山東煙臺蓬萊世嘉地產(chǎn)旅游地產(chǎn)項目可行性研究報告遠卓顧問(編輯修改稿)
2024-09-03 14:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 公寓樓盤價格2000元起,均價在2350是高檔住宅的價格上漲比較快2元,主力戶型為97~145m特 市蓬萊本地人對房價的心理預(yù)期較低,蓬萊目前還沒有真正的濱海別墅和公寓,現(xiàn)有的別墅本地對房產(chǎn)的消化能力相對有限點 場和公寓樓盤無論是在景觀、地段還是品質(zhì)等方面都不未來蓬萊的外地購房者將不斷增多,及本案高檔房產(chǎn)的價格仍有一定的上漲空間天津、秦皇島、大連的別墅價格較高,一般都在4000元以上,目標客群主要集中在東北、河北、北京、天津除青島市區(qū)以外,膠東半島的別墅和公寓在價格范圍外地客戶是蓬萊房地產(chǎn)市場的主力軍上都比較相近,外地的目標客群主要集中在省內(nèi)周邊,特別是在別墅/公寓等高檔房產(chǎn)周需市場,東北、河北、北京、天津、上海、溫州等地蓬萊郊區(qū)農(nóng)民在城區(qū)購房的也比較多邊求膠東半島單價在2000~6000元的獨棟別墅和市情購房的主要目的是作為休閑度假的第2000~4000元的聯(lián)排別墅市場競爭力比較強。其中,2 2場況 二居所、異地養(yǎng)老或作為父母養(yǎng)老的 獨棟的戶型集中在200~400m ,聯(lián)排在140~300m煙臺威海公寓售價比較接近,都集中在1500~3500元居所,或者投資置業(yè)等的價格區(qū)間,青島市區(qū)的公寓售價普遍比煙臺和威海2高,主力戶型都集中在30~200m14?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 15 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.綜上所述,我們總的判斷為:在蓬萊發(fā)展高檔旅游度假項目具有一定的市場潛力,且具備良好的資源優(yōu)勢和市場競爭力?從目前蓬萊的酒店和會務(wù)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看,都存在尚未被滿足的潛在市場,且市場空間較大?本地房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好,有支撐高檔樓盤的消費群體和購買能力項目是否有吸引力?市場需求狀況?從本地市場看,還不存在與本項目相競爭和抗衡的供給主體?與周邊市場比較,本項目也具備一定的資競爭者源優(yōu)勢和價格優(yōu)勢,性價比高資源是否滿足?海洋資源、山景和蓬萊傳統(tǒng)的旅游資源?蓬萊本身具備較深厚的文化、歷史底蘊,地方文化特色鮮明?蓬萊作為濱海旅游度假城市,在國內(nèi)具有較高的知名度15?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 16 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.項目定位總論經(jīng)營模式建議?項目概況?公司管控模式?項目提出的背景及建設(shè)必要性?公司組建形式?可行性研究的依據(jù)和主要工作?未來股權(quán)結(jié)構(gòu)市場調(diào)研及前景預(yù)測經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況的預(yù)測?宏觀環(huán)境分析?蓬萊酒店市場分析與競爭比較 ?盈虧平衡分析?蓬萊會議市場分析與競爭比較?贏利預(yù)測?蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較?敏感性分析?本項目前景預(yù)測項目的投融資方案建議項目定位?投資估算?主題定位?投融資建議?功能定位?市場定位?整體定位潛在風(fēng)險提示及措施?酒店定位?會議中心定位結(jié)論?別墅公寓定位?銷售方式定位下一步工作本章內(nèi)容詳見“可研分報告系列二《項目定位報告》”16?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 17 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.