【正文】 種經(jīng)營模式以增加融資平臺,放大財務(wù)杠桿系數(shù),有利于降低公司資金壓力,更大幅度的撬動外部資源29?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 30 頁 九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.經(jīng)營模式包含四類問題,目前世嘉主要考慮的問題是公司組建形式和公司股權(quán)結(jié)構(gòu)問題公司組建形式 公司股權(quán)結(jié)構(gòu)直接組建或間接組建股權(quán)的結(jié)構(gòu)組建的形式股權(quán)的變更股權(quán)的退出?公司注冊方式 公司管控模式注冊形式各層面公司法人治理結(jié)構(gòu)注冊地點各層面組織架構(gòu)、職責注冊資金各層面組織管控權(quán)限跨層級流程30?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 31 頁 九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.公司組建形式有多種可能性,常見的是“直接控制項目”與“通過項目公司間接控制項目”兩種,遠卓建議采用“通過項目公司間接控制項目”的方式世嘉地產(chǎn)世嘉蓬萊世嘉蓬萊旅游發(fā)展有限公司旅游發(fā)展有限公司蓬萊高爾夫項目公司蓬萊酒店投資公司 蓬萊別墅項目公司 蓬萊公寓項目公司 蓬萊物業(yè)管理公司蓬萊項目 蓬萊項目 蓬萊項目 蓬萊項目 蓬萊項目 臨淄項目公司 項目公司31?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 32 頁 九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.具體的公司組建形式為下圖所示,但這種結(jié)構(gòu)的前提是土地必須析產(chǎn)(按照項目公司進行土地分屬)世嘉地產(chǎn) 其他投資方旅游發(fā)展公司負責對項世嘉蓬萊旅游發(fā)展有限公司目公司的投其他投資方以下簡稱“世嘉蓬萊”)融資和建設(shè)、經(jīng)營管理高爾夫項目公司酒店投資公司 別墅項目公司 公寓項目公司 物業(yè)管理公司在前期,世嘉地產(chǎn)、世嘉蓬萊和其他投資方共同組建項目公司。365天247。遠卓根據(jù)以上工作的結(jié)果制作了本文件,供決策參考。山東煙臺蓬萊世嘉地產(chǎn)旅游地產(chǎn)項目可行性研究報告遠卓顧問 房地產(chǎn)智庫 //0.北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世嘉地產(chǎn)?蓬萊旅游地產(chǎn)項目項目可研報告主報告2005年8月珠峰高度 8848 第 1 頁 九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.目錄總論經(jīng)營模式建議?項目概況?公司管控模式?項目提出的背景及建設(shè)必要性?公司組建形式?可行性研究的依據(jù)和主要工作?未來股權(quán)結(jié)構(gòu)市場調(diào)研及前景預測經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況的預測?宏觀環(huán)境分析?蓬萊酒店市場分析與競爭比較 ?盈虧平衡分析?蓬萊會議市場分析與競爭比較?贏利預測?蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較?敏感性分析?本項目前景預測項目的投融資方案建議項目定位?投資估算?主題定位?投融資建議?功能定位?市場定位?整體定位潛在風險提示及措施?酒店定位?會議中心定位結(jié)論?別墅公寓定位?銷售方式定位下一步工作1?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 2 頁 九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.總論總論經(jīng)營模式建議?項目概況?公司管控模式?項目提出的背景及建設(shè)必要性?公司組建形式?可行性研究的依據(jù)和主要工作?未來股權(quán)結(jié)構(gòu)市場調(diào)研及前景預測經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況的預測?宏觀環(huán)境分析?蓬萊酒店市場分析與競爭比較 ?盈虧平衡分析?蓬萊會議市場分析與競爭比較?贏利預測?蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較?敏感性分析?本項目前景預測項目的投融資方案建議項目定位?投資估算?主題定位?投融資建議?功能定位?市場定位?整體定位潛在風險提示及措施?酒店定位?會議中心定位結(jié)論?別墅公寓定位?銷售方式定位下一步工作2?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 3 頁 九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.該項目是蓬萊市政府和市旅游局重點建設(shè)項目,建設(shè)用地為旅游度假性質(zhì),地塊背山面海,占地面積953畝,租用林地310畝,總建筑面積約25萬平方米項目選址山東省蓬萊市城區(qū)西部,項目東部緊鄰小泰山、西部與野生動物園相臨,南部為政府新規(guī)劃的市政府用地,北部為蓬萊海濱觀光大道,距海岸線僅30米,與長島隔海相望。本報告代表遠卓對世嘉地產(chǎn)蓬萊項目的結(jié)論性意見和基于報告時點下的最終建議。 63% 4616間/套國電培訓基460地1100利群四星級酒店 3202008年(論證中)1616間/套供給缺口12?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 13 頁 九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.蓬萊目前的會議場所并未能滿足本地會議要求,與周邊城市相比,蓬萊會議設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、檔次都不夠,大量國家級與省級會議分流到了周邊城市供市 1. 蓬萊會務(wù)市場規(guī)模近五年平均約給700萬元,近五年與會人數(shù)增速 1. 蓬萊周邊的競爭者以綜合酒店的附屬場所為主場和近30% ,蓬萊的會議期限和人均消費都不如周邊城市需競2. 蓬萊市年均接待會議約100次, 2. 蓬萊目前會議設(shè)施缺乏,在承辦國家級會議方求爭以省市級會議為主,平均參會人 面競爭力不強,而且不能滿足當?shù)匦姓h的狀狀數(shù)90人, 要求況況3. 蓬萊比較適合發(fā)展商務(wù)會議和協(xié) 3. 與周邊城市相比,蓬萊會議設(shè)施數(shù)量、規(guī)模、會會議,應重點建設(shè)舒適型會議 檔次都不夠場所13?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 14 頁 九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.目前蓬萊住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢,外地客戶是蓬萊房地產(chǎn)市場的主力軍,特別是在別墅/公寓等高檔房產(chǎn)住宅發(fā)展特點與別墅公寓市場需求 供 給現(xiàn)有別墅主要有獨棟、聯(lián)排和疊拼幾種形態(tài),價位在近幾年,蓬萊房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩23500~4000元,獨棟別墅的面積在250~900m ,聯(lián)排旺的發(fā)展態(tài)勢,別墅和公寓的銷售也2別墅的面積在250m 左右比較樂觀主 本蓬萊的公寓樓盤相對較少,但已經(jīng)具備一定的市場基在需求增長的帶動下,商品住宅特別要 地礎(chǔ),目前在售的公寓樓盤價格2000元起,均價在2350是高檔住宅的價格上漲比較快2元,主力戶型為97~145m特 市蓬萊本地人對房價的心理預期較低,蓬萊目前還沒有真正的濱海別墅和公寓,現(xiàn)有的別墅本地對房產(chǎn)的消化能力相對有限點 場和公寓樓盤無論是在景觀、地段還是品質(zhì)等方面都不未來蓬萊的外地購房者將不斷增多,及本案高檔房產(chǎn)的價格仍有一定的上漲空間天津、秦皇島、大連的別墅價格較高,一般都在4000元以上,目標客群主要集中在東北、河北、北京、天津除青島市區(qū)以外,膠東半島的別墅和公寓在價格范圍外地客戶是蓬萊房地產(chǎn)市場的主力軍上都比較相近,外地的目標客群主要集中在省內(nèi)周邊,特別是在別墅/公寓等高檔