘老場現(xiàn)狀用地密集、混亂，其余地方分散自建的情況比較突出。大量低標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)民房零星分布，相互聯(lián)系不夠緊密，影響土地的合理節(jié)約使用；相應(yīng)配套設(shè)施的缺乏，使規(guī)劃區(qū)難以形成環(huán)境優(yōu)美，功能齊全的居住小區(qū)或組團(tuán)。2．市政公用設(shè)施欠缺，公共綠地較少；公共服務(wù)設(shè)施布置較分散，配套不健全且標(biāo)準(zhǔn)較低。3．道路系統(tǒng)不完善。目前規(guī)劃區(qū)內(nèi)部現(xiàn)狀道路系統(tǒng)差，道路等級較低，沒有完整且成體系的道路網(wǎng)絡(luò)。停車場地嚴(yán)重缺乏，人車混雜現(xiàn)象突出。4．規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有的建筑在形式和風(fēng)格上缺乏整體性，未能體現(xiàn)地方特色。5．規(guī)劃區(qū)排水體制為合流制，排水收集系統(tǒng)非常不完善。污水處理設(shè)施嚴(yán)重滯后，絕大部分生活污水、工業(yè)污水未經(jīng)處理直接排入水體，對區(qū)域水環(huán)境造成嚴(yán)重影響。第三章 對上位規(guī)劃的解讀一、 《重慶市江津區(qū)先鋒鎮(zhèn)總體規(guī)劃》解析1. 城市性質(zhì)江津城區(qū)的衛(wèi)星鎮(zhèn)，以發(fā)展商貿(mào)物流、農(nóng)產(chǎn)品精加工、都市近郊休閑服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)鎮(zhèn)。2. 城市規(guī)模，夾灘組團(tuán)。3. 城市形態(tài)與功能規(guī)劃呈“兩心、三點、一軸、一帶”發(fā)展戰(zhàn)略。兩心：即先鋒中心組團(tuán)和夾灘組團(tuán)。三點：三個中心，包括麻柳村、永豐村和金紫村。一軸：即渝東公路發(fā)展軸線，該軸由南向北縱貫先鋒腹心地帶，農(nóng)業(yè)和工商業(yè)相對發(fā)達(dá)、人口集中，發(fā)展條件優(yōu)越，具有較強的輻射影響力。是連接鎮(zhèn)域南北的必經(jīng)之路，也是先鋒鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體。一帶：即筍溪河生態(tài)旅游觀光帶，筍溪河橫貫鎮(zhèn)域東南部，流經(jīng)3個村和1個居委會，該片區(qū)經(jīng)濟(jì)實力相對較弱，以發(fā)展旅游業(yè)和新型農(nóng)業(yè)等為主，逐步提高該區(qū)域經(jīng)濟(jì)實力。重慶市江津區(qū)先鋒鎮(zhèn)夾灘組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃 　　 　說明書　　　　　　 34. 總規(guī)對規(guī)劃區(qū)的相關(guān)描述鎮(zhèn)區(qū)用地布局采用組團(tuán)布局，形成“一主、一副”的城鎮(zhèn)格局，分為先鋒組團(tuán)和夾灘組團(tuán)。以先鋒組團(tuán)為中心，夾灘組團(tuán)為副中心。5. 規(guī)劃小結(jié)本次規(guī)劃嚴(yán)格按照總體規(guī)劃深化完善，符合總體規(guī)劃用地布局第四章 規(guī)劃依據(jù)一、 法規(guī)與規(guī)范依據(jù)（1） 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2） 《城市規(guī)劃編制辦法》（3） 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（4） 《鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（5） 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（6） 《重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（7） 