本項目所面向的消費群主要有兩種類型:最終消費者,包括臨時居住或長期居住的客戶,這些目標客戶對項目的不同要求正是本項目所有定位的根本出發(fā)點最終消費者投資者臨時居住 長期居住投資置業(yè)本地購買休閑度假旅游觀光 異地養(yǎng)老商務(wù)旅行第二居所從客戶需求出發(fā),本項目應(yīng)該是一個以營造優(yōu)美的自然環(huán)境度假勝地為目的,以別墅公寓銷售、酒店物業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)增值為盈利組合的旅游地產(chǎn)項目17?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 18 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.本項目應(yīng)緊密圍繞 “人間仙境”這一休閑度假概念,選擇自然環(huán)境和商務(wù)會議為主題,充分滿足人們休閑、度假、康體保健和商務(wù)的綜合需求本案特點 需求海洋、山林人間仙境即是“人境”,營造人自然環(huán)境主題間仙境將主要突出宜居性,突出人與自然的協(xié)調(diào)突出蓬萊仙境主題補充主題,建設(shè)適當(dāng)?shù)氖彝饩叭斯きh(huán)境主題的少量人造景觀觀有利度假區(qū)的整體品味突出蓬萊仙境主題補充主題,建設(shè)適當(dāng)?shù)氖彝馕奈幕诮讨黝}的少量人造景觀化設(shè)施有利度假區(qū)的整體品味補充主題,但不能采用過于嘈適于休閑人群的小娛樂商業(yè)主題型娛樂主題設(shè)施雜的娛樂主題,會破壞休閑度假的整體主題商務(wù)會議主題 商務(wù)會議設(shè)施合適,是本項目主題之一,重要的季節(jié)平衡工具18?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 19 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.項目的整體定位可以概括為: 4大功能組團、 3大管理區(qū)域、5個項目公司進行3期開發(fā)將整個地塊分為4個功能組團:酒店組團、別墅公寓組團、運動功能組團4 組團、美食與休閑娛樂組團,組團之間有少許交叉,例如酒店組團內(nèi)還含有若干美食項目和別墅公寓形式的酒店物業(yè)。將整個地塊分為3個管理區(qū)域:酒店管理區(qū)域、住宅出售區(qū)域和合作開發(fā)區(qū)域。酒店管理區(qū)域的物業(yè)將主要以經(jīng)營為主,住宅出管理區(qū)域3售區(qū)域的物業(yè)將主要以出售為主,而合作開發(fā)區(qū)域是指土地暫不屬于本項目,但應(yīng)合理利用的區(qū)域整個地塊可以考慮成立5個項目公司進行開發(fā),分別為酒店投資項目公司公司(4星酒店)、別墅投資公司、公寓投資公司(3星)、高爾5夫投資公司、物業(yè)管理公司本地塊體量較大,必須長周期進行開發(fā),我們暫定為三期開發(fā),開發(fā)周期3開發(fā)周期交錯展開。第一期為景觀、主體酒店、會議中心、部分別墅公寓和配套設(shè)施等,第二期為別墅、公寓式酒店、別墅公寓和配套設(shè)施,三期為其余的別墅公寓和配套設(shè)施19?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 20 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.項目總體計劃是建設(shè)一個具有綜合度假功能的度假勝地主要物業(yè)組合:1. 度假酒店2. 會議中心3. 康體休閑中心4. 度假別墅(酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售)5. 度假公寓(酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售)6. 高爾夫7. 水上運動中心(游艇、風(fēng)帆俱樂部)8. 運動中心(網(wǎng)球場、卡丁車、保齡球場等)9. 海濱浴場10. 海濱別墅或酒吧(未來)11. 水中別墅(度假用)12. 美食天地(酒店內(nèi)、酒店外、海邊)13. 商業(yè)配套20?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 21 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.2項目的整體規(guī)模為25萬m ,一期開發(fā)34%,二期開發(fā)38%,三期開發(fā)27%一期 二期 三期 總計建筑面積 建筑面積 建筑面積 建筑面積功能區(qū)域(萬平方米) (萬平方米) (萬平方米) (萬平方米)度假酒店 度假酒店(主體)
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1