【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 玫瑰大酒店等眾多的飲食服務(wù)行業(yè)。 娛樂休閑類：有洪山禮堂、洪山廣場(chǎng)及洪山體育館、保齡球館等設(shè)施滿足人們運(yùn)動(dòng) 的需要。 附表一：周邊配套設(shè)施基礎(chǔ)情況 類別 名稱 此資料來自 , 大量管理資料 購物場(chǎng)所 鷹臺(tái)路步行街、武商量販水果湖分店、時(shí)尚名都廣場(chǎng)、家樂福、普爾斯馬特、 百安居、國美、麥德龍、好美家、中商廣場(chǎng)、世紀(jì)百貨等。 文化教育 武大附中、武漢大學(xué)、水果湖第一中學(xué)、水果湖中學(xué)、 水果湖二小、紅嶺中學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園等 醫(yī)療衛(wèi)生 水果湖醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院、武漢大學(xué)中南醫(yī)院及水果湖附屬醫(yī)院等 金融服務(wù) 中行、農(nóng)行、工商銀行、華夏銀行、光大銀行、 民生銀行、招商銀行、建行、中業(yè)證券等 郵政服務(wù) 移動(dòng)、聯(lián)通、電信等移動(dòng)通訊營業(yè)廳、郵局等均有 餐飲類 艷陽天、新釣魚臺(tái)、鑫夢(mèng)大酒店、烏蘭食坊、 火鳳凰茶樓、白玫瑰大酒店等 娛樂休閑類 洪山禮堂、洪山廣場(chǎng)及洪山體育館、保齡球館等 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 ? 在本項(xiàng)目周邊，其南部緊挨紅嶺小區(qū)內(nèi)三棟 7－ 8層高的宿舍樓，距離較近僅一墻之 隔，對(duì)該項(xiàng)目的采光、通風(fēng)、觀景等方面都有很大的影響。 ? 其北面正對(duì)安順花園小區(qū)，規(guī)模大，配套成熟，比本項(xiàng)目更具居住氛圍；東面 100 米范圍內(nèi)是正在熱銷的景天樓高層商住樓項(xiàng)目，該項(xiàng)目在規(guī)模、建筑形態(tài)、地段及目標(biāo)客源上均與本項(xiàng)目相似，在東湖東路上還有正在 銷售中期的水果湖廣場(chǎng)項(xiàng)目。它們?cè)阡N售時(shí)機(jī)上比本項(xiàng)目更具優(yōu)勢(shì)，會(huì)使本項(xiàng)目的潛在客源減少。 歷史人文區(qū)位影響 本項(xiàng)目位于新興商務(wù)街中北路上，洪山商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，與省委、省政府、省人大、政協(xié)相距不遠(yuǎn)，周邊學(xué)校云集，生活?yuàn)蕵方逃O(shè)施齊全，是武昌政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，經(jīng)濟(jì)繁榮、人文氣息高尚，區(qū)位極佳。區(qū)域里以政府機(jī)關(guān)工作人員、商務(wù)白領(lǐng)、私營業(yè)主為主，人均收入高，消費(fèi)群體穩(wěn)定且綜合素質(zhì)高。 （六） 項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)： 優(yōu)勢(shì)： （ 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目位于洪山商務(wù)區(qū)內(nèi)，屬于一級(jí)地段，區(qū)位佳，地段好， 周邊商務(wù)氛圍 濃厚，區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。 （ 2）目標(biāo)客戶消費(fèi)力強(qiáng)。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶較具針對(duì)性，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購買實(shí)力雄厚，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售的預(yù)期值較高。 （ 3）競(jìng)爭(zhēng)力小。在本項(xiàng)目周邊現(xiàn)階段除了水果湖廣場(chǎng)和景天樓在售以外，尚沒有其它同類項(xiàng)目，本項(xiàng)目入市后將呈一枝獨(dú)秀的局面，入市時(shí)機(jī)好，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。 此資料來自 , 大量管理資料 （ 4）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟。本項(xiàng)目周邊高檔商務(wù)樓較多，在設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、房間功能布局、生活配套以及市場(chǎng)價(jià)位及市場(chǎng)認(rèn)知度等方面都達(dá)到一定層次，乃至形成了某種固定的標(biāo)準(zhǔn)和尺度，消費(fèi)者的市場(chǎng)認(rèn)知度高。 （ 5）投資居住兩相宜。未來發(fā)展趨勢(shì)及市政 規(guī)劃為區(qū)域帶來巨大的升值潛力和空間，使得本項(xiàng)目無論在居住還是投資方面都具較高性價(jià)比。 劣勢(shì)： （ 1）與周邊建筑距離太近。項(xiàng)目南面與紅嶺小區(qū)三棟 7－ 8層高的宿舍樓距離 太近，對(duì)其 8層以下的住戶在采光、通風(fēng)、視野等方面影響較大； （ 2）觀景面不廣。東面與 18層高的東湖大廈為鄰，對(duì)本項(xiàng)目遠(yuǎn)觀沙湖的視角有所影響； （ 3）交通受制。本項(xiàng)目處于東湖西路中段上，該路段沒有公交線路可以直接到達(dá)，其底層商場(chǎng)在地段上不及景天樓（在東湖西路口，與中北路交匯處）方便，在消費(fèi)者趨從度上不及距本項(xiàng)目五分鐘步程的洪山家樂福更具吸引力。 綜合評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目以其自身成熟而完善的市場(chǎng)環(huán)境為依托，周邊眾多高端樓盤的開發(fā)奠定了區(qū)域高品質(zhì)的居住環(huán)境。區(qū)位和地段是其最大的賣點(diǎn)，而入市時(shí)機(jī)的優(yōu)勢(shì)為其順利實(shí)現(xiàn)銷售提供了較好的平臺(tái)。較高的項(xiàng)目品質(zhì)和 31%綠化率的居住環(huán)境必能吸引相當(dāng)一部分目標(biāo)客戶的注意力。 （ 七） 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其價(jià)格差異 在本項(xiàng)目所在地，根據(jù)各自特點(diǎn)的不同可以將上表中所列商品住宅市場(chǎng)劃分為四個(gè)板塊：徐東大街板塊、東湖板塊、中北路板塊及項(xiàng)目所在的洪山商務(wù)區(qū)板塊。 ? 徐東大街板塊。在“ 二橋效應(yīng)”的帶動(dòng)下飛速發(fā)展，從早期的天梨花園、鵬程花園、時(shí)尚歐洲等一路走來，到都市經(jīng)典、中力名居等迎來了該區(qū)域樓市高潮，價(jià)格一路高漲，銷售看好，如今武昌巨型商業(yè)龍頭“武漢銷品茂”與占地 2400畝東湖新城和正在啟動(dòng)中的東湖天下項(xiàng)目共造徐東樓市新高。目前 徐東片的同類產(chǎn)品銷售均價(jià)在 2200－ 3600元 /平米之間，平均價(jià)位在 3020元 /平米左右 ； ? 中北路板塊。隨著路北路兩側(cè)眾多國企搬遷，大量空地被置換出來，在政府重金打造下，普爾斯馬特、百安居、國美等大型專賣店陸續(xù)進(jìn)駐，該路段各類配套設(shè)施迅速完善，受徐東和中南商圈的 影響及自身獨(dú)占黃金內(nèi)環(huán)線的絕好優(yōu)勢(shì)，區(qū)域房地產(chǎn)迅速崛起，以世紀(jì)彩城為代表，東沙大廈、天源城偉鵬苑、新安花園等新項(xiàng)目接踵而起，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。中北路片同類產(chǎn)品銷售均價(jià)在 2600－ 4200元 /平米之間，平均價(jià)位在 3160元 /平米左右； 此資料來自 , 大量管理資料 ? 洪山商務(wù)區(qū)板塊。本項(xiàng)目所處就在此板塊里，該板塊以洪山廣場(chǎng)為核心，區(qū)域內(nèi)市政、生活、商業(yè)配套相當(dāng)完善，區(qū)域里有號(hào)稱“武昌第一盤”的香格里嘉園；有建造了 5000平米、盡顯荊楚文化風(fēng)韻，是武漢乃至整個(gè)中南地區(qū)最大空中花園的楚天都市花園；有正在熱銷中的景天樓和水果湖廣場(chǎng)等等，無一不 體現(xiàn)著該區(qū)域的核心尊榮與優(yōu)勢(shì)。更兼本區(qū)域內(nèi)焦點(diǎn)省府所在地――水果湖，已經(jīng)發(fā)展成為了武昌的城中城，有大型的鷹臺(tái)商業(yè)步行街、東湖自然風(fēng)景區(qū)，區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)院校眾多，醫(yī)療設(shè)施齊全。高尚的人文氣息和完善的生活配套，輔以政府投入的加大，使該區(qū)域日益成為社會(huì)各界精英薈萃的最為理想的投資居住之所。 本區(qū)域同類產(chǎn)品的銷售均價(jià)在 3300－ 4300元 /平米之間，平均價(jià)位在 3960 元 /平米左右； ? 東湖板塊。歷來以優(yōu)美的風(fēng)景和高尚的人文環(huán)境而顯赫，是高貴、成功和財(cái)富的向征而成為我市房價(jià)的領(lǐng)跑者。在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入發(fā)展期，房價(jià)還在 向 3000元 /平米奮力突破的時(shí)候，東湖林語就以 3500/平米的價(jià)格“一語驚人”，隨后在各開發(fā)商還在思考之際，東湖名邸就已經(jīng)向 4000/平米的大關(guān)發(fā)起了挑戰(zhàn)，而后的東湖香榭水岸水漲船高向5000 元 /平米挺進(jìn)，如今正在疇建中的東湖天下豪宅更是向 8000 元 /平米的天價(jià)叫板。