《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（8） 《重慶市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》（9） 《重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃導(dǎo)則》二、 上層次與相關(guān)規(guī)劃依據(jù)（1） 《先鋒鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃(20222020)》（2） 《重慶市江津區(qū)先鋒鎮(zhèn)總體規(guī)劃》 （2022年編制）第五章 規(guī)劃原則和發(fā)展目標(biāo)一、 規(guī)劃原則1. 因地制宜與生態(tài)優(yōu)先原則規(guī)劃在深入調(diào)查現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，立足現(xiàn)實，面向未來，統(tǒng)籌考慮地形、地貌、水系等自然條件，因地制宜，結(jié)合山水的自然肌理特征，營造良好的生態(tài)環(huán)境和景觀，以體現(xiàn)規(guī)劃區(qū)的山水文化品質(zhì)，融山、水、城、林為一體。2. 剛性控制與彈性引導(dǎo)原則用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等控制性指標(biāo)為剛性控制指標(biāo)，其建筑形式、色彩等為彈性控制指標(biāo)，規(guī)劃采取剛性控制和彈性引導(dǎo)相結(jié)合的方法，充分考慮土地使用的兼容性，以利于規(guī)劃的實施。3. 以人為本的原則明確功能分區(qū)，加強基礎(chǔ)設(shè)施配套；強化居住區(qū)中心的公共服務(wù)功能；完善防災(zāi)減災(zāi)等工程設(shè)施配建。4. 可持續(xù)發(fā)展原則規(guī)劃強調(diào)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益的統(tǒng)一，以合理、集約、經(jīng)濟(jì)的利用土地資源為重點，提高土地開發(fā)的綜合效益；同時，注重營造物質(zhì)環(huán)境，通過沿河、沿路布置綠化和控制地塊綠地率，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會的可持續(xù)發(fā)展。5. 整體規(guī)劃與分步實施原則統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)。綜合考慮區(qū)域近遠(yuǎn)期發(fā)展需要，整體規(guī)劃用地功能與結(jié)構(gòu)，合理布局；在此基礎(chǔ)上，根據(jù)發(fā)展建設(shè)情況，分步實施，近遠(yuǎn)結(jié)合，前后銜接；既考慮近期建設(shè)的問題，又考慮遠(yuǎn)期發(fā)展的多種可能，使規(guī)劃具有整體性、前瞻性和延續(xù)性。二、 規(guī)劃目標(biāo)1．與總體規(guī)劃相銜接，明確規(guī)劃區(qū)性質(zhì)。通過產(chǎn)業(yè)功能、居住功能、商貿(mào)功能的合理布局，充分激活和發(fā)揮城鎮(zhèn)輻射能力，合理引導(dǎo)城鎮(zhèn)空間有序發(fā)展，促進(jìn)先鋒鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展。2．調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高土地綜合利用效益，營造交通方便、運營高效、設(shè)施完備的公共服務(wù)設(shè)施體系以及高品質(zhì)的生活居住環(huán)境，貼近自然的綠化與生態(tài)環(huán)境，強調(diào)適宜的空間尺度和較低密度的開發(fā)，為居民營造一個舒適宜人的生活環(huán)境。3．完善配套設(shè)施，建立合理的道路系統(tǒng)與交通組織，建立人車分行的交通體系，保障組團(tuán)內(nèi)的交通便捷和安全，特別是步行系統(tǒng)、公共交通的組織和靜態(tài)交通的安排。4．