【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 運(yùn)營(yíng)部 總經(jīng)理助理 商業(yè)管理 工程部 董事長(zhǎng) 清潔部 綠化部 客服部 清潔部 客服部 秩序維護(hù)部 20 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè) 文件編號(hào)： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 管理 職責(zé)和權(quán)限 版次： A/1 第 2 頁(yè)共 5 頁(yè) 職責(zé)與權(quán)限 總經(jīng)理 a) 總經(jīng)理是公司的最高領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)制訂公司的方針、政策，明確公司組織架構(gòu)及各級(jí)人員的職責(zé)、權(quán)限，對(duì)公司各項(xiàng)管理工作負(fù)全面責(zé)任。 b) 負(fù)責(zé)制訂公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，確保全體員工都能理解和貫徹執(zhí)行，對(duì)質(zhì)量負(fù)全面責(zé)任。 c) 負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司的質(zhì)量管理手冊(cè) d) 任命管理者代表，并授予其相應(yīng)的職責(zé)和權(quán)限。 e) 主持管理評(píng)審，對(duì)質(zhì)量體系進(jìn)行不斷的改進(jìn)和完善。 f) 組織和協(xié)調(diào)各部門(mén)的工作。 g) 有權(quán)決策公司的方針、政策、目標(biāo)。 h) 有權(quán)任免、調(diào)動(dòng)各主管以上人員， 有權(quán)調(diào)整公司組織架構(gòu)及人員職責(zé)、權(quán)限。 管理者代表 a) 負(fù)責(zé)公司質(zhì)量管理體系的建立、實(shí)施和維護(hù)。 b) 負(fù)責(zé)公司質(zhì)量管理體系的日常管理工作，組織實(shí)施質(zhì)量持續(xù)改善 ,向總經(jīng)理匯報(bào)質(zhì)量環(huán)境管理體系運(yùn)行情況以供評(píng)審，并為體系改進(jìn)提供依據(jù)。 c) 負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系有關(guān)事宜的對(duì)內(nèi)、對(duì)外的聯(lián)絡(luò)工作。 d) 負(fù)責(zé)審核公司的質(zhì)量管理手冊(cè)。 e) 負(fù)責(zé)組織質(zhì)量體系文件的編制工作。 f) 負(fù)責(zé)質(zhì)量體系作業(yè)文件的批準(zhǔn)。 g) 對(duì)重大不符合組織調(diào)查和分析，要求有關(guān)部門(mén)采取有效的糾正行動(dòng)和預(yù)防措施，并監(jiān)督執(zhí)行的成效。 h) 負(fù)責(zé)內(nèi)部質(zhì)量體系審核。 i) 有 權(quán)組織和指導(dǎo)公司質(zhì)量體系的運(yùn)作。 21 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè) 文件編號(hào)： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 管理 職責(zé)和權(quán)限 版次： A/1 第 3 頁(yè)共 5 頁(yè) 副總經(jīng)理 /總經(jīng)理助理職責(zé) a) 負(fù)責(zé)處理物業(yè)服務(wù)的日常事務(wù)。 b) 負(fù)責(zé)溝通與協(xié)調(diào)各部門(mén)的工作。 c) 制定各部門(mén)的規(guī)章制度和各崗位責(zé)任制，經(jīng)常到崗位檢查落實(shí)情況。 d) 定期策劃、組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主 /住戶開(kāi)展健康有益的社區(qū)文化和體育活動(dòng)。 e) 對(duì)周期性的工作制定計(jì)劃，對(duì)工作區(qū)域內(nèi)事宜提出合理化建議。 f) 利用各種形式，對(duì)住戶進(jìn)行小區(qū)管理規(guī)定的宣傳教育。 人事行政部 a) 各類(lèi)文件的歸檔及控制。 b) 檢查督導(dǎo)各指導(dǎo)文件的落實(shí)與實(shí)施改進(jìn)工作。 c) 公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)工作。 d) 公司對(duì)外聯(lián)系及各職能部門(mén)的工作協(xié)調(diào)。 e) 公司內(nèi)部人力資源管理，包括招聘、培訓(xùn)、人員檔案管理等。 f) 采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)的管理工作。 