該板塊無論在人文、品質(zhì)、環(huán)境甚至價(jià)格等各方面都是精品中的精品，各階層人士無不為之向往。 東湖片區(qū)此類產(chǎn)品的起始價(jià)已達(dá)到了 4000元 /平米以上。 附表二：項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)供給項(xiàng)目基本情況： 項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格 （元 /平方米） 建筑面積 （平方米 ） 占地 用途 建筑形態(tài) 主力戶型 總戶數(shù)（戶） 純居住類 天梨花園 2200 均 39529 13340 住宅 小高層 三室兩廳 四室兩廳（復(fù)式） / / 都市典山水美園 3600 均 215434 / 住宅 小高層 四室兩廳 三室兩廳 － / 世紀(jì)彩城 2900 280000 94714 住宅 高層 小高層 兩室兩廳 三室兩廳 四室兩廳 1200 新安花園 3200 12516 住宅 多層 6 層 小高層 12 層 以 100 到 130平米的三室兩廳為主 120 天源城 2600 62000 / 住宅 小高層 12 層 四室兩廳 396 此資料來自 , 大量管理資料 偉鵬苑 三室兩廳 安順星苑 2900 146000 44689 住宅 小高層 12 層 三室兩廳130－ 140 四室兩廳 240 香格里嘉園 4300 150000 13433 住宅 高層（ 216） 兩室兩廳 三室兩廳 176 商住兩用類 楚天都 市花園 4000 158000 26680 商住兩用 高層（寫字樓 24 層、住宅 28 層） 三室兩廳 四室兩廳 / 景天樓 3300 24000 商住兩用 高層（ 21） 四室兩廳平層 120 左右 五室兩廳復(fù)式 170 左右 112 中力名居 2980 均 其中一期 二期 13229 18860 商住兩用 小高層（ 12） 高層（寫字樓 24 層） 兩室兩廳 三室兩廳 318（一期） 龍?jiān)磭H廣場(chǎng)（住宅已經(jīng)售完） 4200 28881 4220 商住兩用 高層（ 24 層） 小高層 四室兩廳 三室兩廳 兩室兩廳 一室一廳 240 水果湖廣場(chǎng) 4000 80000 商住兩用 高層 30 層 兩室兩廳 一室兩廳 372 湖光大廈 / 43120 1828 / 高層 20 層 地下 2 層 / / 保利新奧園 3100 300000 商住兩用 小高層 12 層 兩室二廳 三室兩廳 652 項(xiàng)目個(gè)案比較： 在本項(xiàng)目周邊，可比性較強(qiáng)的項(xiàng)目有兩個(gè)：楚天都市花園與景天樓?，F(xiàn)將這兩個(gè)樓盤的具體詳細(xì)資料列表如下： 附表三：個(gè)案情況比較 此資料來自 , 大量管理資料 名稱 位置 入市時(shí)間 戶型結(jié)構(gòu) 建筑特 色 戶數(shù) 銷售價(jià)格及變化（景觀、層次、朝向） 消化時(shí)間 購買客群特征 銷售 方式 目前 狀況 楚天都市花園 中北路特 1號(hào)，洪山廣場(chǎng)旁 2002年 11月內(nèi)部認(rèn)購2020年 4月8日開盤 1－ 4層為裙樓，塔樓在 6層以上， 5層為空中花園。臨街兩棟 30層寫字樓，面積在241－ 277平米之間；后兩棟為 32層住宅樓，面積集中在 －左右。 在裙樓上五層建有中南地區(qū)最大的空中花園，面積 超 過5000平米，以楚文化為骨架，號(hào)稱楚天第一高層住宅。綠化率達(dá) 30%。 四棟共374戶。 寫字樓售價(jià) 3000元/平起；3810 元 /平 米 最高；租價(jià)：35元左右/ 平米月；住宅樓銷售 均 價(jià)2800 元 /平米， 三年銷售期。（ 2002 －2020） 2020年 10月 31日交房 寫字樓以在武昌經(jīng)營的私營業(yè)主及公司為主；住宅樓則以楚天經(jīng)視及湖北有線等單位購買為主。 利用自身的媒體優(yōu)勢(shì)在媒體上大量宣傳，以倡導(dǎo)生活方式、居住方式與投資理念為主，并開展連誼會(huì)、露天電影等活動(dòng)，并附送促銷小禮品、小優(yōu)惠、小家電等優(yōu)惠措施。 截至目前為止 A棟寫字樓銷售率100% ； B棟寫字樓銷售 98%；C棟公寓銷售100% ， D棟公寓銷售 98%。 景天樓 東湖西路口 2002年 5月26 日開工。2020年 3月開盤。 1－ 3層為商鋪，已整體售完。 4－ 21層為 SOHO商務(wù)住宅。主力面積在103－ 130平米左右。 東方現(xiàn)代主義風(fēng)格，戶型豐富。 8戶 /層， 4部電梯 /棟。沒有綠化。 共112戶 共一棟兩單元， 4層以上住宅售價(jià)在2760元－3568 元 /平 米 之間，均價(jià)為 3300元/平米，層差 60元 /層左右。均為南北朝向，無朝向差。 一年的銷售期。（ 2003 －2020年）； 2020年 5月交房。 客戶多以武昌的私營老板為主，用于辦公的占大多數(shù)。 以優(yōu)越的地段和在鬧市中擁有超大復(fù) 式戶型為主要賣點(diǎn)，以報(bào)刊媒體作為宣傳的主要載體。 平層 12