建立起一整套完善的指標(biāo)體系，主要包括：各類用地指標(biāo)控制、建筑退界控制。，提高整體環(huán)境質(zhì)量。重慶市江津區(qū)先鋒鎮(zhèn)夾灘組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃 　　 　說明書　　　　　　 4第六章 規(guī)劃區(qū)功能與規(guī)模一、 功能定位結(jié)合先鋒鎮(zhèn)總體規(guī)劃，夾灘組團(tuán)是江津產(chǎn)業(yè)園、教育拓展地，先鋒鎮(zhèn)區(qū)的副中心，是以生態(tài)居住、文化教育、產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展為主的宜居宜業(yè)的生態(tài)小城鎮(zhèn)。二、 規(guī)劃規(guī)模1. 用地規(guī)模。包括夾灘組團(tuán)，即現(xiàn)狀夾灘場及周邊用地，其建設(shè)用；區(qū)域性農(nóng)業(yè)設(shè)施用地，；區(qū)域性教育科研用地，即江南職業(yè)學(xué)校（夾灘校區(qū)）。用地規(guī)模見《土地利用計算表》 。2. 人口規(guī)模規(guī)劃區(qū)的開發(fā)兼顧環(huán)境和開發(fā)強度，居住滿足人們的不同需求，本規(guī)劃區(qū)規(guī)劃夾灘組。第七章 用地布局一、 布局結(jié)構(gòu)本次規(guī)劃充分考慮夾灘組團(tuán)與先鋒組團(tuán)、江津中心城區(qū)的緊密銜接，并充分尊重自然生態(tài)環(huán)境肌理，在功能布局上形成“一軸、一帶、兩片”的基本結(jié)構(gòu)。1． “一軸”：即南北綜合功能軸，以連接夾灘組團(tuán)和農(nóng)業(yè)園區(qū)的南北向干路為基礎(chǔ)，兩側(cè)集中布置有商業(yè)、行政辦公以及商住綜合用地等。2． “一帶”：即以筍溪河自然景觀為依托發(fā)展形成的筍溪河生態(tài)旅游觀光帶。3.“兩片”：即位于規(guī)劃區(qū)中部，以農(nóng)業(yè)園區(qū)和江南職高為依托的城市配套發(fā)展片區(qū)；位于規(guī)劃區(qū)北部和南部的夾灘生態(tài)居住片區(qū)。二、 用地規(guī)劃利用規(guī)劃區(qū)地勢較好的用地作為居住建設(shè)用地，布置完善的居住配套設(shè)施，根據(jù)現(xiàn)狀、地形和環(huán)境等情況的不同，使其居住街坊的組合模式、建筑形式、建筑高度、空間特征等各有特點，并配套完善的公共服務(wù)設(shè)施與綠地，形成完整的生活居住小區(qū)。配合綠化系統(tǒng)的形成，營造起一個具有良好生態(tài)環(huán)境的生活、工作、娛樂的公共空間。1. 夾灘組團(tuán)（1）居住用地規(guī)劃（R2）規(guī)劃用地以二類居住用地為主，選擇環(huán)境較好，出行方便的用地，盡可能結(jié)合公共設(shè)施服務(wù)半徑，沿規(guī)劃區(qū)內(nèi)部道路進(jìn)行規(guī)劃布局。根據(jù)服務(wù)半徑及服務(wù)人口在各個居住片區(qū)內(nèi)合理設(shè)置相應(yīng)配套公共設(shè)施。控制現(xiàn)狀建成區(qū)內(nèi)零星居住改造項目，加快新區(qū)的建設(shè)，成規(guī)模地開發(fā)各具特色的居住小區(qū)；加快規(guī)劃區(qū)配套設(shè)施建設(shè)步伐，降低建筑密度，增加小區(qū)綠地，疏解老場居住人口，提高生活環(huán)境質(zhì)量。規(guī)劃居住用地主要位于組團(tuán)東面和南面，占夾灘組團(tuán)建設(shè)用%。（2）公共設(shè)施用地規(guī)劃（C）主要布置在夾灘組團(tuán)中部片區(qū)與居住配套服務(wù)區(qū)內(nèi)，包括行政管理用地、教育機(jī)構(gòu)用地、文體科技用地、醫(yī)療保健用地、商業(yè)金融用地以及集貿(mào)市場用地。規(guī)劃用地面積為，%。1）行政管理用地（C1）：為夾灘村委會用地，占組團(tuán)建設(shè)用地%。