g) 后勤工作管理。 物業(yè)部 a) 物業(yè)部下設(shè)物業(yè)服務(wù)中心、綠化組、清潔組、社區(qū)文化組四個(gè)職能組，各組各設(shè)主管，分工獨(dú)立，接受物業(yè)部經(jīng)理的統(tǒng)一指揮及協(xié)調(diào)。 b) 監(jiān)督檢查各分組工作規(guī)程執(zhí)行情況。 c) 集中協(xié)調(diào)各組分工合作完成 任務(wù)。 d) 負(fù)責(zé)與相關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)和與市政有關(guān)單位聯(lián)系溝通。 物業(yè)服務(wù)中心 a) 在工程的指導(dǎo)下完成物業(yè)接管驗(yàn)收工作。 b) 業(yè)主的收樓、遺留工程的跟進(jìn)。 c) 與住戶的聯(lián)系溝通及業(yè)戶檔案管理。 d) 住戶投訴、報(bào)修、保修處理及及訪客接待。 e) 有關(guān)證件的辦理及票務(wù)工作。 f) 裝修現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管。 22 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè) 文件編號(hào)： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 管理 職責(zé)和權(quán)限 版次： A/2 第 4 頁(yè)共 5 頁(yè) g) 中介工作的跟進(jìn)、實(shí)施。 h) 對(duì)住戶進(jìn)行回訪，收集住戶對(duì) 物業(yè)公司的管理意見(jiàn)和建議，提出合理化建議，并做出統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告。 i) 物品進(jìn)出的管理與控制。 j) 辦公設(shè)備、用品的使用、維護(hù)和保養(yǎng)。 k) 社區(qū)文化的安排、實(shí)施。 物業(yè)部綠化組 a) 管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、修剪、更新。 b) 綠化植被的設(shè)計(jì)。 c) 重大節(jié)日對(duì)小區(qū)進(jìn)行花卉裝飾。 d) 承接綠化工程設(shè)計(jì)及種養(yǎng)有償服務(wù)。 e) 綠化機(jī)具的使用、維護(hù)和保養(yǎng)。 物業(yè)部清潔組 a) 負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所的保潔工作。 b) 完成有償家居環(huán)境的消殺服務(wù)。 c) 按計(jì)劃完成公共環(huán)境的消殺工作（除四害）。 d) 清潔機(jī)具的使用、維護(hù)和保養(yǎng)。 管業(yè)部 a) 完成保安工作計(jì)劃及完善管理制度。 b) 處理各類(lèi)突發(fā)事件確保安全。 c) 配合主管機(jī)關(guān)完成管理區(qū)綜合治安治理工作。 d) 負(fù)責(zé)管理區(qū)域設(shè)施設(shè)備巡視，完成“四防”工作。 e) 消防設(shè)施和使用、維護(hù)和保養(yǎng)工作。 f) 接待住客來(lái)訪和投訴，協(xié)調(diào)和補(bǔ)充各部門(mén)的運(yùn)作活動(dòng)。 工程部 a) 全面負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備的操作、檢修、維護(hù)、保養(yǎng)工作。 b) 依據(jù)安全法規(guī)及條例，加強(qiáng)安全管理及完善安全制度。 23 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè) 文件編號(hào)： TH/QM20xx 生效日期： 章 節(jié) 管理 職責(zé)和權(quán)限 管理者代表 版次： A/2 第 5 頁(yè)共 5 頁(yè) c) 落實(shí)安全制度和執(zhí)行安全操作規(guī)程及保養(yǎng)計(jì)劃。 d) 負(fù)責(zé)對(duì)公共設(shè)施設(shè)備等的交接驗(yàn)收，并改進(jìn)完善。 e) 對(duì)裝修工作的監(jiān)督驗(yàn)收工作。 f) 技術(shù)檔案及設(shè)施設(shè)備的檔案交接驗(yàn)收。 財(cái)務(wù)部 a) 資金的統(tǒng)籌調(diào)配。 b) 財(cái)務(wù)預(yù)算的編制及執(zhí)行管理。 c) 收支票據(jù)的制作登帳及管理。 d) 財(cái)務(wù)報(bào)告的編制核對(duì)。 e) 繳費(fèi)通知單的打印和復(fù)核。 f) 收支檔案的登記及保管。 g) 工資的計(jì)算及分發(fā)。 h) 與稅務(wù)、物價(jià)、銀行等部門(mén)的聯(lián)系協(xié)調(diào)。 公司各部門(mén)機(jī) 構(gòu)及崗位職責(zé)見(jiàn)各部門(mén)工作手冊(cè)中的職責(zé)文件。 