【正文】 公寓 別墅公寓率,要保證每一住宅都有需要有穩(wěn)定的、較高的出租率比較困難,對(duì)承諾的投資回報(bào)率需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn),相比而言,售后代租代管的方式更為靈活27?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 28 頁(yè) 九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)總論經(jīng)營(yíng)模式建議?項(xiàng)目概況?公司管控模式?項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性?公司組建形式?可行性研究的依據(jù)和主要工作?未來(lái)股權(quán)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)?宏觀環(huán)境分析?蓬萊酒店市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較 ?盈虧平衡分析?蓬萊會(huì)議市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較?贏利預(yù)測(cè)?蓬萊別墅公寓市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較?敏感性分析?本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)項(xiàng)目的投融資方案建議項(xiàng)目定位?投資估算?主題定位?投融資建議?功能定位?市場(chǎng)定位?整體定位潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施?酒店定位?會(huì)議中心定位結(jié)論?別墅公寓定位?銷售方式定位下一步工作28?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 29 頁(yè) 九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.本項(xiàng)目是一個(gè)投資大,時(shí)間長(zhǎng),運(yùn)作復(fù)雜的高難度地產(chǎn)項(xiàng)目,經(jīng)營(yíng)模式的設(shè)計(jì)必須可以有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、降低資金壓力降低投資風(fēng)險(xiǎn) 降低資金壓力 降低管理風(fēng)險(xiǎn)?蓬萊項(xiàng)目中必須必須設(shè)計(jì)良 ?由于蓬萊項(xiàng)目整體投資額較 ?項(xiàng)目的管理方法和控制結(jié)好的經(jīng)營(yíng)模式以分散投資風(fēng) 大,而且項(xiàng)目時(shí)間跨度較長(zhǎng) 構(gòu)設(shè)計(jì)不當(dāng),無(wú)法吸引投資險(xiǎn),必須將自有資金的投入 。其中,2 2場(chǎng)況 二居所、異地養(yǎng)老或作為父母養(yǎng)老的 獨(dú)棟的戶型集中在200~400m ,聯(lián)排在140~300m煙臺(tái)威海公寓售價(jià)比較接近,都集中在1500~3500元居所,或者投資置業(yè)等的價(jià)格區(qū)間,青島市區(qū)的公寓售價(jià)普遍比煙臺(tái)和威海2高,主力戶型都集中在30~200m14?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 15 頁(yè) 九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.綜上所述,我們總的判斷為:在蓬萊發(fā)展高檔旅游度假項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)潛力,且具備良好的資源優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?從目前蓬萊的酒店和會(huì)務(wù)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看,都存在尚未被滿足的潛在市場(chǎng),且市場(chǎng)空間較大?本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好,有支撐高檔樓盤(pán)的消費(fèi)群體和購(gòu)買(mǎi)能力項(xiàng)目是否有吸引力?市場(chǎng)需求狀況?從本地市場(chǎng)看,還不存在與本項(xiàng)目相競(jìng)爭(zhēng)和抗衡的供給主體?與周邊市場(chǎng)比較,本項(xiàng)目也具備一定的資競(jìng)爭(zhēng)者源優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì),性價(jià)比高資源是否滿足?海洋資源、山景和蓬萊傳統(tǒng)的旅游資源?蓬萊本身具備較深厚的文化、歷史底蘊(yùn),地方文化特色鮮明?蓬萊作為濱海旅游度假城市,在國(guó)內(nèi)具有較高的知名度15?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 16 頁(yè) 九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.項(xiàng)目定位總論經(jīng)營(yíng)模式建議?項(xiàng)目概況?公司管控模式?項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性?公司組建形式?可行性研究的依據(jù)和主要工作?未來(lái)股權(quán)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)?宏觀環(huán)境分析?