2）教育機(jī)構(gòu)用地（C2）：規(guī)劃調(diào)整現(xiàn)有的學(xué)校用地，通過搬遷、補充等手段，提高人均用地指標(biāo)，新規(guī)劃的學(xué)校必須滿足國家有關(guān)規(guī)定，并適當(dāng)提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合渝東公路建設(shè)控制范圍，將原夾灘小學(xué)遷建于夾灘組團(tuán)西面，擴(kuò)大其用地規(guī)模和教學(xué)規(guī)模，用地，共計24個班。 于夾灘組團(tuán)東面規(guī)劃幼兒園一處，共計9個班。，%。表71 教育設(shè)施配置一覽表序號 名稱 地塊編號 用地面積（公頃） 班數(shù) 備注1 小學(xué) C0204 24 ——2 幼兒園 B030B0703 9 ——重慶市江津區(qū)先鋒鎮(zhèn)夾灘組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃 　　 　說明書　　　　　　 53）文體科技用地（C3）：為文化活動站用地，規(guī)劃位于組團(tuán)南面、村委會東側(cè)，用，%。4）醫(yī)療保健用地（C4）：結(jié)合渝東公路建設(shè)控制范圍，將對原夾灘衛(wèi)生院進(jìn)行拆除，并在夾灘組團(tuán)南面新建衛(wèi)生站一處，%，人均。在夾灘組團(tuán)北部適當(dāng)?shù)奈恢?，結(jié)合居住布置衛(wèi)生室和其它醫(yī)療設(shè)施，作為補充的醫(yī)療體系。5）商業(yè)金融用地（C5）：鼓勵居住用地和商業(yè)金融用地功能混合布局。用地性質(zhì)編號排在首位的為主要用地性質(zhì)，其后的為次要用地性質(zhì)。，%。6）集貿(mào)市場用地（C6）：集市貿(mào)易在小城鎮(zhèn)占有十分重要的地位，目前夾灘老場逢場天主要靠占道進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品交易，致使整個街道擁擠不堪，嚴(yán)重影響了景觀和交通。 根據(jù)規(guī)劃區(qū)目前的用地情況，于組團(tuán)中部新建市場一處，占組%。（3）對外交通用地（T）對外交通用地指夾灘客運站用地，，占%。（4）道路廣場用地（S），%。1）道路用地（S1），%。 。2）廣場用地（S2），%。（5）工程設(shè)施用地（U）現(xiàn)狀工程設(shè)施用地不足且較為分散，主要考慮其功能和擇址，使之與其它公共服務(wù)設(shè)施相結(jié)合，形成夾灘組團(tuán)完善的配套設(shè)施。，%。1）公用工程用地（U1）：包括郵政所和電信所用地，占組團(tuán)%。2）環(huán)衛(wèi)設(shè)施用地（U2）：即污水處理廠用地，占組團(tuán)建設(shè)用%。（6）綠地（G），%。1）公共綠地（G1）結(jié)合規(guī)劃區(qū)地形，主要沿筍溪河流域合理布置公共綠地，包括公園綠地和街旁綠地。，%。2）防護(hù)綠地（G2）在污水處理廠站周圍規(guī)劃防護(hù)綠地。，%。2. 農(nóng)業(yè)園區(qū)（1）居住用地規(guī)劃規(guī)劃以二類居住用地為主。（2）公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地規(guī)劃農(nóng)業(yè)園區(qū)與夾灘組團(tuán)隔河相望，交通便捷，其多數(shù)用地均位于夾灘組團(tuán)公共設(shè)施的服務(wù)范圍內(nèi)，且夾灘組團(tuán)公共設(shè)施用地均有盈余。因此，規(guī)劃考慮農(nóng)業(yè)園區(qū)的行政辦公、文化設(shè)施以及教育科研等與夾灘組團(tuán)共建共享，以此達(dá)到公共資源的合理配置以及集約利用土地的目的。（3）商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地規(guī)劃主要以居住商業(yè)綜合用地（R2B1）為主，布置在南北向干路兩側(cè)，頃，其中規(guī)劃有集貿(mào)市場一處。（4）公用設(shè)施用地在農(nóng)業(yè)園區(qū)東側(cè)規(guī)劃污水處理設(shè)施一處。（5）綠地與廣場用地綠地與廣場用地包括公園綠地、防護(hù)綠地和廣場用地。利用沿筍溪河流域規(guī)劃公園綠地，形成濱