管理者代表 本公司總經(jīng)理任命副總經(jīng)理 /總經(jīng)理助理為管理者代表，其職責(zé)除日常工作職責(zé)之外，還應(yīng)包括： a) 負(fù)責(zé)質(zhì)量體系建立、實(shí)施、維護(hù)和改進(jìn)； b) 以《日工作呈報(bào)表》的形式向最高管理者匯報(bào)質(zhì)量管理體系的日常實(shí)施情況； c) 在整個(gè)組織內(nèi)促成服務(wù)顧客要求意識(shí)的形成； d) 就質(zhì)量體系有關(guān)事宜的內(nèi)外聯(lián)絡(luò)工作。 管理者代表的其它 職責(zé)和權(quán)限見(jiàn) 章節(jié)。 24 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè) 文件編號(hào)： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 管理 內(nèi)部溝通 版次： A/1 第 1 頁(yè)共 1 頁(yè) 內(nèi)部溝通 本公司確保所有質(zhì)量管理體系過(guò)程及其有效性在各級(jí)職能部門(mén)之間進(jìn)行溝通。 內(nèi)部溝通 可包括 ： a) 將顧客要求在公司各部門(mén)進(jìn)行傳達(dá)； b) 通過(guò)公司有關(guān)規(guī)章制度進(jìn)行溝通； c) 通過(guò)部門(mén)之間或部門(mén)內(nèi)部的日常 工作會(huì)議進(jìn)行溝通； d) 通過(guò)部門(mén)之間或部門(mén)內(nèi)部的書(shū)面或口頭形式的工作信息或要求（如各部門(mén)日常工作的記錄、報(bào)告、會(huì)議紀(jì)要、工作指示等）進(jìn)行溝通； e) 通過(guò)對(duì)問(wèn)題的總結(jié)、內(nèi)部審 核等進(jìn)行溝通。 ? 相關(guān)記錄 各部門(mén)日常工作記錄。 25 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè) 文件編號(hào)： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 管理 質(zhì)量手冊(cè) 版次： A/1 第 1 頁(yè)共 1 頁(yè) 質(zhì)量手冊(cè) 管理者代表負(fù)責(zé)組織編制并保持質(zhì)量管理手冊(cè)，手冊(cè)包括但不限于： ? 質(zhì)量方針。 ? 組織的結(jié)構(gòu)。 ? 質(zhì)量管理體系的范圍，包括質(zhì)量管理體系核心要素及其相互作用的描述以及任何排除的情況和原因。 ? 文件化程序或其引用。 ? 查詢(xún)相關(guān)文件的 途經(jīng)。 質(zhì)量管理體系是一個(gè)動(dòng)態(tài)的文件體系，隨時(shí)應(yīng)情況改變而做出調(diào)整和完善，以滿足實(shí)際情況和發(fā)展要求。管理者代表至少每年一次組織有關(guān)人員對(duì)質(zhì)量管理手冊(cè)進(jìn)行評(píng)審。 質(zhì)量管理手冊(cè)的控制見(jiàn)本手冊(cè)第 3 章。 26 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理手冊(cè) 文件編號(hào)： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 管理 文件控制 版次： A/1 第 1 頁(yè)共 3 頁(yè) 文件控制 質(zhì)量管理體系運(yùn)作所要求的文件 包括質(zhì)量手冊(cè) (包含了部分程序文件 )、程序文件 、 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)和記錄，和適用的外來(lái)文件。為確保文件的有效性和適應(yīng)性，對(duì)適用于質(zhì)量體系內(nèi)所有文件進(jìn)行控制，所有的文件都規(guī)定了審批的權(quán)限。行政部檔案員負(fù)責(zé)保管和發(fā)放文件，保留原版文件，以確保： a) 發(fā)放前批準(zhǔn)其適當(dāng)性； b) 進(jìn)行必要的審核和更新，并重新獲得批準(zhǔn)； c) 對(duì)當(dāng)前的修訂狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)； d) 在需要使用文件的場(chǎng)合，確保得到相應(yīng)文件的有效版本； e) 確保文件保持清楚易讀、可供識(shí)別并可追溯； f) 確保外來(lái)文件已作標(biāo)識(shí)，并控制其發(fā)放； g) 防止作廢文件的非預(yù)期使用，如需保留以備他用，則應(yīng)作出適當(dāng)標(biāo) 識(shí) 。 h) 從所有發(fā)放或使用場(chǎng)所及時(shí)撤出失效的文件 。 i) 作為質(zhì)量記錄的文件應(yīng)予以控制。 