蓬萊酒店市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較 ?盈虧平衡分析?蓬萊會(huì)議市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較?贏利預(yù)測(cè)?蓬萊別墅公寓市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較?敏感性分析?本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)項(xiàng)目的投融資方案建議項(xiàng)目定位?投資估算?主題定位?投融資建議?功能定位?市場(chǎng)定位?整體定位潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施?酒店定位?會(huì)議中心定位結(jié)論?別墅公寓定位?銷售方式定位下一步工作本章內(nèi)容詳見(jiàn)“可研分報(bào)告系列二《項(xiàng)目定位報(bào)告》”16?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 17 頁(yè) 九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.本項(xiàng)目所面向的消費(fèi)群主要有兩種類型:最終消費(fèi)者,包括臨時(shí)居住或長(zhǎng)期居住的客戶,這些目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的不同要求正是本項(xiàng)目所有定位的根本出發(fā)點(diǎn)最終消費(fèi)者投資者臨時(shí)居住 長(zhǎng)期居住投資置業(yè)本地購(gòu)買(mǎi)休閑度假旅游觀光 異地養(yǎng)老商務(wù)旅行第二居所從客戶需求出發(fā),本項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)以營(yíng)造優(yōu)美的自然環(huán)境度假勝地為目的,以別墅公寓銷售、酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)增值為盈利組合的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目17?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 18 頁(yè) 九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.本項(xiàng)目應(yīng)緊密圍繞 “人間仙境”這一休閑度假概念,選擇自然環(huán)境和商務(wù)會(huì)議為主題,充分滿足人們休閑、度假、康體保健和商務(wù)的綜合需求本案特點(diǎn) 需求海洋、山林人間仙境即是“人境”,營(yíng)造人自然環(huán)境主題間仙境將主要突出宜居性,突出人與自然的協(xié)調(diào)突出蓬萊仙境主題補(bǔ)充主題,建設(shè)適當(dāng)?shù)氖彝饩叭斯きh(huán)境主題的少量人造景觀觀有利度假區(qū)的整體品味突出蓬萊仙境主題補(bǔ)充主題,建設(shè)適當(dāng)?shù)氖彝馕奈幕诮讨黝}的少量人造景觀化設(shè)施有利度假區(qū)的整體品味補(bǔ)充主題,但不能采用過(guò)于嘈適于休閑人群的小娛樂(lè)商業(yè)主題型娛樂(lè)主題設(shè)施雜的娛樂(lè)主題,會(huì)破壞休閑度假的整體主題商務(wù)會(huì)議主題 商務(wù)會(huì)議設(shè)施合適,是本項(xiàng)目主題之一,重要的季節(jié)平衡工具18?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 19 頁(yè) 九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.項(xiàng)目的整體定位可以概括為: 4大功能組團(tuán)、 3大管理區(qū)域、5個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行3期開(kāi)發(fā)將整個(gè)地塊分為4個(gè)功能組團(tuán):酒店組團(tuán)、別墅公寓組團(tuán)、運(yùn)動(dòng)功能組團(tuán)4 組團(tuán)、美食與休閑娛樂(lè)組團(tuán),組團(tuán)之間有少許交叉,例如酒店組團(tuán)內(nèi)還含有若干美食項(xiàng)目和別墅公寓形式的酒店物業(yè)。項(xiàng)目現(xiàn)已擁有旅游用途出讓土地635412平方米(地號(hào):01196,012081,012082。 230元/間天2008年住宿需求247。各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理一期 二期 一期 二期 三期……項(xiàng)目 項(xiàng)目 項(xiàng)目 項(xiàng)目 項(xiàng)目公司 公司 公司 公司 公司32?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 33 頁(yè) 九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.酒店投資公司可以涵蓋四星級(jí)酒店、會(huì)議中心、康體中心以及準(zhǔn)五星別墅和三星公寓酒店投資公司是酒店板塊的投資者和世嘉蓬萊會(huì)議中心和康管理者,他負(fù)責(zé)下體中心可以考屬各酒店產(chǎn)業(yè)的公慮納入酒店投司組建、投資、管資公司之中,酒店投資公司控、委托管理產(chǎn)權(quán)由酒店投資公司和蓬萊政府共同持有,政府投資的3000萬(wàn)資金可以考慮和康準(zhǔn)五星別墅和三星體中心一起投公寓酒店可以考慮入投資商D 蓬萊政府 投資商C 投資商B再成立單獨(dú)的孫公司,孫公司也可吸引投資者,甚至可準(zhǔn)五星別墅酒店三星公寓酒店以由投資者控股,四星級(jí)酒店會(huì)