本章節(jié) 適用于以下文件和資料的管理： a) 與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件（質(zhì)量管理手冊(cè)、程序文件 、 作業(yè)規(guī)程）； b) 與質(zhì)量相關(guān)的資料（如圖紙、計(jì)劃、通知等）； c) 適用的外來(lái)文件（如標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家法律、法規(guī)和行業(yè)條例等）； d) 質(zhì)量管理體系文件規(guī)定填寫(xiě)的空白記錄（如報(bào)告、供應(yīng)商記錄）。 職責(zé) a) 管理者代表負(fù)責(zé)質(zhì)量管理手冊(cè)審核及其他體系文件的批準(zhǔn)。 b) 各部門(mén)文員負(fù)責(zé)本部門(mén)質(zhì)量體系文件和適用外來(lái)文件的登記、發(fā)放與保管。 c) 各部門(mén)主管負(fù)責(zé) 本部門(mén)程序文件和作業(yè)文件的編寫(xiě)。 d) 管理者代表負(fù)責(zé)各部門(mén)程序文件和作業(yè)文件的審核。 文件的編寫(xiě) a) 質(zhì)量管理手冊(cè)由管理者代表組織相關(guān)人員編寫(xiě)并審核，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。 b) 程序文件和作業(yè)文件由相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人組織編寫(xiě)，管理者代表審核并批準(zhǔn)。 c) 記錄由使用的各部門(mén)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行設(shè)計(jì)，其應(yīng)用應(yīng)在相關(guān)的文件中加以規(guī)定。 27 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理手冊(cè) 文件編號(hào)： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 管理 文件控制 版次： A/1 第 2 頁(yè)共 3 頁(yè) 文件的發(fā)放 a) 文件分“受控文件”和“非受控文件”。內(nèi)部使用的為“受控文件”；外部使用的為“非受控文件”。文件發(fā)放時(shí)由行政部檔案員負(fù)責(zé)加蓋紅色“受控文件”或“非受控文件”印章。 b) 各部門(mén)都應(yīng)發(fā)給一份質(zhì)量管理手冊(cè)。作業(yè)指導(dǎo)書(shū)除了發(fā)給編寫(xiě)部門(mén)外，該作業(yè)指導(dǎo)書(shū)涉及的部門(mén)都應(yīng)發(fā)到。由部門(mén)提出口頭或書(shū)面申請(qǐng)，發(fā)放的份數(shù)由管理者代表根據(jù)需要確定。 c) 領(lǐng)取文件時(shí)文件領(lǐng)用人在《文件領(lǐng)用登記表》上簽名 `。 d) 對(duì)外來(lái)文件的發(fā)放也按上述方法發(fā)放。當(dāng)新的外來(lái)文件替代原文件時(shí)應(yīng)在《文件領(lǐng)用登記表》上做出收回記錄。當(dāng)文件破損影響使用時(shí)，應(yīng)由 文件使用人到行政部檔案員辦理退換手續(xù)，交回破損文件，補(bǔ)發(fā)新文件，行政部檔案員將破損文件銷(xiāo)毀。 文件的更改 a) 文件的更改由文件更改提出人填寫(xiě)《文件更改通知單》，并按照原審批程序予以審批。若指定其他部門(mén)審批時(shí)，該部門(mén)應(yīng)獲得審批所需依據(jù)的有關(guān)背景資料。 b) 文件更改批準(zhǔn)后，由行政部檔案員進(jìn)行更改。 c) 更改后的文件要進(jìn)行修改次數(shù)的狀態(tài)標(biāo)識(shí)，用 0， 1， 2， ? .表示， 0 表示原版， 1 表示第 1 次修改，如此類(lèi)推。更改超過(guò) 10 次的文件要進(jìn)行升版，如由原版“ A”版，升為“ B”版。版本到“ Z”為止又從“ A”版開(kāi)始。 d) 更改后重 新發(fā)放，并按原《文件領(lǐng)用登記表》收回作廢的文件，在該表的備注欄上作出回收記錄。 e) 行政部檔案員應(yīng)填寫(xiě)《文件總覽表》，以便于查閱更改的情況。 每年至少一次，由管理者代表組織各部門(mén)的負(fù)責(zé)人對(duì)質(zhì)量體系文件的協(xié)調(diào)性和操作性進(jìn)行評(píng)審，對(duì)評(píng)審后涉及的更改依 執(zhí)行。 文件、資料和記錄的編號(hào) 28 東莞市田禾物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理手冊(cè) 文件編號(hào)： TH/QM20xx 生效日期： 章節(jié) 管理 文件控制 版次： A/1 第 3 頁(yè)共 3 頁(yè) a) 文件 編號(hào)規(guī)定： XX/ XX . XX .XXX 順序號(hào) ,用 001,002,003… 表示 (手冊(cè) 的 順序號(hào)用年號(hào)表示 )； 部門(mén)代號(hào)用拼音字母表示 （ 行政 XZ、